『出口戦略』から考える不動産投資【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
『出口戦略』から考える不動産投資
『出口戦略』から考える不動産投資
不動産投資における「出口戦略」とは、「物件の売却」を意味します。
まだ不動産を購入していないうちから売却について考えるのは、気が早いのでは？と思うかもしれません。
しかし、「売却できる不動産」とは「市場価値がある不動産」ということ。
したがって、購入の段階で売却までを考えておくことはとても大切なことなのです。
不動産投資の「出口戦略」ついて考えてみましょう。
物件を売却するタイミング
個人が売却したときに、売却益に対してかかる税金が「譲渡税」です。
売却益の種類は、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があります。
「短期譲渡所得」は、建物を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下という規定になり、税率は39％。
一方「長期譲渡所得」は、建物を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもので、税率は20％となり、大きく下がります。
税率のみを見れば、売却は5年目以降の方がお得です。
とはいえ、売却のタイミングは投資戦略や物件を保有する目的、不動産市場の状況によっても変わるので、一概には言えません。
売却だけが出口戦略ではない？
出口戦略として物件を売却する場合、売却益としてキャピタルゲインは手に入りますが、「家賃収入」というインカムゲインは失うことになります。
短期的に売却益を上げることで資金を手にする目的であれば、税制や不動産マーケットの状況を見ながら売却という選択肢をとるのがよいでしょう。
一方、資産形成目的で中長期的な投資を考えているのであれば、短期では物件を売却せずにインカムゲインを重視します。
この場合は10～20年の中長期スパンで保有し、安定的・継続的に利益を上げていける物件選びをすることが重要になります。
インカムゲインによって資金に余裕が出てきたら、次を買い足して保有物件を増やすことで投資の拡大を図ります。
最終的に物件を売却するかどうかは、借入金の返済やローンの利息、修繕費などを含めたキャッシュフローの収支や、不動産市場の動向などを見てタイミングを決定するのがよいでしょう。
可能性を広げていくのも出口戦略
成功する投資の基本は分散投資です。
例えば、物件の売却によりキャピタルゲイン、家賃収入というインカムゲインによって手元資金に余裕が出てきたら、それを元手に新たなビジネスにチャレンジしてみるのも一つです。
ローン残債が少なくなった物件を担保に、銀行から融資を受けるという選択肢もあります。
不動産投資をスタートする前にゴールを見据えた出口戦略を明確にしておくことは、購入する物件選びの大きなヒントにもなります。
出口戦略を考えるには、過去の事例や不動産マーケットの動向など、さまざまな情報が必要となります。
ぜひ不動産のプロに相談してみましょう。
不動産投資のプロである私たちが、一緒に考えます
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不動産投資における「出口戦略」とは、「物件の売却」を意味します。
まだ不動産を購入していないうちから売却について考えるのは、気が早いのでは？と思うかもしれません。
しかし、「売却できる不動産」とは「市場価値がある不動産」ということ。
したがって、購入の段階で売却までを考えておくことはとても大切なことなのです。
不動産投資の「出口戦略」ついて考えてみましょう。
物件を売却するタイミング
個人が売却したときに、売却益に対してかかる税金が「譲渡税」です。
売却益の種類は、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があります。
「短期譲渡所得」は、建物を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下という規定になり、税率は39％。
一方「長期譲渡所得」は、建物を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもので、税率は20％となり、大きく下がります。
税率のみを見れば、売却は5年目以降の方がお得です。
とはいえ、売却のタイミングは投資戦略や物件を保有する目的、不動産市場の状況によっても変わるので、一概には言えません。
売却だけが出口戦略ではない？
出口戦略として物件を売却する場合、売却益としてキャピタルゲインは手に入りますが、「家賃収入」というインカムゲインは失うことになります。
短期的に売却益を上げることで資金を手にする目的であれば、税制や不動産マーケットの状況を見ながら売却という選択肢をとるのがよいでしょう。
一方、資産形成目的で中長期的な投資を考えているのであれば、短期では物件を売却せずにインカムゲインを重視します。
この場合は10～20年の中長期スパンで保有し、安定的・継続的に利益を上げていける物件選びをすることが重要になります。
インカムゲインによって資金に余裕が出てきたら、次を買い足して保有物件を増やすことで投資の拡大を図ります。
最終的に物件を売却するかどうかは、借入金の返済やローンの利息、修繕費などを含めたキャッシュフローの収支や、不動産市場の動向などを見てタイミングを決定するのがよいでしょう。
可能性を広げていくのも出口戦略
成功する投資の基本は分散投資です。
例えば、物件の売却によりキャピタルゲイン、家賃収入というインカムゲインによって手元資金に余裕が出てきたら、それを元手に新たなビジネスにチャレンジしてみるのも一つです。
ローン残債が少なくなった物件を担保に、銀行から融資を受けるという選択肢もあります。
不動産投資をスタートする前にゴールを見据えた出口戦略を明確にしておくことは、購入する物件選びの大きなヒントにもなります。
出口戦略を考えるには、過去の事例や不動産マーケットの動向など、さまざまな情報が必要となります。
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