「不動産投資の出口戦略」売れない理由を考える【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
「不動産投資の出口戦略」売れない理由を考える
「不動産投資の出口戦略」売れない理由を考える
「今が売り時だと思い、いざ物件を売りに出してみたものの一向に売れない」
不動産投資ブームの後押しもあり、不動産投資売買市場が活況な今日ですが、すべての売却がうまくいっているというわけではありません。
不動産の購入に比べて売却に関する情報は少なく、売り方を知らずに安値で売ってしまい、後で後悔するといったケースも少なくありません。
「売れない物件」には「売れない理由」があります。
立地や条件など、その物件により様々な要因はあるかと思いますが、今回はどの物件にも共通する基本的な要因について考えてみたいと思います。
売りたい価格≠売れる価格
まず理解しておきたいのが、売主が「売りたい価格」は「売れる価格」ではないケースが多いということです。
売却の際には、売主は自分の物件をひいき目で見てしまうものです。
長年保有してきた物件に強い愛着を持っているため多少の欠点には目をつむり、良いところばかりに目を向けてしまうために売却価格が上昇してしまうというというわけです。
買い手の目線で考えてみる
買主に物件が割高だと思われると、内見やお問い合わせを敬遠されることになってしまいます。
これを回避するためには、買い手の厳しい目線で自分の物件を見直すことが大切です。
例えば近隣で条件が類似している売り出し物件(立地・部屋の広さ・間取り・築年数など)を見て、自分がその物件で不動産投資を始めるならいくらで買いたいか、どういう点が気になるかなどを改めて考えてみるといいでしょう。
一括査定の価格は実際に売れる価格ではない
物件の現在の価格を知る目安として、一括査定サービスがあります。
高い査定額が出た会社を好意的に見てしまいがちですが、一括査定で出る金額は「実際に売れる金額」ではなく、「うれるかどうかは分からないが、とりあえず売り出してみる金額」であることに注意しましょう。
査定額は、金額全体よりも「なぜその金額をつけたのか」という理由の方が重要です。
その理由が不明瞭な会社は、ただ媒介契約を結びたいがために高値を提示した可能性が高いので避けた方が安全です。
利便性が低いエリアにある
物件選びで一番重要なポイントが「利便性」です。
都心の駅近マンションのような物件であれば買い手に困りませんが、郊外や地方にある駅からのアクセスが悪い物件は買い手が手を出しにくい物件です。
価格を安めに設定するか、不動産投資目的以外の自宅購入者への売却活動も視野に入れた方がいいでしょう。
築年数が数十年以上の築古物件
築年数が20年以上のアパートや、築30年～40年以上のマンションなども売り出しの際に苦戦することを想定しておいた方がいいでしょう。
築古の物件は建物の耐用年数がゼロか残り少ないため、建物価値がほとんどないものとして扱われることになります。
そのため買い手が購入する際に融資が引きにくく、敬遠される要因となってしまうのです。
また1981年以前の物件は耐震性能面で不安を持たれやすいことや、設備が一回り古く、購入後に空室リスクが懸念されるという点も念頭に入れておくべきです。
価格が5000万円以上
中古の不動産投資では、購入価格が3000万円以下の売り出し物件が過半数を占めるため、高価格帯の物件はそもそも買い手の母数が限られてしまいます。
5000万円以上の中古物件は属性が比較的良くないと融資がつかず、購入することができないため、価格でお得感を出すか、売却期間を長く取るなどの対策も必要になります。
信頼できない不動産会社は乗り換えを検討する
物件を売りに出す際には、仲介業者となる不動産会社をきちんと選定することも重要です。
相場に近い価格で売り出したはずなのに数カ月たってもまったく内見の問い合わせが来ないという場合や、仲介業者から10％～数十％の大幅な値引きの提案をされた場合は、「干されている」(専任媒介契約をした売主の物件を、利益倍増の為に故意的に売らない行為)可能性もあります。
定期的に提出される報告書を厳しくチェックしたり、買い手を装って仲介業者に電話をしてみて、実際に物件が売り出されているかを確認してみることが対策になります。
また専任媒介契約は3ヵ月で契約更新となりますので、業者が信頼できないという場合には、他の仲介会社に乗り換えを検討してみることも大切です。
値下げを渋ると逆に売値が安くなることもある
できるだけ高く売りたいという気持ちが強いと、値下げには抵抗感があるかと思います。
しかし、値下げを小さい幅で行ってしまうと買い手の目につきにくくなり、他の売り出し物件に埋もれてしまうことになります。
そうなると何度も値下げを繰り返す羽目になるので、結局は一度に引き下げてお得感のインパクトを演出した方が安く済むというケースも多いのです。
値下げの目安としては、売り出し価格の5％前後か100万円の数字が変わる程度の値下げをしてみるといいでしょう。
また値下げ後の価格は、「1980万円」のように「○○80万円」「○890万円」と端数を意識するとお得感が強調されて、内見につながりやすくなります。
東京オリンピックをあと2年後に控え、不動産投資市場もまだまだ活況が続くとみられています。
然るべき価格で売り出せば、買い手はつきやすい状況ではないでしょうか。
もし売りに出した物件が数カ月で0件～1件の問い合わせしかないような場合には、何かしらの「売れない理由」を抱えている可能性が高いと思います。
改めてご自身の物件をチェックされてみてはいかがでしょうか。
