「不動産投資の出口戦略」売却のベストタイミングとは【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
「不動産投資の出口戦略」売却のベストタイミングとは
「不動産投資の出口戦略」売却のベストタイミングとは
不動産物件を所有していると、さまざまなメリットやデメリットを考慮する必要があります。
今現在は満室になっている物件でも、空室が出たり周辺環境が変わって物件価値が下がったりすることも考えられます。
不動産投資で失敗しないポイントは、考えられるリスクを明確にしたうえで、いつまで保有するかという「出口戦略」をしっかり考えることです。
リスクをコントロールし、不動産投資をコントロールするためには出口戦略は欠かせません。
入口で物件を安く購入して上手に運営し、賃料で利益を上げていても、最終的な出口で売却する際にプラスにならなければ意味がありません。
月々の収益を増やすための工夫も大切ですが、物件を手放すタイミングをさまざまな視点から検討することが、本当の意味での投資の成功につながります。
では、どのようなタイミングで物件の売却を検討するべきなのでしょうか？
①大規模修繕が必要になるとき
外壁塗装や屋上防水、エレベーターの修理など、高額な修繕が必要になる時期を見越して見積もりをとります。
「予測売却益－大規模修繕にかかる費用」で利益が残らなければ、売却を検討しましょう。
②次の入居までの期間が長くなっているとき
退去から次の入居までの期間が長くなってきたときは、競争力が低下している証拠なので要注意です。
家賃を下げざるを得なくなると売却金額にも影響が出るため、早めの決断が必要です。
③物件周辺で大きな人口減少が生じるとき
物件周辺で大きな人口減少(工場や学校の移転など)が生じるときは、入居率や家賃の下落に影響が出ます。
「入居者には近くの○○大学の学生が多い」など、賃貸需要の柱がある場合には、それがなくなっても問題が無いように、空室回避の方法を考えておきましょう。
打開策が打ち出せなければ売却のタイミングです。
④物件価格が上昇しているとき
景気が回復している・物価が上昇しているなど、物件価格が上昇する環境が整っているときは、高額で売却できる可能性が高くなります。
そういった時期には「所有し続けるより売却した方が利益が出るから」という理由で、売却を検討するのも一つです。
⑤短期所得から長期譲渡所得にかわるとき
特に売ろうとする機会がない場合は、不動産購入から5年後をおおよその目途にするのも一つの考え方です。
なぜなら、不動産を売却した譲渡所得(売却益)には当然税金がかかりますが、その課税率が5年を境に変化するためです。
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものは短期所得、5年を超えるものは長期譲渡所得と区分されます。
それぞれの譲渡税額の計算方法は、以下の通りです。
・短期譲渡所得＝所得税30％＋住民税9％
・長期譲渡取得＝所得税15％＋住民税5％
とくに譲渡所得税の税率は高いため、売るタイミングがわからない場合にはこの譲渡取得税の区分を目安とするのも一つの手です。
売却してはいけないタイミング
物件を売却するベストタイミングがあるように、物件を売却してはいけないタイミングもあります。
時間に余裕がない状態での売却は危険です。
焦れば焦るほど、買い叩かれる可能性が高くなります。
できるだけ時間的な余裕を持って売却準備をすることが大切です。
また、築古の木造アパート・戸建以外は、空室で売るよりも満室で売る方が高値で売却できる可能性が高くるので、まずは空室を埋めることに注力しましょう。
マンションやオフィスビルなどを保有していると賃料の収益を確保することができるため、物件を手放すことを考えたことがないという人も多いかもしれません。
売却せずに長期保有するというのも、選択肢の一つです。
不動産投資はキャピタルゲイン(売却益)ではなくインカムゲイン(運用益)で稼ぐものだという考え方もあります。
しかし、不動産投資の場合には出口戦略が重要であり、そのタイミングを逃さないことが成功の秘訣でもあります。
さらに大きな利益を上げたいと考えるならば、売却を視野に入れ、タイミングについて一度検討してみてはいかがでしょうか。
