時代のニーズに応える「高齢者向きアパート」【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
時代のニーズに応える「高齢者向きアパート」
時代のニーズに応える「高齢者向きアパート」
人口減や住宅の供給過剰で国内の賃貸市場は厳しさを増し、需要と供給バランスの歪みによる空室に悩むオーナーも多いのではないでしょうか。
物件オーナーの中には滞納や孤独死などのリスクがある高齢者の入居を避けるケースも多いことから、高齢入居者に限っては、供給に対して需要が増大しているのが現状です。
そのような中、「サービス付き高齢者住宅」のように高齢入居者をターゲットにした物件を建設するオーナーも増えています。
その一方で、サービス付き高齢者住宅のように補助金を活用せず、所有している物件を「高齢者向き」にすることで高利回りを実現している投資家の方もいらっしゃいます。
「高齢者向きアパート」の成功に必要なことは何なのでしょうか。
補助金を活用しない「高齢者向きアパート」に絞って、その定義と利点を考えてみたいと思います。
「高齢者向きアパート」とは？
ここで言う高齢者向きアパートとは、「高齢者が暮らしやすい工夫を施した、入居者を高齢者に限定しない多世代居住のアパート」。
特徴としては以下の5つです。
①高齢者も安心して生活できるアパート
アパートの部屋には「高齢者も安心して暮らせる」工夫を施します。
高齢者が暮らしやすい部屋ならば、築年数、面積、戸数、立地等は大きな問題ではありません。
②入居者を高齢者限定にしない
入居者を高齢者に限定しないことで、賃貸の窓口が広がります。
さらに、高齢者と若者が一緒に暮らすことで「多世代入居のメリット」も期待できます。
高齢者にとって、多世代と接点を持つことは元気を保つ力になるのです。
また、火災などの非常時に若者が集荷を通報してくれるだけでも、被害は確実に、そして大幅に減らせます。
③食事・介護は提供しない
食事や介護などを提供すると、「老人ホーム」になってしまいます。
老人ホームは届け出が必要であり、行政の指導も入ります。
オーナーは食事や介護を提供せず、賃貸事業経営のみであれば単なるアパートなので、届け出は不要です。
④バリアフリーへの改修はしない
バリアフリーへの過剰な投資はせず将来の転用を容易にすることで、出費を増やさずに済み経営リスクを減らすことができます。
多くの高齢者にとっても、バリアフリーが必須ということではありません。
段差があれば転倒につながり危険だという考えもあれば、転倒に注意することで転びにくくなるという考え方もあるのです。
⑤年金生活でも払える家賃
家賃は生活保護の家賃と同等に設定しましょう。
豊かな老後を過ごせる家賃で住まいを提供し、掃除や洗濯など自分でできることは自分でやれば、高齢者にとっては老人ホームより安いコストで生活できます。
節約できたお金を、趣味や旅行などの自分の楽しみに使えることで、より良い老後が過ごせるのです。
「高齢者向きアパート」に必要なこと
①高齢者が暮らしやすい最低限の設備を確保
手すりの取り付けや、危険個所の明示、転倒時の衝撃緩和対策、防火、防犯などへの工夫を行い、高齢者が安全・安心な生活が送れるようにしましょう。
②介護事業者等と提携した見守りを確保
介護事業者と提携することで、高齢者の健康管理がしっかりできます。
介護事業者は、利用者さん（高齢者）の体調が悪いときは受診を勧めたり家族へ連絡をしてくれるので、これにより高齢者や障害のある方も安心して暮らすことができます。
③高齢者だけでなく若者も入居する多世代入居
入居者は高齢者に限定せず、若者の入居も受け入れましょう。
これは空室対策上有利なうえに、非常時には若者の支援も期待できます。
高齢者向きアパートは、補助金を使わないからこそ柔軟な経営が可能になります。
補助金を使えば、建設設計仕様や間取り、広さなど制約が増えて逆にコストがかかることもあり、事業内容の変更も容易ではありません。
例えば、サービス付き高齢者住宅では空室があっても高齢者以外を入居させることができず、状況を改善する選択肢は限られてしまいます。
資金的余裕がなく移動も大変な高齢者は、健康上の問題が起きるまでは引っ越さない可能性が高く、長期入居が期待できます。
介護事業者との連携で紹介された入居者であれば、礼金、広告費、仲介料などが一切不要となることもメリットです。
高齢者向きアパートは、社会貢献ができる「事業」です。
それゆえ担保価値より事業性が重視され、融資が受けやすいというメリットもあります。
公的補助に頼らないので、自由に経営できるところもオーナーとしてのメリットではないでしょうか。
