「そろそろ法人化に…」不動産投資会社設立のメリットとデメリット【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
「そろそろ法人化に…」不動産投資会社設立のメリットとデメリット
「そろそろ法人化に…」不動産投資会社設立のメリットとデメリット
不動産投資が軌道に乗り、その規模が大きくなってきたときに、「法人化」することを視野に入れる方もいるのではないでしょうか。
個人と法人では、節税できる幅が広がる他にも様々なメリットがありますが、法人化することが必ずしも得策であるとは限りません。
法人化するにあたり生まれるメリットとデメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。
不動産投資会社とは？
不動産投資法人とは、その名の通り「不動産に投資を行って利益を上げる組織」のことです。
ネットを検索してみると大手法人の名前が上位に表示され、大掛かりなものをイメージしますが、実際には個人でも不動産投資法人を立ち上げることができます。
個人で立ち上げる不動産投資法人の場合、多くは自分で経営しているアパートやマンションなどの賃貸物件の保守や管理がメイン業務となります。
いわば「法人化した大家さん」です。
大家さんというと、自分で庭先を掃き清め、家賃を催促し、物件を修繕したりといったイメージがあるかもしれませんが、実際には管理会社にすべてお任せすることの方が多いです。
自分で行うことがあまりないのが特徴なので、サラリーマン等の副業等に向いているといわれることが多いのです。
よく公務員などは副業ができないのでこういった法人を設立できないとも言われますが、公務員でも配偶者等の親族を代表取締役とし、本人は出資者となることで回避できます。
各自治体や所属団体の規定もありますが、そもそも原則的には問題にならないケースも多くあります。
サラリーマンや公務員であっても、不動産投資法人を立ち上げるための門戸は開かれています。
不動産投資法人は、賃貸物件を所有していれば誰もが立ち上げることができるのです。
不動産投資で法人化するメリット
◆消費税還付を受けられる
アパートやマンションを建築、または購入した場合、その建物のなかには「消費税」が含まれています。
例えば、建物代金が1億円（税抜）だとすると、建築代金にかかる消費税は800万円課され（現行税制8％）で、投資家は1億800万円の建物代金を支払うことになります。
この800万円ぶんを返してもらうということが、不動産での消費税還付なのです。
個人でも理論的には可能ですが、決算月を自由に設定できる法人の方が還付しやすいのが実情です。
それゆえ、不動産投資家の間では法人による消費税還付が一般的です。
◆損失を繰り越せる期間が長い
もし不動産投資で損失が出た場合に、他の所得と合算しても赤字になれば、損失分を翌年に繰り越すことができます。
これは個人も法人も同じです。
ただし個人で繰り越せるのは3年のみ。
法人の場合は9年なので、個人の3倍も損失を繰り越せる期間が長いのです。
◆物件を売却した時に発生する税金が安い
物件の売却で得た利益に対して税金が課せられるのは個人も法人も同じですが、税率の計算方法が少し異なります。
個人の場合、物件の売却益は「譲渡所得」という扱いになり、その他の所得とは合算されません。
つまり、給与所得や不動産所得などの合計が赤字でも、譲渡所得に対しては税金が発生します。
一方で、法人は年間の家賃収入と物件の売却益の合計に対して、税率を掛けます。
また法人の場合は、物件を所有している期間によって税額が変わることもありません。
◆減価償却費を自由に決められる
減価償却費は、不動産投資の経費の大半を占める部分です。
減価償却費の大小によって、会計が赤字になるか黒字になるかが決まるほどの影響力があります。
個人だと減価償却費として計上できる額は固定されていますが、法人では「任意償却」といって減価償却費の額を調整することができます。
◆保険料を経費計上できる
個人でいくら保険料を払おうが、規定の上限額の12万円までしか控除を受けられません。
生命保険を節税として見たときに、ほとんど効果がないのです。
その点、法人の場合は支払った保険料が経費計上できるようになるので、個人よりも断然有利だと言えます。
さらに妻や子ども名義の生命保険でも、彼らが役員や従業員として登録されていれば、同じく会社で保険料を支払うことができるので、必要経費として落とすことができます。
被保険者は役員・社員であれば自由に設定でき、かつ受取人もその親族であれば思いのままに選択可能なのです。
これは医療保険も同様です。
◆人件費として支払える範囲が広い
法人化すると、不動産経営による収入はすべて会社の利益となります。
そして配偶者や子どもを役員にすれば、会社の利益を役員報酬として支払うことができます。
◆収支を管理しやすい
個人投資は利益を独り占めできる分、どんどん家賃収入に手を付けてしまって、その結果自己破産する人が後を絶ちません。
しかし法人となると、利益は会社のお金ですから個人ほど自由に使うことができなくなります。
