成功者の共通点！アパート経営【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
成功者の共通点！アパート経営
成功者の共通点！アパート経営
一昔前までは、いわゆるお金持ちや地主のすることというイメージが強かった不動産投資。
今では首都圏をはじめ各地で不動産投資関連のセミナーが頻繁に開催され、多くの人が不動産投資に興味を持っていることがうかがえます。
しかし、不動産投資は誰もが成功するとは限りません。
いざアパート経営をしてみたものの、上手くいかないということも多々あります。
そんな中でも、アパート経営で資産形成をして、派手さはなくとも地道に着実に家賃収入を積み上げ、残債を少しずつ減らし資産を増やしている不動産投資家がいます。
彼らに共通する特徴は、何でしょうか。
自己資金の割合が高い
自己資本とも言い換えられますが、どのような事業でも自己資本比率が債務に比べて高いことは、事業の安定運営に絶対の必要条件です。
これは投資の原則「増資」というレバレッジ効果を生み出すからです。
アパート経営で成功している人は、自己資金を厚めにしているケースが多数です。
アパートローンを目一杯に組んで、レバレッジを利かせようというタイプのオーナーは、空室や修繕費に四苦八苦していることが少なくありません。
一般的にアパート経営で想定しておくべき空室率は、3割と言われています。
満室家賃の70％の収入でも赤字に転落しないような収支計画を立てておかないと、たちまち家計からの持ち出しになりかねません。
そのためには自己資金を多めに投入して、月々のローン返済額を抑えておくことが大切なのです。
信頼できる管理会社を選ぶ
退去者が出たら速やかに次の入居者を確保し、良質な入居者に長く住んでもらう。
アパート経営の成否は、この満室経営を続けられるかどうかにかかっています。
「成功しているアパート経営者＝管理会社選びに成功している人」と言っても過言ではないのです。
アパート経営には、家賃回収・建物清掃・トラブル対応・入居審査など、様々な仕事が発生します。
これら全てをオーナー自身で行う「自主管理」で成功しているオーナーもいます。
しかし物件管理は非常に煩雑です。
全てをオーナー自身で行うのは、肉体的にも精神的にも大きな負担となるでしょう。
管理報奨金と清掃費等を支払うことで、入居者の募集から入居者の管理までの一切をお任せできる不動産管理会社は、とても心強い存在です。
また不動産管理会社にとっても、「自社管理物件」という強力なアピールポイントが付くことで客付しやすくなり、結果、満室経営に繋がることになるのです。
気になる不動産管理会社を見つけたら、訪問して実際の目で確かめましょう。
さらにはその会社が管理している物件に足を運び、アパートの管理状況や空室率、入居者の質なども確認するぐらいの慎重さで、管理会社を選ぶことが大切です。
維持メンテナンスにお金を投資する
常に清潔で清掃が行き届いた建物は、たとえ減価償却資産価値が下がろうとも、維持さえしっかりしていれば入居者が去ることはありません。
満室経営はアパート経営の基本です。
適切な維持・メンテナンスを行い、数十年にわたって安定収益をもたらすようにしなければなりません。
アパートの経営で失敗しているオーナーの多くは、家賃収入を日常の生活費に使ってしまい、修繕費などの積み立てに回せなくなってしまう傾向にあります。
アパートは10年～15年ごとに、屋根や外壁などの大きな修繕費が発生すると言われています。
その他にも、退去時の壁紙の貼り替えや消耗品の交換、住設機器の更新も必要で、そのための費用は積み立てておかなければなりません。
これを怠ると、建物が傷んで入居率や家賃の低下を招き、経営を悪化させてしまいます。
さらにアパートの維持・メンテナンスの怠りは、入居者の「質」の低下という問題をも招きます。
長期に渡り満室経営を維持するためには、良質な入居者の存在が欠かせません。
維持・メンテナンス費用を惜しんで、良質な入居者が逃げてしまうことがないようにしましょう。
アパート経営で成功しているオーナーに共通していることは、長期的視点を持ち無理のない経営計画を作り、それを実践しているということです。
金銭感覚がしっかりしている、価値観を確立している、情報を精査し選別する能力に長けている、勤勉である、他力本願でない…など、「個」としても確立している点が挙げられます。
不動産投資は、条件が揃えば誰でも参入できます。
しかし「成功者」と「失敗者」がいることで、アパート経営は「事業」であるということを再認識させられます。
しっかりと事業計画を練り、安定経営ができる「成功者」を目指しましょう。