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エストハウジングでは投資用不動産の購入から入居募集・管理までトータルでサポートいたします！
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人口減や住宅の供給過剰で国内の賃貸市場は厳しさを増し、需要と供給バランスの歪みによる空室に悩むオーナーも多いのではないでしょうか。
物件オーナーの中には滞納や孤独死などのリスクがある高齢者の入居を避けるケースも多いことから、高齢入居者に限っては、供給に対して需要が増大しているのが現状です。
そのような中、「サービス付き高齢者住宅」のように高齢入居者をターゲットにした物件を建設するオーナーも増えています。
その一方で、サービス付き高齢者住宅のように補助金を活用せず、所有している物件を「高齢者向き」にすることで高利回りを実現している投資家の方もいらっしゃいます。
「高齢者向きアパート」の成功に必要なことは何なのでしょうか。
補助金を活用しない「高齢者向きアパート」に絞って、その定義と利点を考えてみたいと思います。
「高齢者向きアパート」とは？
ここで言う高齢者向きアパートとは、「高齢者が暮らしやすい工夫を施した、入居者を高齢者に限定しない多世代居住のアパート」。
特徴としては以下の5つです。
①高齢者も安心して生活できるアパート
アパートの部屋には「高齢者も安心して暮らせる」工夫を施します。
高齢者が暮らしやすい部屋ならば、築年数、面積、戸数、立地等は大きな問題ではありません。
②入居者を高齢者限定にしない
入居者を高齢者に限定しないことで、賃貸の窓口が広がります。
さらに、高齢者と若者が一緒に暮らすことで「多世代入居のメリット」も期待できます。
高齢者にとって、多世代と接点を持つことは元気を保つ力になるのです。
また、火災などの非常時に若者が集荷を通報してくれるだけでも、被害は確実に、そして大幅に減らせます。
③食事・介護は提供しない
食事や介護などを提供すると、「老人ホーム」になってしまいます。
老人ホームは届け出が必要であり、行政の指導も入ります。
オーナーは食事や介護を提供せず、賃貸事業経営のみであれば単なるアパートなので、届け出は不要です。
④バリアフリーへの改修はしない
バリアフリーへの過剰な投資はせず将来の転用を容易にすることで、出費を増やさずに済み経営リスクを減らすことができます。
多くの高齢者にとっても、バリアフリーが必須ということではありません。
段差があれば転倒につながり危険だという考えもあれば、転倒に注意することで転びにくくなるという考え方もあるのです。
⑤年金生活でも払える家賃
家賃は生活保護の家賃と同等に設定しましょう。
豊かな老後を過ごせる家賃で住まいを提供し、掃除や洗濯など自分でできることは自分でやれば、高齢者にとっては老人ホームより安いコストで生活できます。
節約できたお金を、趣味や旅行などの自分の楽しみに使えることで、より良い老後が過ごせるのです。
「高齢者向きアパート」に必要なこと
①高齢者が暮らしやすい最低限の設備を確保
手すりの取り付けや、危険個所の明示、転倒時の衝撃緩和対策、防火、防犯などへの工夫を行い、高齢者が安全・安心な生活が送れるようにしましょう。
②介護事業者等と提携した見守りを確保
介護事業者と提携することで、高齢者の健康管理がしっかりできます。
介護事業者は、利用者さん（高齢者）の体調が悪いときは受診を勧めたり家族へ連絡をしてくれるので、これにより高齢者や障害のある方も安心して暮らすことができます。
③高齢者だけでなく若者も入居する多世代入居
入居者は高齢者に限定せず、若者の入居も受け入れましょう。
これは空室対策上有利なうえに、非常時には若者の支援も期待できます。
高齢者向きアパートは、補助金を使わないからこそ柔軟な経営が可能になります。
補助金を使えば、建設設計仕様や間取り、広さなど制約が増えて逆にコストがかかることもあり、事業内容の変更も容易ではありません。
例えば、サービス付き高齢者住宅では空室があっても高齢者以外を入居させることができず、状況を改善する選択肢は限られてしまいます。
資金的余裕がなく移動も大変な高齢者は、健康上の問題が起きるまでは引っ越さない可能性が高く、長期入居が期待できます。
介護事業者との連携で紹介された入居者であれば、礼金、広告費、仲介料などが一切不要となることもメリットです。
高齢者向きアパートは、社会貢献ができる「事業」です。
それゆえ担保価値より事業性が重視され、融資が受けやすいというメリットもあります。
公的補助に頼らないので、自由に経営できるところもオーナーとしてのメリットではないでしょうか。
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