「売買契約書」確認しておきたいポイント【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
「売買契約書」確認しておきたいポイント
「売買契約書」確認しておきたいポイント
不動産投資物件取得する際には、重要事項説明書の内容を理解したうえで問題が無ければ契約書の読み合わせに移行します。(※参照『「重要事項説明書」確認しておきたいポイント）
重要事項説明書は、簡単に言うと物件に関するあらゆることを記載した書類です。
対して売買契約書は、契約するときの主なルールを記載した書類となります。
重要事項説明書と同様、不動産購入の際には売買契約書の内容をしっかり理解して、注意すべき点を確認しておくことが大切です。
売買契約書での着目すべきポイントはどこなのでしょうか。
◆売買物件の表示
登記簿の情報に基づき、購入予定物件の表示に誤りがないかどうかを確認します。
売買対象となる土地の地番、建物の家屋番号が多数となる場合は要注意です。
重要事項説明書に附属される土地、建物の登記簿と公図を確認し、物件が漏れなく明確になっているかどうか確認しましょう。
なお建物の面積は登記簿上、延床は壁芯面積、専有は内法面積で記載されます。
不動産の販売図面では専有面積を壁芯面積で記載する場合が多く、売買契約書に記載される面積とは異なります。
◆売買代金、手付金などの金額と支払日
売買代金や手付金などの支払日を確認します。
期日までに支払えないと契約違反(違約)となる場合がありますので、注意してください。
通常の場合、手付金は契約日に、残代金は引渡日に支払われます。
当然ですが、支払期日は厳守できるように売主や不動産仲介業者とよく相談し、くれぐれも無理のない期日に設定してください。
手付金には、「解約手付」「証約手付」「違約手付」の3種類があります。(※参照『正しく理解していますか？「手付金」の意味』https://www.est-21.com/info/page_263.html)
一般的には、解約手付(契約後に買主が手付放棄もしくは売主が倍返しして契約を解除した際、相手方に損害が生じていたとしても損害賠償しなくてよいとするもの)と判断される場合が多いです。
また、手付金の金額が適切か(一般的には物件価格の10～20％)どうかも確認しましょう。
手付金が少額だと、契約締結後により高い金額を提示する買主を売主が見つけた場合、契約解除になる可能性が高くなります。
手付金が高額になればなるほど、拘束力が強くなるという点に留意してください。
◆公簿売買か実測売買か
当該取引が、公簿売買(登記簿面積による売買)か実測売買(実測面積による売買)かを確認しましょう。
登記簿の面積は、測量技術の問題や測量時からの経年変化により、実際の面積と異なる場合があります。
そのため、実務上は仮に公簿売買で契約し、後日測量が完了した段階で面積の差額を精算します。
土地の測量には2～3ヵ月かかります。
◆不動産の引渡日
引渡日は、残代金を確実に支払える日付で設定しましょう。
特にローンを組む場合は、必ず契約締結前に金融機関に融資実行可能日を確認してください。
何よりも売主に違約とされないことが大切です。
売主は支払いに関して厳しい場合もあり、引渡日(残代金支払日)の延長を認めてくれないケースが多くあります。
◆手付解除の期限
手付金による契約解除の期限(一般的には1～2週間程度)を確認しましょう。
期限を過ぎて解約すると、違約となる点に注意してください。
◆違約金額
違約金の金額は、売買代金の20％相当とする場合が多いです。
ただし、反社会勢力とかかわりを持ったことによる違約は、売買代金の80％相当とされるのが一般的です。
◆融資未承認の場合の契約解除期限(ローン特約)
ローン特約とは、買主が金融機関から融資の全部もしくは一部について承認が得られなかった場合に、契約を無条件で白紙解除できる約定です。
この場合、手付金は買主に返還されます。
このローン特約を付ける場合は、それによる契約解除期限を確認しましょう。
金融機関から融資が承認されるまでの期間を必ず確認してから、期限を設定してください。
「融資が下りないのに売買代金を支払わなければならない」という事態に陥る場合があります。
ローン特約の有無は、契約の条文と特約で確認しましょう。