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一昔前までは、いわゆるお金持ちや地主のすることというイメージが強かった不動産投資。
今では首都圏をはじめ各地で不動産投資関連のセミナーが頻繁に開催され、多くの人が不動産投資に興味を持っていることがうかがえます。
しかし、不動産投資は誰もが成功するとは限りません。
いざアパート経営をしてみたものの、上手くいかないということも多々あります。
そんな中でも、アパート経営で資産形成をして、派手さはなくとも地道に着実に家賃収入を積み上げ、残債を少しずつ減らし資産を増やしている不動産投資家がいます。
彼らに共通する特徴は、何でしょうか。
自己資金の割合が高い
自己資本とも言い換えられますが、どのような事業でも自己資本比率が債務に比べて高いことは、事業の安定運営に絶対の必要条件です。
これは投資の原則「増資」というレバレッジ効果を生み出すからです。
アパート経営で成功している人は、自己資金を厚めにしているケースが多数です。
アパートローンを目一杯に組んで、レバレッジを利かせようというタイプのオーナーは、空室や修繕費に四苦八苦していることが少なくありません。
一般的にアパート経営で想定しておくべき空室率は、3割と言われています。
満室家賃の70％の収入でも赤字に転落しないような収支計画を立てておかないと、たちまち家計からの持ち出しになりかねません。
そのためには自己資金を多めに投入して、月々のローン返済額を抑えておくことが大切なのです。
信頼できる管理会社を選ぶ
退去者が出たら速やかに次の入居者を確保し、良質な入居者に長く住んでもらう。
アパート経営の成否は、この満室経営を続けられるかどうかにかかっています。
「成功しているアパート経営者＝管理会社選びに成功している人」と言っても過言ではないのです。
アパート経営には、家賃回収・建物清掃・トラブル対応・入居審査など、様々な仕事が発生します。
これら全てをオーナー自身で行う「自主管理」で成功しているオーナーもいます。
しかし物件管理は非常に煩雑です。
全てをオーナー自身で行うのは、肉体的にも精神的にも大きな負担となるでしょう。
管理報奨金と清掃費等を支払うことで、入居者の募集から入居者の管理までの一切をお任せできる不動産管理会社は、とても心強い存在です。
また不動産管理会社にとっても、「自社管理物件」という強力なアピールポイントが付くことで客付しやすくなり、結果、満室経営に繋がることになるのです。
気になる不動産管理会社を見つけたら、訪問して実際の目で確かめましょう。
さらにはその会社が管理している物件に足を運び、アパートの管理状況や空室率、入居者の質なども確認するぐらいの慎重さで、管理会社を選ぶことが大切です。
維持メンテナンスにお金を投資する
常に清潔で清掃が行き届いた建物は、たとえ減価償却資産価値が下がろうとも、維持さえしっかりしていれば入居者が去ることはありません。
満室経営はアパート経営の基本です。
適切な維持・メンテナンスを行い、数十年にわたって安定収益をもたらすようにしなければなりません。
アパートの経営で失敗しているオーナーの多くは、家賃収入を日常の生活費に使ってしまい、修繕費などの積み立てに回せなくなってしまう傾向にあります。
アパートは10年～15年ごとに、屋根や外壁などの大きな修繕費が発生すると言われています。
その他にも、退去時の壁紙の貼り替えや消耗品の交換、住設機器の更新も必要で、そのための費用は積み立てておかなければなりません。
これを怠ると、建物が傷んで入居率や家賃の低下を招き、経営を悪化させてしまいます。
さらにアパートの維持・メンテナンスの怠りは、入居者の「質」の低下という問題をも招きます。
長期に渡り満室経営を維持するためには、良質な入居者の存在が欠かせません。
維持・メンテナンス費用を惜しんで、良質な入居者が逃げてしまうことがないようにしましょう。
アパート経営で成功しているオーナーに共通していることは、長期的視点を持ち無理のない経営計画を作り、それを実践しているということです。
金銭感覚がしっかりしている、価値観を確立している、情報を精査し選別する能力に長けている、勤勉である、他力本願でない…など、「個」としても確立している点が挙げられます。
不動産投資は、条件が揃えば誰でも参入できます。
しかし「成功者」と「失敗者」がいることで、アパート経営は「事業」であるということを再認識させられます。
しっかりと事業計画を練り、安定経営ができる「成功者」を目指しましょう。
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