利回りだけの判断は危険！利回り以外の物件選びのポイント【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
利回りだけの判断は危険！利回り以外の物件選びのポイント
利回りだけの判断は危険！利回り以外の物件選びのポイント
利回りは、あくまでも購入検討のための基準のひとつです。
利回りは数字で表現されていて指標として目が行きますが、それだけで判断することなく、多数の条件から選ぶことが大切です。（※参照「何％なら大丈夫？利回りの目安」）
利回りだけを基準に見ていると、優良物件を見逃してしまう可能性もあります。
利回り以上に、物件の価値を高める条件もあれば、避けたほうが良い物件の条件もあるのです。
どのような条件が利回り以上に加味されるものなのでしょうか。
利回りが高くなくても検討価値のある物件の条件
◆立地条件が非常に良い
例えば、港区（田町、白金、麻布、六本木）や目黒区（目黒、中目黒）などの駅徒歩5分以内。
◆上記立地条件で、築年数が比較的浅く、1Rでなく1Kタイプ、バス・トイレ別の物件
例えば広さが18㎡以上、バス・トイレ別とした場合、18㎡程度の広さの間取りとして、6帖ほどの居室とクローゼット等の一般的な間取りが期待できます。
◆上記条件であり、売買価格が相場か相場以下の場合
◆上層階や角部屋等、同物件において他居室と比較した付加価値がある場合
利回りが高くでも下げるべき物件の条件
◆借地権物件
借地権とは、地代を払って他人の土地を借りることのできる権利です。
建物は購入して所有できますが、土地は借りるだけになります。
借地権物件は地主がいるため、毎月地代がかかります。
また、土地賃貸借契約更新時に更新料がかかります。
さらに、借地権物件は売却が一苦労です。
まず売却時には地主から譲渡承諾を得る必要があり、名義変更（譲渡承諾料）がかかります。
そして借地権物件は融資がつかないので、購入希望者は自己資金で購入しなければなりません。
そうなると、自己資金で購入できるくらいの売却価格にまで下げなければ購入者が見つからないという場合もあります。
これらのことから、借地権物件は投資初心者向きではなく、セミプロやプロ投資家の方が購入しているケースが多いです。
◆旧耐震基準で建てられた物件
1981年6月に耐震基準の大幅な見直しが行われ、それ以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準といいます。
旧耐震基準で建てられた物件も、売却時に融資がつきません。
全くつかないというわけではありませんが、ついたとしてもかなり金利が高くなるため、購入者層が狭まります。
また旧耐震基準ということは、1981年6月以前に建てられた築古の物件ですので、購入価格が低いために利回りも高いです。
見た目上はよさそうに見えても耐震性・耐久性に不安はあります。
売却以前に入居者がつくかどうかという部分でも心配です。
◆管理状態の劣悪な物件
見た目がいかにも古びていて、劣化している物件は入居付けに苦労します。
そして入居対象者も低所得者層に限られてしまいがちです。
表面利回り（想定利回り）は物件価格と想定家賃収入から算出するので、物件の見た目や入居付けはその数値に反映されていません。
劣化した物件は、それ自体が修繕積立金などの管理ができていない事の確固たる証拠です。
避けた方が無難でしょう。
◆管理費・修繕積立金が高すぎる物件
管理費と修繕積立金が高すぎる物件は、その分売買価格を下げて高利回りに見せていることがあるので、要注意です。
管理費・修繕積立金の適正価格については、全体の総戸数や広さから判断しますが、例えば総戸数20戸・18㎡で管理費と修繕積立金の合計が20000円などは、明らかに高すぎます。
高くてもせいぜい15000円というところです。
管理費等が高いと売却時の価格を下げざるを得ませんので、避けた方が無難です。
◆地方物件、駅から遠い物件
地方の物件や駅から遠い物件は、物件価格が低くなるため表面利回りが高いです。
しかし、入居付けに不安があります。
入居者がいなければ、どんなに表面利回りが高くでも収入はゼロです。
その場所をよく知っていて、賃貸ニーズが高いということを把握しているのであれば話は別ですが、実際はなかなか少ないでしょう。
投資用マンションを購入する際には、賃貸ニーズの高い「都心・駅近」をおすすめします。
◆出口（売却）イメージができない物件
出口がイメージできない物件は、その利回りに関係なく検討から外した方が無難です。
不動産経営は常にうまくいくわけではありません。
お金を生まない不動産は、税金がかかるだけの負債です。
売りたくても売れないのでは、負債を抱え続けることになってしまいます。
出口は常に意識しておくべきです。
公道に接していない土地など、再建築不可の物件は売却が非常に難しいのが現状です。
区分マンションではなく木造一棟物件に多いのですが、老朽化してくると物件を生かすのではなく「古アパート付き土地」として売却することになります。
その場合土地がメインとなるので、再建築不可の物件ではなかなか買い手が見つかりません。
業者であれば活用できることもありますが、個人投資家はほぼ売却対象から外れてしまいます。
また旗竿地（入口が細い路地のようになっていて、奥に建物が建っている土地）も買い手を見つけにくい土地の一つですが、再建築不可の土地ほどではありません。
いかがでしたでしょうか。
つい目が行きがちな利回りを基準に判断してしまいそうですが、実際には利回り以上に注意して検討しなければならないことが多々あります。
ご自身の投資の目的と照らし合わせ、多くの条件からより良い物件を選ぶために、ぜひ参考にしていただけたらと思います。