特約なしの場合は、契約の条文を打ち消す形で特約を記載することが多いです。
「ローン特約あり」で契約をしたつもりが、契約書上は条文が打ち消されていて特約が付いていなかった、などということがないように注意してください。
◆瑕疵担保条項
当該不動産取引における瑕疵担保の有無とその期間を、契約の条文と特約で確認しましょう。
こちらも瑕疵担保なしとする場合は、契約の条文を打ち消す形にすることが多いです。
瑕疵担保の期間は、売主が非宅建業者の場合は3ヵ月、宅建業者の場合は2年とするのが一般的です。
瑕疵担保責任の範囲は、雨漏り、シロアリ、建物の重要な構造部分の欠陥や、腐食、境界の不備、土地の埋設物などに限定される点にご注意ください。
その範囲は意外と狭く、例えば、ドア、床、壁、窓、建具、エアコンなどの室内設備は瑕疵担保責任の範囲外です。
売買契約前の物件調査段階で、現況確認を行うようにしてください。
◆その他の注意点
・売主の確認
契約上、だれが売主になるのかをしっかり確認しましょう。
相続が発生しているのに登記簿上の所有者が変更されていない場合、所有権移転登記の手続きが大変です。
また、契約の当事者間に不動産会社の役員や従業員を入れ、売買差益を抜いた上に仲介手数料を請求するといった不動産会社もあるようです。
電話や対面で接しているときから、契約相手の確認を行いつつ、印鑑証明書、住民票、運転免許証、もしくは会社謄本などで、売主が何者かをしっかりと確認しておきましょう。
・訴訟管轄裁判所の所在地
おおむね契約書の条文の最後に記載があります。
裁判所を居住地の近くにしておくと、何かあった時に便利です。
不動産の売買契約書は、ひたすら文字が書いてあるうえ専門用語が並び、難しいと思われる方が多いと思います。
それでも契約書はとても重要なものです。
ポイントをおさえて、各項目を確認していきましょう。
万が一契約解除となった場合に、売買契約書の中で定められている期間やペナルティをあらかじめ知っておくことは、とても重要です。
分からないことや疑問に思うことは必ず確認して、納得のいく売買契約を交わしましょう。
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不動産投資物件取得する際には、重要事項説明書の内容を理解したうえで問題が無ければ契約書の読み合わせに移行します。(※参照『「重要事項説明書」確認しておきたいポイント）
重要事項説明書は、簡単に言うと物件に関するあらゆることを記載した書類です。
対して売買契約書は、契約するときの主なルールを記載した書類となります。
重要事項説明書と同様、不動産購入の際には売買契約書の内容をしっかり理解して、注意すべき点を確認しておくことが大切です。
売買契約書での着目すべきポイントはどこなのでしょうか。
◆売買物件の表示
登記簿の情報に基づき、購入予定物件の表示に誤りがないかどうかを確認します。
売買対象となる土地の地番、建物の家屋番号が多数となる場合は要注意です。
重要事項説明書に附属される土地、建物の登記簿と公図を確認し、物件が漏れなく明確になっているかどうか確認しましょう。
なお建物の面積は登記簿上、延床は壁芯面積、専有は内法面積で記載されます。
不動産の販売図面では専有面積を壁芯面積で記載する場合が多く、売買契約書に記載される面積とは異なります。
◆売買代金、手付金などの金額と支払日
売買代金や手付金などの支払日を確認します。
期日までに支払えないと契約違反(違約)となる場合がありますので、注意してください。
通常の場合、手付金は契約日に、残代金は引渡日に支払われます。
当然ですが、支払期日は厳守できるように売主や不動産仲介業者とよく相談し、くれぐれも無理のない期日に設定してください。
手付金には、「解約手付」「証約手付」「違約手付」の3種類があります。(※参照『正しく理解していますか？「手付金」の意味』https://www.est-21.com/info/page_263.html)
一般的には、解約手付(契約後に買主が手付放棄もしくは売主が倍返しして契約を解除した際、相手方に損害が生じていたとしても損害賠償しなくてよいとするもの)と判断される場合が多いです。
