何％なら大丈夫？利回りの目安【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
何％なら大丈夫？利回りの目安
何%なら大丈夫？利回りの目安
不動産投資には「利回り」という言葉がついてきます。
「利回り」とは投資総合に対してどのくらいリターンがあるかを表す言葉です。
「利回り」は不動産投資における物件選びの重要な指標です。
当然ながら高いにこしたことはないのですが、利回りはランニングコストや物件の状況・立地によっても大きく左右されます。
理想の利回りとは、何%なのでしょうか。
「利回り」とは
まずは「利回り」がどのような意味を持つ数字なのかについて、正確に理解しましょう。
不動産会社の広告に掲載されている利回りは、主に「表面利回り(想定利回り）」と言われるものです。
表面利回りは、管理費や税金などの経費を考慮せずに計算した利回りです。
そのため、購入後の実際の利回りは、この表面利回りを必ず下回ります。
より実態に近づけるため、不動産投資にかかる経費を含めて計算した利回りは「実質利回り」です。
計算式は、それぞれ以下のようになります。
◆表面利回り(%)＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
◆実質利回り(%)＝(年間家賃収入－諸経費)÷(物件価格＋諸経費)×100
表面利回りの計算では、現在空室の物件だと年間家賃収入は確定されていません。
その場合は家賃相場から想定した想定家賃収入をもとに計算し、その利回りを「想定利回り」と呼びます。
投資用不動産の広告に掲載されているのは、「表面利回り＝経費を含めていない」ということを覚えておきましょう。
投資用不動産の平均利回りとは
投資用不動産の利回りの相場は、その立地条件や物件スペック等によって大きく変わります。
例えば都心部の木造一棟物件では、新築で5～6％、中古だと6～8％が平均利回りの目安です。
木造一棟物件は、中古で利回りが8%あれば十分高いと考えて差し支えありません。
RCの一棟物件は地方が多く、総じて7～8％位が平均ですが、個人投資家の投資対象となってからまだ日が浅いので売却の事例はそれほど多くありません。
戸建の場合は購入してそのまま運用するのではなく、リフォーム・リノベーションを行って賃料を上げ、利回りを向上させるという手法が増えてきています。
それなりの立地であれば、10％以上の利回りが確保できます。
都心部の区分マンションであれば、築20年ぐらいまでなら表面利回り6%前後、築20～35年であれば7～8%を上回れば、購入を検討する価値のある物件といえます。
購入の判断基準をご自身で固めている投資家たちもいます。
○築年数15年以内、実質利回り6％以上(この条件の物件は少ないです)
○固定資産税・都市計画税も考慮して実質利回り4%以上
○固定資産税・都市計画税、購入諸費用も考慮して実質利回り5.5%以上
○実質利回り4％以上
投資家たちは実質利回りを基準に見ていますが、諸経費や税金まで考えないといけないため、初心者のうちから実質利回りを基準に見るのはやや難易度が高いです。
立地条件や平均スペックごとの平均利回りを参考にしてみてもよいのではないでしょうか。
利回りの平均や相場は、購入検討のための目安でしかありません。
その他物件価値を高める条件もあれば、避けた方がいい物件の条件もあります。
物件選びの際は、多くの人が利回りばかりを気にしますが、購入後はキャッシュフローが非常に重要になります。
利回りは数字で表現されていて指標として目がいきますが、それだけで判断することなく、多数の条件から選ぶことが大切です。
複雑で大変だと感じるかもしれまんが、長期間にわたり運用する投資不動産を選ぶためにはとても重要なことなのです。
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不動産投資には「利回り」という言葉がついてきます。
「利回り」とは投資総合に対してどのくらいリターンがあるかを表す言葉です。
「利回り」は不動産投資における物件選びの重要な指標です。
当然ながら高いにこしたことはないのですが、利回りはランニングコストや物件の状況・立地によっても大きく左右されます。
理想の利回りとは、何%なのでしょうか。
「利回り」とは
まずは「利回り」がどのような意味を持つ数字なのかについて、正確に理解しましょう。
不動産会社の広告に掲載されている利回りは、主に「表面利回り(想定利回り）」と言われるものです。
表面利回りは、管理費や税金などの経費を考慮せずに計算した利回りです。
そのため、購入後の実際の利回りは、この表面利回りを必ず下回ります。
より実態に近づけるため、不動産投資にかかる経費を含めて計算した利回りは「実質利回り」です。
計算式は、それぞれ以下のようになります。
◆表面利回り(%)＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
◆実質利回り(%)＝(年間家賃収入－諸経費)÷(物件価格＋諸経費)×100
表面利回りの計算では、現在空室の物件だと年間家賃収入は確定されていません。
その場合は家賃相場から想定した想定家賃収入をもとに計算し、その利回りを「想定利回り」と呼びます。
投資用不動産の広告に掲載されているのは、「表面利回り＝経費を含めていない」ということを覚えておきましょう。
投資用不動産の平均利回りとは
投資用不動産の利回りの相場は、その立地条件や物件スペック等によって大きく変わります。
例えば都心部の木造一棟物件では、新築で5～6％、中古だと6～8％が平均利回りの目安です。
木造一棟物件は、中古で利回りが8%あれば十分高いと考えて差し支えありません。
RCの一棟物件は地方が多く、総じて7～8％位が平均ですが、個人投資家の投資対象となってからまだ日が浅いので売却の事例はそれほど多くありません。
戸建の場合は購入してそのまま運用するのではなく、リフォーム・リノベーションを行って賃料を上げ、利回りを向上させるという手法が増えてきています。
それなりの立地であれば、10％以上の利回りが確保できます。
都心部の区分マンションであれば、築20年ぐらいまでなら表面利回り6%前後、築20～35年であれば7～8%を上回れば、購入を検討する価値のある物件といえます。
購入の判断基準をご自身で固めている投資家たちもいます。
○築年数15年以内、実質利回り6％以上(この条件の物件は少ないです)
○固定資産税・都市計画税も考慮して実質利回り4%以上
○固定資産税・都市計画税、購入諸費用も考慮して実質利回り5.5%以上
○実質利回り4％以上
投資家たちは実質利回りを基準に見ていますが、諸経費や税金まで考えないといけないため、初心者のうちから実質利回りを基準に見るのはやや難易度が高いです。
立地条件や平均スペックごとの平均利回りを参考にしてみてもよいのではないでしょうか。
利回りの平均や相場は、購入検討のための目安でしかありません。
その他物件価値を高める条件もあれば、避けた方がいい物件の条件もあります。
物件選びの際は、多くの人が利回りばかりを気にしますが、購入後はキャッシュフローが非常に重要になります。
利回りは数字で表現されていて指標として目がいきますが、それだけで判断することなく、多数の条件から選ぶことが大切です。
複雑で大変だと感じるかもしれまんが、長期間にわたり運用する投資不動産を選ぶためにはとても重要なことなのです。
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