【不動産投資】よくある質問に答えます！①【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
【不動産投資】よくある質問に答えます！①
【不動産投資】よくある質問に答えます！①
「不動産投資を始めてみたいけれど、わからないことだらけで不安」
「不動産投資についていろいろな噂を聞くけど、いったいどれが本当なの？」
「不動産投資のことを聞きたいけれど、どこに聞けばいいのかわからない」
初めての不動産投資に不安はつきものです。
ましてや昨今の不動産投資業界の不祥事ニュースで、なおさら大きな不安を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな不安を打ち消すためにも、正しい知識はとても重要です。
そこで不動産投資に関するよくある質問を例に、それぞれの考え方を見ていきたいと思います。
★★物件の選び方に関する質問★★
「価値ある物件の見分け方は？」
「区分所有マンションと一棟売りとではどちらが良い？」
今回は、このような物件選びに関するよくある質問をまとめてみました。
『築浅の中古が良いって本当？』
一概に、築年数の浅い既存（中古）物件が良いとは言えません。
実は多くの方が、築浅の物件を希望されます。
そうすることで需要が多くなり、市場原理により価格は上がり、利回りが下がるのです。
実際に探してみると、そのことはすぐに理解できるはずです。
投資の世界でも、皆と違うことをする。
満足のいく利益を生ませるには、ひと工夫が必要です。
例えば、プロはローンの付かないような築30年以上の物件を安く仕入れ、リフォームをして再生させます。
これで思いがけない利回りを得ています。
しかし、一般的には、瑕疵の心配の少ない新築が無難と言えます。
融資が受けやすく、かつ品確法により建物の瑕疵に対して10年の保証が付くからです。
『価値ある物件の見分け方は？』
希少性、収益性、担保力など、総合的な事情や状況を勘案する必要があります。
その地域で他に代わる場所がないようであれば、希少性が高く不動産の価値も高いと言えます。
入居者が集まる人気エリアであれば、家賃を高く設定でき、空室リスクも少ないため、高い収益性が期待できます。
また、金融機関からの借り入れの際に重要なのが担保です。
これは、土地の評価と換金性の指標です。
表面的な利回りだけで判断するのではなく、物件の本質的価値にも着目する必要があります。
『所有の土地に建てるか、投資用不動産を買う？』
所有する土地が立地的にアパート向きなら建築を、そうでなければ投資用不動産の購入をお勧めします。
アパート向きかどうかの判断は、賃貸管理会社に相談してみるのが良いでしょう。
分析的に検討したい方は、その土地の価格と建築費の合計を投資用不動産の価格と見立ててみてください。
そして想定年間収入で割って表面利回りを計算し、8％以上で回るのであれば、その土地に建築するのも良いでしょう。
逆に、そこまでの利回りが出なければ、土地を処分して既存の投資用不動産を購入することをお勧めします。
『オフィスビル経営 or 賃貸マンション経営？』
大規模なインテリジェント・オフィスビルであれば賃料も高く取れますが、ペンシルビルはエリアにもよりますが、現在も苦戦が続いている状況です。
むしろ住宅の方が利回りの良い場所も多いのです。
また、オフィスを住宅にコンバージョンする動きもあります。
オフィスビルを数多く所有し、資金力もある大手不動産会社と競争するのは、やはり厳しい戦いになります。
『複数の区分所有マンション or 一棟売りはどちらが買い？』
一棟売りの方が良いと思います。
例えば、2,000万円の区分所有マンションを3つ購入できるとするならば、6,000万円の一棟売り、ということです。
何故なら資産価値と収益性が違うからです。
仮に6,000万円の一棟売りに6つの部屋があったとすれば、収益の目標額を高く設定できますし、空室になった場合のダメージも軽減されます。
ただし、その一方で、リスク分散のためにバラバラに持つという考えにも、一理はあります。
『投資用不動産はアパート or マンション？』
アパートは比較的規模が小さいものからあり、利回りが高いのが魅力です。
賃貸マンションは、比較的規模が多きいものが多く、存在感を感じます。
当然、立地によって決まるため、容積率の高い商業地を希望するならマンションということになります。
逆に住宅地であれば、アパートも良いでしょう。
ちなみに、建物の基本性能は構造だけで決まるわけではありません。
むしろ工法や設計、施工精度が重要です。
たとえば、耐久性については、法定耐用年数で決まる訳でもないのです。
木造でも、1,200年以上の建物があるくらいです。
構造で判断するのではなく、むしろ、その建物の造りを吟味することが大切です。
いかがでしたでしょうか。
物件の選び方に関する、よくある質問をまとめてみました。
参考にしていただけたらと思います。
次回は【心配事に関する質問】にお答えしていきます