また、手付金の金額が適切か(一般的には物件価格の10～20％)どうかも確認しましょう。
手付金が少額だと、契約締結後により高い金額を提示する買主を売主が見つけた場合、契約解除になる可能性が高くなります。
手付金が高額になればなるほど、拘束力が強くなるという点に留意してください。
◆公簿売買か実測売買か
当該取引が、公簿売買(登記簿面積による売買)か実測売買(実測面積による売買)かを確認しましょう。
登記簿の面積は、測量技術の問題や測量時からの経年変化により、実際の面積と異なる場合があります。
そのため、実務上は仮に公簿売買で契約し、後日測量が完了した段階で面積の差額を精算します。
土地の測量には2～3ヵ月かかります。
◆不動産の引渡日
引渡日は、残代金を確実に支払える日付で設定しましょう。
特にローンを組む場合は、必ず契約締結前に金融機関に融資実行可能日を確認してください。
何よりも売主に違約とされないことが大切です。
売主は支払いに関して厳しい場合もあり、引渡日(残代金支払日)の延長を認めてくれないケースが多くあります。
◆手付解除の期限
手付金による契約解除の期限(一般的には1～2週間程度)を確認しましょう。
期限を過ぎて解約すると、違約となる点に注意してください。
◆違約金額
違約金の金額は、売買代金の20％相当とする場合が多いです。
ただし、反社会勢力とかかわりを持ったことによる違約は、売買代金の80％相当とされるのが一般的です。
◆融資未承認の場合の契約解除期限(ローン特約)
ローン特約とは、買主が金融機関から融資の全部もしくは一部について承認が得られなかった場合に、契約を無条件で白紙解除できる約定です。
この場合、手付金は買主に返還されます。
このローン特約を付ける場合は、それによる契約解除期限を確認しましょう。
金融機関から融資が承認されるまでの期間を必ず確認してから、期限を設定してください。
「融資が下りないのに売買代金を支払わなければならない」という事態に陥る場合があります。
ローン特約の有無は、契約の条文と特約で確認しましょう。
特約なしの場合は、契約の条文を打ち消す形で特約を記載することが多いです。
「ローン特約あり」で契約をしたつもりが、契約書上は条文が打ち消されていて特約が付いていなかった、などということがないように注意してください。
◆瑕疵担保条項
当該不動産取引における瑕疵担保の有無とその期間を、契約の条文と特約で確認しましょう。
こちらも瑕疵担保なしとする場合は、契約の条文を打ち消す形にすることが多いです。
瑕疵担保の期間は、売主が非宅建業者の場合は3ヵ月、宅建業者の場合は2年とするのが一般的です。
瑕疵担保責任の範囲は、雨漏り、シロアリ、建物の重要な構造部分の欠陥や、腐食、境界の不備、土地の埋設物などに限定される点にご注意ください。
その範囲は意外と狭く、例えば、ドア、床、壁、窓、建具、エアコンなどの室内設備は瑕疵担保責任の範囲外です。
売買契約前の物件調査段階で、現況確認を行うようにしてください。
◆その他の注意点
・売主の確認
契約上、だれが売主になるのかをしっかり確認しましょう。
相続が発生しているのに登記簿上の所有者が変更されていない場合、所有権移転登記の手続きが大変です。
また、契約の当事者間に不動産会社の役員や従業員を入れ、売買差益を抜いた上に仲介手数料を請求するといった不動産会社もあるようです。
電話や対面で接しているときから、契約相手の確認を行いつつ、印鑑証明書、住民票、運転免許証、もしくは会社謄本などで、売主が何者かをしっかりと確認しておきましょう。
・訴訟管轄裁判所の所在地
おおむね契約書の条文の最後に記載があります。
裁判所を居住地の近くにしておくと、何かあった時に便利です。
不動産の売買契約書は、ひたすら文字が書いてあるうえ専門用語が並び、難しいと思われる方が多いと思います。
それでも契約書はとても重要なものです。
ポイントをおさえて、各項目を確認していきましょう。
万が一契約解除となった場合に、売買契約書の中で定められている期間やペナルティをあらかじめ知っておくことは、とても重要です。
分からないことや疑問に思うことは必ず確認して、納得のいく売買契約を交わしましょう。
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