不動産投資のリスクについて考えてみる【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
不動産投資のリスクについて考えてみる
不動産投資のリスクについて考えてみる
不動産投資をこれから始めようとしている方にとって、「リスク」という言葉に不安を抱く方も多いでしょう。
しかしそのほとんどは、よく理解して行えば回避できるものです。
不動産投資は株などに比べるとリスクが少ないと言われていますが、投資である以上リスクは少なからず付きまといます。
では、不動産投資にはどのようなリスクがあるのでしょうか？
「リスク=危険」ではない
そもそも、リスクとは何でしょうか。
「リスク＝危険」「投資＝危険」と考えている方もいるかもしれませんが、一言で「危険」と言ってしまうのはあまりにも漠然としています。
投資を考える上で一番重要なことは「収益を上げること」です。
現状より収益や資産を増やすための手段として投資を考える、それが一番重要です。
逆に一番困ることは何でしょうか。
それは「収益を上げられないこと」です。
投資においてのリスクとは、「危険」ではなく「収益を上げられないこと」なのです。
リスクとリターンのバランス
株や投資信託などは、極端な場合投資した金額が一日で紙切れ同然なんてこともあるかもしれません。
大きな利益を出す可能性がある反面、大きな損失が出る可能性もあるので「ハイリスク・ハイリターン」と言われています。
株などで安定して収益を上げるには相当な専門知識、経験、情報、対応能力などが求められるので、かなりハードルが高くなります。
不動産投資はなぜ「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われているのでしょうか。
不動産投資の場合、アパート経営であれば購入した土地・建物があります。
現状の日本では、土地の価格が株価のように急落に下落することはなく、高い稼働率を維持していれば安定した家賃収入を得ることができます。
株などとは違い、日々の乱高下にハラハラすることもありません。
不動産投資も投資である以上収益が見込みより減ることは考えられますが、大きな資産があるのでマイナスにはなかなかなりません。
そのような意味で他の投資と比較して「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。
不動産投資において「収益を上げられない状況」に陥らないためには、その要因を考えておかなければなりません。
家賃収入が見込みより減額にならないようにするには
【入居率を上げる】
安定した家賃収入を得るためには、高い入居率を維持する必要があります。
「電車をよく利用する方」を入居者ターゲットとした場合、最寄駅から徒歩40分の場所にある物件で常に満室とするのは難しくなります。
しかし駅から遠い物件でも「主に車で移動する方」が多い地域であれば、最寄駅からの距離はそれほど重要視されない場合もあります。
良い物件は「入居者にとって利便性」が優れていることが重要です。
物件の購入を考える際は、入居者目線からの判断で魅力的な立地であるかどうかを考える必要があります。
【周辺の家賃相場を調べる】
良い立地であっても、周辺の他の物件と比較して家賃設定が高すぎては、安定した入居率の維持が難しくなる場合があります。
また、高い家賃を想定した無理のある投資計画では、空室が続き破綻してしまう可能性もあります。
これらのことから、周辺の家賃相場を調べることはとても重要なのです。
ただし優れた立地・充実した設備など、周辺の物件と比較しても秀でた特徴を有する物件は十分な競争力があるので、家賃設定を相場より若干高めに設定しても安定した入居率を維持することができます。
【入居者争奪戦】
入居者の入れ替わりは避けては通れません。
退去後、速やかに次の入居者を決めることが重要です。
同様の事は周辺の物件でも行われていますので、入居者の争奪戦となります。
この場合他の物件と比較されるので、競争力の高い物件である必要があります。
築年数が浅い時期はそれがメリットとなりますが、そうでなくなった時でも競争力を持った物件であるために、様々な工夫が必要なのです。
また入居募集についても不動産会社との連携が必要になるので、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。
一括りにすると漠然としてしまう「リスク」。
一つ一つ内容に落とし込んで考えれば対応策が見えてきます。
その他の要因についても、同様に具体的に考えていけば不安は減っていくことでしょう。
「入居者からみて魅力的な物件であること」、これを忘れないことが大切です。