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「今が売り時だと思い、いざ物件を売りに出してみたものの一向に売れない」
不動産投資ブームの後押しもあり、不動産投資売買市場が活況な今日ですが、すべての売却がうまくいっているというわけではありません。
不動産の購入に比べて売却に関する情報は少なく、売り方を知らずに安値で売ってしまい、後で後悔するといったケースも少なくありません。
「売れない物件」には「売れない理由」があります。
立地や条件など、その物件により様々な要因はあるかと思いますが、今回はどの物件にも共通する基本的な要因について考えてみたいと思います。
売りたい価格≠売れる価格
まず理解しておきたいのが、売主が「売りたい価格」は「売れる価格」ではないケースが多いということです。
売却の際には、売主は自分の物件をひいき目で見てしまうものです。
長年保有してきた物件に強い愛着を持っているため多少の欠点には目をつむり、良いところばかりに目を向けてしまうために売却価格が上昇してしまうというというわけです。
買い手の目線で考えてみる
買主に物件が割高だと思われると、内見やお問い合わせを敬遠されることになってしまいます。
これを回避するためには、買い手の厳しい目線で自分の物件を見直すことが大切です。
例えば近隣で条件が類似している売り出し物件(立地・部屋の広さ・間取り・築年数など)を見て、自分がその物件で不動産投資を始めるならいくらで買いたいか、どういう点が気になるかなどを改めて考えてみるといいでしょう。
一括査定の価格は実際に売れる価格ではない
物件の現在の価格を知る目安として、一括査定サービスがあります。
高い査定額が出た会社を好意的に見てしまいがちですが、一括査定で出る金額は「実際に売れる金額」ではなく、「うれるかどうかは分からないが、とりあえず売り出してみる金額」であることに注意しましょう。
査定額は、金額全体よりも「なぜその金額をつけたのか」という理由の方が重要です。
その理由が不明瞭な会社は、ただ媒介契約を結びたいがために高値を提示した可能性が高いので避けた方が安全です。
利便性が低いエリアにある
物件選びで一番重要なポイントが「利便性」です。
都心の駅近マンションのような物件であれば買い手に困りませんが、郊外や地方にある駅からのアクセスが悪い物件は買い手が手を出しにくい物件です。
価格を安めに設定するか、不動産投資目的以外の自宅購入者への売却活動も視野に入れた方がいいでしょう。
築年数が数十年以上の築古物件
築年数が20年以上のアパートや、築30年～40年以上のマンションなども売り出しの際に苦戦することを想定しておいた方がいいでしょう。
築古の物件は建物の耐用年数がゼロか残り少ないため、建物価値がほとんどないものとして扱われることになります。
そのため買い手が購入する際に融資が引きにくく、敬遠される要因となってしまうのです。
また1981年以前の物件は耐震性能面で不安を持たれやすいことや、設備が一回り古く、購入後に空室リスクが懸念されるという点も念頭に入れておくべきです。
価格が5000万円以上
中古の不動産投資では、購入価格が3000万円以下の売り出し物件が過半数を占めるため、高価格帯の物件はそもそも買い手の母数が限られてしまいます。
5000万円以上の中古物件は属性が比較的良くないと融資がつかず、購入することができないため、価格でお得感を出すか、売却期間を長く取るなどの対策も必要になります。
信頼できない不動産会社は乗り換えを検討する
物件を売りに出す際には、仲介業者となる不動産会社をきちんと選定することも重要です。
相場に近い価格で売り出したはずなのに数カ月たってもまったく内見の問い合わせが来ないという場合や、仲介業者から10％～数十％の大幅な値引きの提案をされた場合は、「干されている」(専任媒介契約をした売主の物件を、利益倍増の為に故意的に売らない行為)可能性もあります。
定期的に提出される報告書を厳しくチェックしたり、買い手を装って仲介業者に電話をしてみて、実際に物件が売り出されているかを確認してみることが対策になります。
また専任媒介契約は3ヵ月で契約更新となりますので、業者が信頼できないという場合には、他の仲介会社に乗り換えを検討してみることも大切です。
値下げを渋ると逆に売値が安くなることもある
できるだけ高く売りたいという気持ちが強いと、値下げには抵抗感があるかと思います。
しかし、値下げを小さい幅で行ってしまうと買い手の目につきにくくなり、他の売り出し物件に埋もれてしまうことになります。
そうなると何度も値下げを繰り返す羽目になるので、結局は一度に引き下げてお得感のインパクトを演出した方が安く済むというケースも多いのです。
値下げの目安としては、売り出し価格の5％前後か100万円の数字が変わる程度の値下げをしてみるといいでしょう。
また値下げ後の価格は、「1980万円」のように「○○80万円」「○890万円」と端数を意識するとお得感が強調されて、内見につながりやすくなります。
東京オリンピックをあと2年後に控え、不動産投資市場もまだまだ活況が続くとみられています。
然るべき価格で売り出せば、買い手はつきやすい状況ではないでしょうか。
もし売りに出した物件が数カ月で0件～1件の問い合わせしかないような場合には、何かしらの「売れない理由」を抱えている可能性が高いと思います。
改めてご自身の物件をチェックされてみてはいかがでしょうか。
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