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利回りは、あくまでも購入検討のための基準のひとつです。
利回りは数字で表現されていて指標として目が行きますが、それだけで判断することなく、多数の条件から選ぶことが大切です。（※参照「何％なら大丈夫？利回りの目安」）
利回りだけを基準に見ていると、優良物件を見逃してしまう可能性もあります。
利回り以上に、物件の価値を高める条件もあれば、避けたほうが良い物件の条件もあるのです。
どのような条件が利回り以上に加味されるものなのでしょうか。
利回りが高くなくても検討価値のある物件の条件
◆立地条件が非常に良い
例えば、港区（田町、白金、麻布、六本木）や目黒区（目黒、中目黒）などの駅徒歩5分以内。
◆上記立地条件で、築年数が比較的浅く、1Rでなく1Kタイプ、バス・トイレ別の物件
例えば広さが18㎡以上、バス・トイレ別とした場合、18㎡程度の広さの間取りとして、6帖ほどの居室とクローゼット等の一般的な間取りが期待できます。
◆上記条件であり、売買価格が相場か相場以下の場合
◆上層階や角部屋等、同物件において他居室と比較した付加価値がある場合
利回りが高くでも下げるべき物件の条件
◆借地権物件
借地権とは、地代を払って他人の土地を借りることのできる権利です。
建物は購入して所有できますが、土地は借りるだけになります。
借地権物件は地主がいるため、毎月地代がかかります。
また、土地賃貸借契約更新時に更新料がかかります。
さらに、借地権物件は売却が一苦労です。
まず売却時には地主から譲渡承諾を得る必要があり、名義変更（譲渡承諾料）がかかります。
そして借地権物件は融資がつかないので、購入希望者は自己資金で購入しなければなりません。
そうなると、自己資金で購入できるくらいの売却価格にまで下げなければ購入者が見つからないという場合もあります。
これらのことから、借地権物件は投資初心者向きではなく、セミプロやプロ投資家の方が購入しているケースが多いです。
◆旧耐震基準で建てられた物件
1981年6月に耐震基準の大幅な見直しが行われ、それ以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準といいます。
旧耐震基準で建てられた物件も、売却時に融資がつきません。
全くつかないというわけではありませんが、ついたとしてもかなり金利が高くなるため、購入者層が狭まります。
また旧耐震基準ということは、1981年6月以前に建てられた築古の物件ですので、購入価格が低いために利回りも高いです。
見た目上はよさそうに見えても耐震性・耐久性に不安はあります。
売却以前に入居者がつくかどうかという部分でも心配です。
◆管理状態の劣悪な物件
見た目がいかにも古びていて、劣化している物件は入居付けに苦労します。
そして入居対象者も低所得者層に限られてしまいがちです。
表面利回り（想定利回り）は物件価格と想定家賃収入から算出するので、物件の見た目や入居付けはその数値に反映されていません。
劣化した物件は、それ自体が修繕積立金などの管理ができていない事の確固たる証拠です。
避けた方が無難でしょう。
◆管理費・修繕積立金が高すぎる物件
管理費と修繕積立金が高すぎる物件は、その分売買価格を下げて高利回りに見せていることがあるので、要注意です。
管理費・修繕積立金の適正価格については、全体の総戸数や広さから判断しますが、例えば総戸数20戸・18㎡で管理費と修繕積立金の合計が20000円などは、明らかに高すぎます。
高くてもせいぜい15000円というところです。
管理費等が高いと売却時の価格を下げざるを得ませんので、避けた方が無難です。
◆地方物件、駅から遠い物件
地方の物件や駅から遠い物件は、物件価格が低くなるため表面利回りが高いです。
しかし、入居付けに不安があります。
入居者がいなければ、どんなに表面利回りが高くでも収入はゼロです。
その場所をよく知っていて、賃貸ニーズが高いということを把握しているのであれば話は別ですが、実際はなかなか少ないでしょう。
投資用マンションを購入する際には、賃貸ニーズの高い「都心・駅近」をおすすめします。
◆出口（売却）イメージができない物件
出口がイメージできない物件は、その利回りに関係なく検討から外した方が無難です。
不動産経営は常にうまくいくわけではありません。
お金を生まない不動産は、税金がかかるだけの負債です。
売りたくても売れないのでは、負債を抱え続けることになってしまいます。
出口は常に意識しておくべきです。
公道に接していない土地など、再建築不可の物件は売却が非常に難しいのが現状です。
区分マンションではなく木造一棟物件に多いのですが、老朽化してくると物件を生かすのではなく「古アパート付き土地」として売却することになります。
その場合土地がメインとなるので、再建築不可の物件ではなかなか買い手が見つかりません。
業者であれば活用できることもありますが、個人投資家はほぼ売却対象から外れてしまいます。
また旗竿地（入口が細い路地のようになっていて、奥に建物が建っている土地）も買い手を見つけにくい土地の一つですが、再建築不可の土地ほどではありません。
いかがでしたでしょうか。
つい目が行きがちな利回りを基準に判断してしまいそうですが、実際には利回り以上に注意して検討しなければならないことが多々あります。
ご自身の投資の目的と照らし合わせ、多くの条件からより良い物件を選ぶために、ぜひ参考にしていただけたらと思います。
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