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「不動産投資を始めてみたいけれど、わからないことだらけで不安」
「不動産投資についていろいろな噂を聞くけど、いったいどれが本当なの？」
「不動産投資のことを聞きたいけれど、どこに聞けばいいのかわからない」
初めての不動産投資に不安はつきものです。
ましてや昨今の不動産投資業界の不祥事ニュースで、なおさら大きな不安を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな不安を打ち消すためにも、正しい知識はとても重要です。
そこで不動産投資に関するよくある質問を例に、それぞれの考え方を見ていきたいと思います。
★★物件の選び方に関する質問★★
「価値ある物件の見分け方は？」
「区分所有マンションと一棟売りとではどちらが良い？」
今回は、このような物件選びに関するよくある質問をまとめてみました。
『築浅の中古が良いって本当？』
一概に、築年数の浅い既存（中古）物件が良いとは言えません。
実は多くの方が、築浅の物件を希望されます。
そうすることで需要が多くなり、市場原理により価格は上がり、利回りが下がるのです。
実際に探してみると、そのことはすぐに理解できるはずです。
投資の世界でも、皆と違うことをする。
満足のいく利益を生ませるには、ひと工夫が必要です。
例えば、プロはローンの付かないような築30年以上の物件を安く仕入れ、リフォームをして再生させます。
これで思いがけない利回りを得ています。
しかし、一般的には、瑕疵の心配の少ない新築が無難と言えます。
融資が受けやすく、かつ品確法により建物の瑕疵に対して10年の保証が付くからです。
『価値ある物件の見分け方は？』
希少性、収益性、担保力など、総合的な事情や状況を勘案する必要があります。
その地域で他に代わる場所がないようであれば、希少性が高く不動産の価値も高いと言えます。
入居者が集まる人気エリアであれば、家賃を高く設定でき、空室リスクも少ないため、高い収益性が期待できます。
また、金融機関からの借り入れの際に重要なのが担保です。
これは、土地の評価と換金性の指標です。
表面的な利回りだけで判断するのではなく、物件の本質的価値にも着目する必要があります。
『所有の土地に建てるか、投資用不動産を買う？』
所有する土地が立地的にアパート向きなら建築を、そうでなければ投資用不動産の購入をお勧めします。
アパート向きかどうかの判断は、賃貸管理会社に相談してみるのが良いでしょう。
分析的に検討したい方は、その土地の価格と建築費の合計を投資用不動産の価格と見立ててみてください。
そして想定年間収入で割って表面利回りを計算し、8％以上で回るのであれば、その土地に建築するのも良いでしょう。
逆に、そこまでの利回りが出なければ、土地を処分して既存の投資用不動産を購入することをお勧めします。
『オフィスビル経営 or 賃貸マンション経営？』
大規模なインテリジェント・オフィスビルであれば賃料も高く取れますが、ペンシルビルはエリアにもよりますが、現在も苦戦が続いている状況です。
むしろ住宅の方が利回りの良い場所も多いのです。
また、オフィスを住宅にコンバージョンする動きもあります。
オフィスビルを数多く所有し、資金力もある大手不動産会社と競争するのは、やはり厳しい戦いになります。
『複数の区分所有マンション or 一棟売りはどちらが買い？』
一棟売りの方が良いと思います。
例えば、2,000万円の区分所有マンションを3つ購入できるとするならば、6,000万円の一棟売り、ということです。
何故なら資産価値と収益性が違うからです。
仮に6,000万円の一棟売りに6つの部屋があったとすれば、収益の目標額を高く設定できますし、空室になった場合のダメージも軽減されます。
ただし、その一方で、リスク分散のためにバラバラに持つという考えにも、一理はあります。
『投資用不動産はアパート or マンション？』
アパートは比較的規模が小さいものからあり、利回りが高いのが魅力です。
賃貸マンションは、比較的規模が多きいものが多く、存在感を感じます。
当然、立地によって決まるため、容積率の高い商業地を希望するならマンションということになります。
逆に住宅地であれば、アパートも良いでしょう。
ちなみに、建物の基本性能は構造だけで決まるわけではありません。
むしろ工法や設計、施工精度が重要です。
たとえば、耐久性については、法定耐用年数で決まる訳でもないのです。
木造でも、1,200年以上の建物があるくらいです。
構造で判断するのではなく、むしろ、その建物の造りを吟味することが大切です。
いかがでしたでしょうか。
物件の選び方に関する、よくある質問をまとめてみました。
参考にしていただけたらと思います。
次回は【心配事に関する質問】にお答えしていきます
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