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不動産投資をこれから始めようとしている方にとって、「リスク」という言葉に不安を抱く方も多いでしょう。
しかしそのほとんどは、よく理解して行えば回避できるものです。
不動産投資は株などに比べるとリスクが少ないと言われていますが、投資である以上リスクは少なからず付きまといます。
では、不動産投資にはどのようなリスクがあるのでしょうか？
「リスク=危険」ではない
そもそも、リスクとは何でしょうか。
「リスク＝危険」「投資＝危険」と考えている方もいるかもしれませんが、一言で「危険」と言ってしまうのはあまりにも漠然としています。
投資を考える上で一番重要なことは「収益を上げること」です。
現状より収益や資産を増やすための手段として投資を考える、それが一番重要です。
逆に一番困ることは何でしょうか。
それは「収益を上げられないこと」です。
投資においてのリスクとは、「危険」ではなく「収益を上げられないこと」なのです。
リスクとリターンのバランス
株や投資信託などは、極端な場合投資した金額が一日で紙切れ同然なんてこともあるかもしれません。
大きな利益を出す可能性がある反面、大きな損失が出る可能性もあるので「ハイリスク・ハイリターン」と言われています。
株などで安定して収益を上げるには相当な専門知識、経験、情報、対応能力などが求められるので、かなりハードルが高くなります。
不動産投資はなぜ「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われているのでしょうか。
不動産投資の場合、アパート経営であれば購入した土地・建物があります。
現状の日本では、土地の価格が株価のように急落に下落することはなく、高い稼働率を維持していれば安定した家賃収入を得ることができます。
株などとは違い、日々の乱高下にハラハラすることもありません。
不動産投資も投資である以上収益が見込みより減ることは考えられますが、大きな資産があるのでマイナスにはなかなかなりません。
そのような意味で他の投資と比較して「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。
不動産投資において「収益を上げられない状況」に陥らないためには、その要因を考えておかなければなりません。
家賃収入が見込みより減額にならないようにするには
【入居率を上げる】
安定した家賃収入を得るためには、高い入居率を維持する必要があります。
「電車をよく利用する方」を入居者ターゲットとした場合、最寄駅から徒歩40分の場所にある物件で常に満室とするのは難しくなります。
しかし駅から遠い物件でも「主に車で移動する方」が多い地域であれば、最寄駅からの距離はそれほど重要視されない場合もあります。
良い物件は「入居者にとって利便性」が優れていることが重要です。
物件の購入を考える際は、入居者目線からの判断で魅力的な立地であるかどうかを考える必要があります。
【周辺の家賃相場を調べる】
良い立地であっても、周辺の他の物件と比較して家賃設定が高すぎては、安定した入居率の維持が難しくなる場合があります。
また、高い家賃を想定した無理のある投資計画では、空室が続き破綻してしまう可能性もあります。
これらのことから、周辺の家賃相場を調べることはとても重要なのです。
ただし優れた立地・充実した設備など、周辺の物件と比較しても秀でた特徴を有する物件は十分な競争力があるので、家賃設定を相場より若干高めに設定しても安定した入居率を維持することができます。
【入居者争奪戦】
入居者の入れ替わりは避けては通れません。
退去後、速やかに次の入居者を決めることが重要です。
同様の事は周辺の物件でも行われていますので、入居者の争奪戦となります。
この場合他の物件と比較されるので、競争力の高い物件である必要があります。
築年数が浅い時期はそれがメリットとなりますが、そうでなくなった時でも競争力を持った物件であるために、様々な工夫が必要なのです。
また入居募集についても不動産会社との連携が必要になるので、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。
一括りにすると漠然としてしまう「リスク」。
一つ一つ内容に落とし込んで考えれば対応策が見えてきます。
その他の要因についても、同様に具体的に考えていけば不安は減っていくことでしょう。
「入居者からみて魅力的な物件であること」、これを忘れないことが大切です。
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