しっかりと収支を管理するという意味でも、法人化するメリットは大きいと言えます。
◆社会的信用を得ることができる
法人化するためには、公証人により認証を受け、法務局で設立登記をする必要があります。
個人営業は開業届を税務署へ提出するだけで簡単に起業することができますが、法人の場合は設立登記によって法人格が形成されるため法的な効力が生じます。
民法や会社法の権利主体としてさまざまな事業展開をすることが可能になるため、法人化することで社会的な信用や信頼性を確保することができるのです。
不動産投資で法人化するデメリット
◆法人設立の初期費用がかかる
法人設立には、登記やその他手続きを含めると大体25～30万円程度かかると言われています。
初期費用に関しては免除などの例外はありません。
またその手続きは煩雑です。
多少費用がかかることはあっても、専門家へ依頼すればデメリットを解消することができます。
◆法人住民税が課税される
法人の場合「法人住民税」が課税されます。
法人住民税は、赤字で所得がない場合でも法人が存在するだけで課せられる税金です。
また、個人の場合よりも税務署のチェックが厳しくなり、法人税の申告と個人の確定申告の両方が必要です。
手続きも煩雑なので、税理士に支払う顧問手数料の負担も増えるでしょう。
◆売却に要する経費
個人から法人化した後で不動産を第三者に売却する場合、その流れは「個人から法人へ売却」そして「法人から第三者へ売却」という形になります。
不動産の売買には、登録免許税や不動産取得税、司法書士報酬などの事務手数料が発生するため、その費用負担も念頭に置いておきましょう。
◆消費税の納税義務
もし個人が「消費税の納税義務のある事業者」に該当する場合は、不動産の物件を個人から法人へ売却するときに、建物にかかっている消費税を納める必要があります。
例えば、建物価格が5000万円であれば400万円の消費税を納めなくてはなりません。
法人化する場合は、個人が消費税法上の「納税義務のある事業者」に該当するかどうかを確認しておきましょう。
法人化すれば多くのメリットがありますが、それなりのリスクもあります。
個人でも不動産投資は続けて行くことはできますので、無理に法人化する必要は無いとも言えます。
税関連の制度も毎年のように変化するため、法人化をするかしないかについては、その年ごとに慎重な検討が必要なのです。
不動産投資会社を設立すると、節税効果がある反面、さまざまな負担も増えます。
法人化を検討する場合は、自分がどれくらいの利益を得ているのか、法人化するとどのくらい損があるのか、税理士などの専門家にも相談して念入りにシュミレーションしてみることが大切です。
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不動産投資が軌道に乗り、その規模が大きくなってきたときに、「法人化」することを視野に入れる方もいるのではないでしょうか。
個人と法人では、節税できる幅が広がる他にも様々なメリットがありますが、法人化することが必ずしも得策であるとは限りません。
法人化するにあたり生まれるメリットとデメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。
不動産投資会社とは？
不動産投資法人とは、その名の通り「不動産に投資を行って利益を上げる組織」のことです。
ネットを検索してみると大手法人の名前が上位に表示され、大掛かりなものをイメージしますが、実際には個人でも不動産投資法人を立ち上げることができます。
個人で立ち上げる不動産投資法人の場合、多くは自分で経営しているアパートやマンションなどの賃貸物件の保守や管理がメイン業務となります。
いわば「法人化した大家さん」です。
大家さんというと、自分で庭先を掃き清め、家賃を催促し、物件を修繕したりといったイメージがあるかもしれませんが、実際には管理会社にすべてお任せすることの方が多いです。
自分で行うことがあまりないのが特徴なので、サラリーマン等の副業等に向いているといわれることが多いのです。
よく公務員などは副業ができないのでこういった法人を設立できないとも言われますが、公務員でも配偶者等の親族を代表取締役とし、本人は出資者となることで回避できます。
各自治体や所属団体の規定もありますが、そもそも原則的には問題にならないケースも多くあります。
サラリーマンや公務員であっても、不動産投資法人を立ち上げるための門戸は開かれています。
不動産投資法人は、賃貸物件を所有していれば誰もが立ち上げることができるのです。
不動産投資で法人化するメリット
◆消費税還付を受けられる
アパートやマンションを建築、または購入した場合、その建物のなかには「消費税」が含まれています。
例えば、建物代金が1億円（税抜）だとすると、建築代金にかかる消費税は800万円課され（現行税制8％）で、投資家は1億800万円の建物代金を支払うことになります。
この800万円ぶんを返してもらうということが、不動産での消費税還付なのです。
個人でも理論的には可能ですが、決算月を自由に設定できる法人の方が還付しやすいのが実情です。
それゆえ、不動産投資家の間では法人による消費税還付が一般的です。