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不動産物件を所有していると、さまざまなメリットやデメリットを考慮する必要があります。
今現在は満室になっている物件でも、空室が出たり周辺環境が変わって物件価値が下がったりすることも考えられます。
不動産投資で失敗しないポイントは、考えられるリスクを明確にしたうえで、いつまで保有するかという「出口戦略」をしっかり考えることです。
リスクをコントロールし、不動産投資をコントロールするためには出口戦略は欠かせません。
入口で物件を安く購入して上手に運営し、賃料で利益を上げていても、最終的な出口で売却する際にプラスにならなければ意味がありません。
月々の収益を増やすための工夫も大切ですが、物件を手放すタイミングをさまざまな視点から検討することが、本当の意味での投資の成功につながります。
では、どのようなタイミングで物件の売却を検討するべきなのでしょうか？
①大規模修繕が必要になるとき
外壁塗装や屋上防水、エレベーターの修理など、高額な修繕が必要になる時期を見越して見積もりをとります。
「予測売却益－大規模修繕にかかる費用」で利益が残らなければ、売却を検討しましょう。
②次の入居までの期間が長くなっているとき
退去から次の入居までの期間が長くなってきたときは、競争力が低下している証拠なので要注意です。
家賃を下げざるを得なくなると売却金額にも影響が出るため、早めの決断が必要です。
③物件周辺で大きな人口減少が生じるとき
物件周辺で大きな人口減少(工場や学校の移転など)が生じるときは、入居率や家賃の下落に影響が出ます。
「入居者には近くの○○大学の学生が多い」など、賃貸需要の柱がある場合には、それがなくなっても問題が無いように、空室回避の方法を考えておきましょう。
打開策が打ち出せなければ売却のタイミングです。
④物件価格が上昇しているとき
景気が回復している・物価が上昇しているなど、物件価格が上昇する環境が整っているときは、高額で売却できる可能性が高くなります。
そういった時期には「所有し続けるより売却した方が利益が出るから」という理由で、売却を検討するのも一つです。
⑤短期所得から長期譲渡所得にかわるとき
特に売ろうとする機会がない場合は、不動産購入から5年後をおおよその目途にするのも一つの考え方です。
なぜなら、不動産を売却した譲渡所得(売却益)には当然税金がかかりますが、その課税率が5年を境に変化するためです。
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものは短期所得、5年を超えるものは長期譲渡所得と区分されます。
それぞれの譲渡税額の計算方法は、以下の通りです。
・短期譲渡所得＝所得税30％＋住民税9％
・長期譲渡取得＝所得税15％＋住民税5％
とくに譲渡所得税の税率は高いため、売るタイミングがわからない場合にはこの譲渡取得税の区分を目安とするのも一つの手です。
売却してはいけないタイミング
物件を売却するベストタイミングがあるように、物件を売却してはいけないタイミングもあります。
時間に余裕がない状態での売却は危険です。
焦れば焦るほど、買い叩かれる可能性が高くなります。
できるだけ時間的な余裕を持って売却準備をすることが大切です。
また、築古の木造アパート・戸建以外は、空室で売るよりも満室で売る方が高値で売却できる可能性が高くるので、まずは空室を埋めることに注力しましょう。
マンションやオフィスビルなどを保有していると賃料の収益を確保することができるため、物件を手放すことを考えたことがないという人も多いかもしれません。
売却せずに長期保有するというのも、選択肢の一つです。
不動産投資はキャピタルゲイン(売却益)ではなくインカムゲイン(運用益)で稼ぐものだという考え方もあります。
しかし、不動産投資の場合には出口戦略が重要であり、そのタイミングを逃さないことが成功の秘訣でもあります。
さらに大きな利益を上げたいと考えるならば、売却を視野に入れ、タイミングについて一度検討してみてはいかがでしょうか。
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