FAQ | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資によくある質問
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投資用不動産はアパート or マンション？
- アパートは比較的規模が小さいものからあり、利回りが高いのが魅力です。賃貸マンションは、比較的規模が大きいものが多く、存在感を感じます。当然、立地によって決まるため、容積率の高い商業地を希望するならマンションということになります。逆に住宅地であれば、アパートも良いでしょう。ちなみに、建物の基本性能は構造だけで決まるわけではありません。むしろ工法や設計、施工精度が重要です。たとえば、耐久性については、法定耐用年数で決まる訳でもないのです。木造でも、1,200年以上の建物があるくらいです。構造で判断するのではなく、むしろ、その建物の造りを吟味することが大切です。
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複数の区分所有マンション or 一棟売りはどちらが買い？
- 一棟売りの方が良いと思います。例えば2,000万円の区分所有マンションを3つ購入できるとするならば、6,000万円の一棟売り、ということです。何故なら資産価値と収益性が違うからです。仮に6,000万円の一棟売りに6つの部屋があったとすれば、収益の目標額を高く設定できますし、空室になった場合のダメージも軽減されます。ただし、その一方で、リスク分散のためにバラバラに持つという考えにも、一理はあります。
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オフィスビル経営 or 賃貸マンション経営？
- 大規模なインテリジェント・オフィスビルであれば賃料も高く取れますが、ペンシルビルはエリアにもよりますが、現在も苦戦が続いている状況です。むしろ住宅の方が利回りの良い場合も多いのです。また、オフィスを住宅にコンバージョンする動きもあります。オフィスビルを数多く所有し、資金力もある大手不動産会社と競争するのは、やはり厳しい戦いになります。
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所有の土地に建てるか、投資用不動産を買う？
- 所有する土地が立地的にアパート向きなら建築を、そうでなければ投資用不動産の購入をお勧めします。アパート向きかどうかの判断は、賃貸管理会社に相談してみるのが良いでしょう。分析的に検討したい方は、その土地の価格と建築費の合計を投資用不動産の価格と見立ててみてください。そして、想定年間収入で割って表面利回りを計算し、8％以上で回るのであれば、その土地に建築するのも良いでしょう。逆に、そこまでの利回りが出なければ、土地を処分して既存の投資用不動産を購入することをお勧めします。
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価値ある物件の見分け方は？
- 希少性、収益性、担保力など、総合的な事情や状況を勘案する必要があります。その地域で他に代わる場所がないようであれば、希少性が高く不動産の価値も高いと言えます。入居者が集まる人気のエリアであれば、家賃を高く設定でき、空室リスクも少ないため、高い収益性が期待できます。また、金融機関からの借り入れの際に重要なのが担保力です。これは、土地の評価と換金性の指標です。表面的な利回りだけで判断するのではなく、物件の本質的価値にも着目する必要があります。
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築浅の中古が良いって本当？
- 一概に、建築年数の浅い既存（中古）物件が良いとは言えません。実は多くの方が、築浅の物件を希望されます。そうすると需要が多くなり、市場原理により価格は上がり、利回りが下がるのです。実際に探してみると、そのことはすぐに理解できるはずです。投資の世界でも、皆と違うことをする。満足のいく利益を生ませるには、ひと工夫が必要です。例えば、プロはローンの付かないような築30年以上の物件を安く仕入れ、リフォームをして再生させます。これで思いがけない利回りを得ています。しかし、一般的には、瑕疵の心配の少ない新築が無難と言えます。融資が受けやすく、かつ品確法により建物の瑕疵に対して10年の保証が付くからです。
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将来、競争が激化する？
- 値崩れが起きるのは、貸し手が急激に増えた時です。例えば区画整理地で、地主さんが我も我もと一斉に建築をするケースなどです。ですから市街地であれば、いきなり激化するとは考えにくいと言えます。ただし、購入する際には、そういった競争が激しくなった場合のことも想定し、広めの間取りだとか、優れたデザインなど、前もって差別化を図っておくことが重要です。希少性のある物件を所有すれば、対応は可能です。＊資料数字は、あくまでも参考値であり、内容を保証するものではありません。
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将来、売れますか？
- 資産価値や経済価値のある物件は、需要が多いようです。希少性があり資産価値を備えていれば、多少利回りが低くても売れるでしょう。現に東京都心部の一部エリアなどでは、かなり低い利回りでも取引されています。また、利便性は悪くとも利回りが高く、経済価値がある物件も需要があります。さらに、家賃収入が維持できていれば、買い手に納得してもらえるでしょう。投資用不動産の命は文字通り収益です。これを上げ続けられる限り、需要がなくなることはないと思われます。
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人口が減少が心配です。
- 「勝ち組」になることを考えましょう。人口の減少が、多くの産業に影響を与えるのは必至です。とはいえ、皆がダメージを受けるのではなく、「勝ち組」はますます勝ち、「負け組」が淘汰されていくという考え方です。つまり、人気物件には入居者が集まり、不人気物件へ集中的に空室が出るようになる訳です。投資用不動産は、そもそも立地を考慮し建設され、差別化されています。郊外の遊休地に、需要も考えず、地主さんが建てているケースとは違うはずです。ちなみに、全国の総世帯数は2015年まで増加する（国立社会保障・人口問題研究所2010年3月推計）という見方があります。中でも、アパートマンションの中心的な入居者層である単独世帯の割合は、2005年の29.5％(14,457千世帯)から2030年には37.4％(18,237千世帯)にまで伸びる(同）と予測されるなど、単独世帯数は今後も増え続けると考えられています。