◆損失を繰り越せる期間が長い
もし不動産投資で損失が出た場合に、他の所得と合算しても赤字になれば、損失分を翌年に繰り越すことができます。
これは個人も法人も同じです。
ただし個人で繰り越せるのは3年のみ。
法人の場合は9年なので、個人の3倍も損失を繰り越せる期間が長いのです。
◆物件を売却した時に発生する税金が安い
物件の売却で得た利益に対して税金が課せられるのは個人も法人も同じですが、税率の計算方法が少し異なります。
個人の場合、物件の売却益は「譲渡所得」という扱いになり、その他の所得とは合算されません。
つまり、給与所得や不動産所得などの合計が赤字でも、譲渡所得に対しては税金が発生します。
一方で、法人は年間の家賃収入と物件の売却益の合計に対して、税率を掛けます。
また法人の場合は、物件を所有している期間によって税額が変わることもありません。
◆減価償却費を自由に決められる
減価償却費は、不動産投資の経費の大半を占める部分です。
減価償却費の大小によって、会計が赤字になるか黒字になるかが決まるほどの影響力があります。
個人だと減価償却費として計上できる額は固定されていますが、法人では「任意償却」といって減価償却費の額を調整することができます。
◆保険料を経費計上できる
個人でいくら保険料を払おうが、規定の上限額の12万円までしか控除を受けられません。
生命保険を節税として見たときに、ほとんど効果がないのです。
その点、法人の場合は支払った保険料が経費計上できるようになるので、個人よりも断然有利だと言えます。
さらに妻や子ども名義の生命保険でも、彼らが役員や従業員として登録されていれば、同じく会社で保険料を支払うことができるので、必要経費として落とすことができます。
被保険者は役員・社員であれば自由に設定でき、かつ受取人もその親族であれば思いのままに選択可能なのです。
これは医療保険も同様です。
◆人件費として支払える範囲が広い
法人化すると、不動産経営による収入はすべて会社の利益となります。
そして配偶者や子どもを役員にすれば、会社の利益を役員報酬として支払うことができます。
◆収支を管理しやすい
個人投資は利益を独り占めできる分、どんどん家賃収入に手を付けてしまって、その結果自己破産する人が後を絶ちません。
しかし法人となると、利益は会社のお金ですから個人ほど自由に使うことができなくなります。
しっかりと収支を管理するという意味でも、法人化するメリットは大きいと言えます。
◆社会的信用を得ることができる
法人化するためには、公証人により認証を受け、法務局で設立登記をする必要があります。
個人営業は開業届を税務署へ提出するだけで簡単に起業することができますが、法人の場合は設立登記によって法人格が形成されるため法的な効力が生じます。
民法や会社法の権利主体としてさまざまな事業展開をすることが可能になるため、法人化することで社会的な信用や信頼性を確保することができるのです。
不動産投資で法人化するデメリット
◆法人設立の初期費用がかかる
法人設立には、登記やその他手続きを含めると大体25～30万円程度かかると言われています。
初期費用に関しては免除などの例外はありません。
またその手続きは煩雑です。
多少費用がかかることはあっても、専門家へ依頼すればデメリットを解消することができます。
◆法人住民税が課税される
法人の場合「法人住民税」が課税されます。
法人住民税は、赤字で所得がない場合でも法人が存在するだけで課せられる税金です。
また、個人の場合よりも税務署のチェックが厳しくなり、法人税の申告と個人の確定申告の両方が必要です。
手続きも煩雑なので、税理士に支払う顧問手数料の負担も増えるでしょう。
◆売却に要する経費
個人から法人化した後で不動産を第三者に売却する場合、その流れは「個人から法人へ売却」そして「法人から第三者へ売却」という形になります。
不動産の売買には、登録免許税や不動産取得税、司法書士報酬などの事務手数料が発生するため、その費用負担も念頭に置いておきましょう。
◆消費税の納税義務
もし個人が「消費税の納税義務のある事業者」に該当する場合は、不動産の物件を個人から法人へ売却するときに、建物にかかっている消費税を納める必要があります。
例えば、建物価格が5000万円であれば400万円の消費税を納めなくてはなりません。
法人化する場合は、個人が消費税法上の「納税義務のある事業者」に該当するかどうかを確認しておきましょう。
法人化すれば多くのメリットがありますが、それなりのリスクもあります。
個人でも不動産投資は続けて行くことはできますので、無理に法人化する必要は無いとも言えます。
税関連の制度も毎年のように変化するため、法人化をするかしないかについては、その年ごとに慎重な検討が必要なのです。
不動産投資会社を設立すると、節税効果がある反面、さまざまな負担も増えます。
法人化を検討する場合は、自分がどれくらいの利益を得ているのか、法人化するとどのくらい損があるのか、税理士などの専門家にも相談して念入りにシュミレーションしてみることが大切です。
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