消費税10％！不動産投資への影響は？【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
消費税10％！不動産投資への影響は？
消費税10％！不動産投資への影響は？
2019年10月、ついに消費税が10％に引き上げられます。
2度の見送りを経ての増税。
たった2％、されど2％。
ちりも積もれば…ではないですが、一消費者にとってはとてもつらい増税です。
この増税、不動産投資にとってはどのような影響があるのでしょうか。
消費税増税は不動産投資家にとっても重要な動向であり、どのような影響が出るのかをきちんと理解しておくべきです。
今回は、消費税増税が不動産投資にもたらす影響について考えてみたいと思います。
投資物件自体にかかる消費税
①物件の購入価格→増税対象
②土地の購入価格→課税対象外
③登記の手数料→増税対象
④仲介手数料→増税対象
まず、土地には消費税がかかりません。
消費税はあくまで「消費するものやサービス」に課せられる税金であり、土地は消費するものではないからです。
一方で建物は時間の経過とともに劣化していくので、消費されるものとして課税対象になります。
過去の事例を見ると、2014年4月1日に消費税が5％から8％に引き上げられた際には、時限措置が取られました。
これは、不動産は建築してから引き渡しまで期間があるからです。
そのため、前年（2013年）の9月末までに建築工事の契約をしていれば、不動産の引き渡しが2014年4月1日以降も消費税は5％のまま据え置かれたというわけです。
今回も同様の措置が取られれば、2019年3月末までの契約には経過措置が適用されることになります。
ランニングコストで現れる消費税
①家賃（居住用）→課税対象外
②家賃（商業用）→増税対象
③駐車場代→増税対象
前提として家賃は非課税ですが、事務所や駐車場は課税対象となるので注意しましょう。
マンションなどを投資目的で購入して家賃を得る場合の多くは居住用となりますが、その家賃は課税対象外となります。
そのため、増税後だと10％課税で購入した物件の費用を、非課税の家賃で回収しなければいけません。
また、以下のランニングコストは課税されています。
①アパートの管理維持費
②共用部分の電気代など
③リフォームやリノベーション費用(修繕費含む）
④水廻りなどへの設備投資費
⑤大規模修繕や建替え
特リノベーションやリフォーム、設備投資費用は高額になりがちなうえに、且つ少なからずどの物件にも発生するものですので、注意が必要です。
消費税増税による不動産投資への影響
アパートの管理維持費、共用部分の電気代などのランニングコスト、部屋のリフォーム・リノベーションを含む修繕費、設備投資費などは消費税の課税対象です。
土地付きのアパートを購入した場合、建物部分には消費税が課税され、土地には消費税がかからないことになります。
このことにより、増税前の駆け込み需要による建築ラッシュ、修繕ラッシュが起こることが予想されます。
しかし建設業者や人手、建築資材は限られているため、建築費が値上がりする可能性も考えなければなりません。
居住用の家賃には消費税は課税されず、付随する管理費、共益費、さらに敷金、礼金も非課税です。
家賃収入自体はこれまでと変わることはありません。
その一方で、ランニングコストやリフォーム費には消費税がかかります。
アパート経営などを行う際は、支出だけが増えることになります。
その分を補おうと家賃の値上げを検討するかもしれませんが、これもあまり得策とは言えません。
消費税がアップして物価が上がれば、世間一般の人々の家計は圧迫されます。
居住者にとっては家計に占める家賃の割合が負担となり、むしろ今よりも安い家賃の物件への引っ越しを検討する傾向が強まるかもしれません。
消費税増税は、不動産投資にもさまざまな影響を与えると予想されます。
不動産投資は収支のバランスが大切です。
収入（家賃）の方は消費税増税の影響はありませんが、支出の方は諸々上昇していきます。
現在不動産投資をしていらっしゃる方はランニングコストの増額、これから不動産投資を始めようとしていらっしゃる方はランニングコストだけでなく、物件価格の増額も重要な問題です。
消費税増税を見越した支出を計算し、計画を立てておくことは必要不可欠です。
東京では2020年東京オリンピック・パラリンピックの準備時期と重なり、建設業界の人手不足が懸念されています。
その計画の精度が、不動産投資の成功を左右するといっても過言ではないのではないでしょうか。