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建物は古くなるため、資産にならない？
- 建物は管理しだいで長持ちさせることができます。そもそも資産と言えるのは、収益を生む建物です。土地や環境などの条件にもよりますが、税金ばかりかかって収益を生まない土地は、時に重荷にさえなってしまう場合があります。一定の修繕費を毎月積み立て、早め早めに対策を施して長持ちさせましょう。減価償却費が経費になるのは、建物の老朽化を勘案してのものです。欧米ではプロパティ・マネジメントが機能しているため、建物が長持ちします。使い捨ての時代は終わったと言って良いでしょう。
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地価はどうなるのですか？
- 全国的には地価の値下がりは続いていますが、東京などの都心部や地方の中核都市などでは、下げ止まり、または値上がりに転じる地域も出てきています。ちなみに現在では、土地の価値より、不動産そのものの収益性により評価を行う「収益還元法」が重視される傾向もあるようです。そのため、収益をベースに値付けされている不動産であれば、地価の動きを気にするより、むしろ家賃に着目した方が良いでしょう。
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地震が起きたらどうしよう？
- ご心配の方は、新耐震設計で建築された建物を購入しましょう。1981年に新耐震設計法が施行されていますから、それ以降の建築物なら基準の上では問題ないはずです。ただし、設計図のとおりに施工されているかは、一般の人にはわからないので注意が必要です。もしも、新耐震設計基準前に建てられている場合は、耐震検査が必要です。耐力壁が不足しているのであれば、耐震補強もしなくてはなりません。ですから、不安が大きい方には新築物件をお勧めします。
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融資の金利が上がっても大丈夫？
- 金利が上がれば、その分収益が下がることになります。そういう点でも、金利上昇はマイナスの要因といえます。金融機関は金利が上がることを見越して、厳しめに融資の審査を行っているのが一般的なようです。もともと物件の収益力がある程度見込めなければ、金融機関が融資するとは考えにくいのではないでしょうか。融資の査定が厳しい昨今において、その許可が下りたのであれば、一考の余地があると思います。融資を受ける際に固定金利の期間を長くするとか、返済中には繰上げ返済をしてローン残高を減らしておくとか、金利上昇に備える予防対策が重要です。
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相続対策になると聞いたのですが？
- 投資用不動産の購入は、相続対策の決め手と言えるでしょう。相続対策とは、評価を下げながら収益を上げ、納税資金を準備することです。所有する土地に賃貸住宅を建てることも同様の効果があります。しかし、土地を活用することによって、相続発生時のための物納用地がなくなり、相続破産の心配が出てくることもあります。しかも、そもそもアパートに向いていない土地かもしれません。また、投資用不動産により、建物や土地の評価を下げられます。200㎡までなら小規模宅地の評価減によって、土地の評価が、さらに1／2となります。小規模宅地は一箇所しか使えないので、地価の高いところで利用すると効果的です。
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自分の土地を売って、購入したい。
- 「資産の組み換え」ということだと思います。資産を守るために、あえて組み換える攻めの活用方法と言えるでしょう。入居が不安定な地域に土地を所有している場合、それを売却した上で、目標収益が獲得可能な不動産を購入する訳です。ちなみに、「長期所有資産の買換えの特例（措置法３７条１７号）」が、売却に使える場合があります。これにより、80％の課税が繰り延べられます。例えば、貸し駐車場（相続した土地で取得費は不明）を１億円で売却して、賃貸マンションを同額で購入した場合、通常では約1,820万円の税金がかかります。しかし、一定の要件を満たして本特例が適用になると、譲渡金額の80％（8,000万円分）が課税の繰り延べを受けられますので約364万円の納税額で済むことになります。つまり、手元に残る資金がおよそ1,456万円増加することになります。ただし、その分の減価償却費が認められない点や、売却時に取得費として計上できないため、将来的に所得税、譲渡税、相続税が高くなることもあるので注意してください。
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所得税の節税になるって本当？
- 長期で見た場合、節税にはなりません。もともと所得税は収益（所得）に対してかかる税金です。収益が出ていなければ、確かに節税にはなりますが、それは本末転倒です。従って、節税になるような物件であれば赤字ということですから、投資用不動産としては不適です。ただし、減価償却費が経費として計上できるので、実際の減価償却以上に建物が長持ちするのであれば、その分は節税になったと考えても良いかもしれません。企業と同じように、収益を上げて、必要な税金も納める姿勢が必要です。
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保有している時に必要な費用は？
- 収入の15～20％が目安です。土地・建物の固定資産税・都市計画税、修繕積立金、建物の管理費用、賃貸管理費用などが主な項目です。建物の種別やオーナー様の意思により変動しますが、長期にわたって優良経営を望むのであれば、必要なコストを予算化することが望ましいでしょう。
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購入する時に必要な諸費用は？
- 物件の種別や融資の有無によって異なりますが、物件価格の2～4％は必要です。主な費用として、印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、火災保険料などがあります。融資を利用する場合には、保証料や事務手数料も必要になります。また、土地を購入して建築する場合には、工事期間中の金利も負担になります。なお、新築のケースでは、数々の軽減措置があるので、税金面は優遇されています。また、諸費用は経費計上が可能で、初年度に一括計上できるものと、毎年分割するものとで、区別して申告する必要があります。いずれにせよ、総予算で資金計画を組んでおくことが大切でしょう。
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