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エストハウジングでは投資用不動産の購入から入居募集・管理までトータルでサポートいたします！
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2019年10月、ついに消費税が10％に引き上げられます。
2度の見送りを経ての増税。
たった2％、されど2％。
ちりも積もれば…ではないですが、一消費者にとってはとてもつらい増税です。
この増税、不動産投資にとってはどのような影響があるのでしょうか。
消費税増税は不動産投資家にとっても重要な動向であり、どのような影響が出るのかをきちんと理解しておくべきです。
今回は、消費税増税が不動産投資にもたらす影響について考えてみたいと思います。
投資物件自体にかかる消費税
①物件の購入価格→増税対象
②土地の購入価格→課税対象外
③登記の手数料→増税対象
④仲介手数料→増税対象
まず、土地には消費税がかかりません。
消費税はあくまで「消費するものやサービス」に課せられる税金であり、土地は消費するものではないからです。
一方で建物は時間の経過とともに劣化していくので、消費されるものとして課税対象になります。
過去の事例を見ると、2014年4月1日に消費税が5％から8％に引き上げられた際には、時限措置が取られました。
これは、不動産は建築してから引き渡しまで期間があるからです。
そのため、前年（2013年）の9月末までに建築工事の契約をしていれば、不動産の引き渡しが2014年4月1日以降も消費税は5％のまま据え置かれたというわけです。
今回も同様の措置が取られれば、2019年3月末までの契約には経過措置が適用されることになります。
ランニングコストで現れる消費税
①家賃（居住用）→課税対象外
②家賃（商業用）→増税対象
③駐車場代→増税対象
前提として家賃は非課税ですが、事務所や駐車場は課税対象となるので注意しましょう。
マンションなどを投資目的で購入して家賃を得る場合の多くは居住用となりますが、その家賃は課税対象外となります。
そのため、増税後だと10％課税で購入した物件の費用を、非課税の家賃で回収しなければいけません。
また、以下のランニングコストは課税されています。
①アパートの管理維持費
②共用部分の電気代など
③リフォームやリノベーション費用(修繕費含む）
④水廻りなどへの設備投資費
⑤大規模修繕や建替え
特リノベーションやリフォーム、設備投資費用は高額になりがちなうえに、且つ少なからずどの物件にも発生するものですので、注意が必要です。
消費税増税による不動産投資への影響
アパートの管理維持費、共用部分の電気代などのランニングコスト、部屋のリフォーム・リノベーションを含む修繕費、設備投資費などは消費税の課税対象です。
土地付きのアパートを購入した場合、建物部分には消費税が課税され、土地には消費税がかからないことになります。
このことにより、増税前の駆け込み需要による建築ラッシュ、修繕ラッシュが起こることが予想されます。
しかし建設業者や人手、建築資材は限られているため、建築費が値上がりする可能性も考えなければなりません。
居住用の家賃には消費税は課税されず、付随する管理費、共益費、さらに敷金、礼金も非課税です。
家賃収入自体はこれまでと変わることはありません。
その一方で、ランニングコストやリフォーム費には消費税がかかります。
アパート経営などを行う際は、支出だけが増えることになります。
その分を補おうと家賃の値上げを検討するかもしれませんが、これもあまり得策とは言えません。
消費税がアップして物価が上がれば、世間一般の人々の家計は圧迫されます。
居住者にとっては家計に占める家賃の割合が負担となり、むしろ今よりも安い家賃の物件への引っ越しを検討する傾向が強まるかもしれません。
消費税増税は、不動産投資にもさまざまな影響を与えると予想されます。
不動産投資は収支のバランスが大切です。
収入（家賃）の方は消費税増税の影響はありませんが、支出の方は諸々上昇していきます。
現在不動産投資をしていらっしゃる方はランニングコストの増額、これから不動産投資を始めようとしていらっしゃる方はランニングコストだけでなく、物件価格の増額も重要な問題です。
消費税増税を見越した支出を計算し、計画を立てておくことは必要不可欠です。
東京では2020年東京オリンピック・パラリンピックの準備時期と重なり、建設業界の人手不足が懸念されています。
その計画の精度が、不動産投資の成功を左右するといっても過言ではないのではないでしょうか。
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