【不動産投資】よくある質問に答えます！②【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
【不動産投資】よくある質問に答えます！②
【不動産投資】よくある質問に答えます！②
「不動産投資を始めてみたいけれど、わからないことだらけで不安」
「不動産投資についていろいろな噂を聞くけど、いったいどれが本当なの？」
「不動産投資のことを聞きたいけれど、どこに聞けばいいのかわからない」
初めての不動産投資に不安はつきものです。
ましてや昨今の不動産投資業界の不祥事ニュースで、なおさら大きな不安を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな不安を打ち消すためにも、正しい知識はとても重要です。
前回の【物件の選び方に関する質問】に続き、今回は【心配事に関する質問】について答えていきます！
★★心配事に関する質問★★
『融資の金利が上がっても大丈夫？』
金利が上がれば、その分収益が下がることになります。
そういう点でも、金利上昇はマイナスの要因といえます。
金融機関は金利が上がることを見越して、厳しめに融資の審査を行っているのが一般的なようです。
もともと物件の収益力がある程度見込めなければ、金融機関が融資するとは考えにくいのではないでしょうか。
融資の査定が厳しい昨今において、その許可が下りたのであれば、一考の余地があると思います。
融資を受ける際に固定金利の期間を長くするとか、返済中には繰上げ返済をしてローン残高を減らしておくとか、金利上昇に備える予防対策が重要です。
『地震が起きたらどうしよう？』
ご心配の方は、新耐震設計で建築された建物を購入しましょう。
1981年に新耐震設計法が施行されていますから、それ以降の建築物なら基準上の問題はないはずです。
ただし、設計図のとおりに施工されているかは、一般の人にはわからないので注意が必要です。
もしも、新耐震設計基準前に建てられている場合は、耐震検査が必要です。
耐力壁が不足しているのであれば、耐震補強もしなくてはなりません。
ですから、不安が大きい方には新築物件をお勧めします。
『地価はどうなるのですか？』
全国的には地価の値下がりは続いていますが、東京などの都心部や地方の中核都市などでは、下げ止まり、または値上がりに転じる地域も出てきています。
ちなみに現在では、土地の価格より、不動産そのものの収益性により評価を行う「収益還元法」が重視される傾向もあるようです。
そのため、収益をベースに値付けされている不動産であれば、地価の動きを気にするより、むしろ家賃に着目した方が良いでしょう。
『建物は古くなるため、資産にならない？』
建物は管理しだいで長持ちさせることができます。
そもそも資産と言えるのは、収益を生む建物です。
土地や環境などの条件にもよりますが、税金ばかりかかって収益を生まない土地は、時に重荷にさえなってしまう場合があります。
一定の修繕費を毎月積み立て、早め早めの対策を施して長持ちさせましょう。
減価償却費が経費になるのは、建物の老朽化を勘案してのものです。
欧米ではプロパティ・マネジメントが機能しているため、建物が長持ちします。
使い捨ての時代は終わったと言ってよいでしょう。
『人口減少が心配です。』
「勝ち組」になることを考えましょう。
人口の減少が、多くの産業に影響を与えるのは必至です。
とはいえ、皆がダメージを受けるのではなく、「勝ち組」は、ますます勝ち、「負け組」が淘汰されていくという考え方です。
つまり、人気物件には入居者が集まり、不人気物件へ集中的に空室が出るようになる訳です。
投資用不動産は、そもそも立地を考慮に建設され、差別化されています。
郊外の遊休地に、需要も考えず、地主さんが建てているケースとは違うはずです。
ちなみに、全国の総世帯数は2015年まで増加する（国立社会保障・人口問題研究所2010年3月推計）という見方があります。
中でも、アパートマンションの中心的な入居者層である単独世帯の割合は、2005年の29.5％（14,457千世帯）から2030年には37.4％（18,237千世帯）にまで伸びる（同）と予測されるなど、単独世帯数は今後も増え続けると考えられています。
『将来、売れますか？』
資産価値や経済価値のある物件は、需要が多いようです。
希少性があり資産価値を備えていれば、多少利回りが低くても売れるでしょう。
現に東京都心部の一部エリアなどでは、かなり低い利回りでも取引されています。
また、利便性は悪くとも利回りが高く、経済価値がある物件も需要があります。
さらに、家賃収入が維持できていれば、買い手に納得してもらえるでしょう。
投資用不動産の命は文字どおり収益です。
これを上げ続けられる限り、需要がなくなることはないと思われます。
『将来、競争が激化する？』
値崩れが起きるのは、貸し手が急激に増えた時です。
例えば区画整理地で、地主さんが我も我もと一斉に建築をするケースなどです。
ですから市街地であれば、いきなり激化するとは考えにくいと言えます。
ただし、購入する際には、そういった競争が激しくなった場合のことも想定し、広めの間取りだとか、優れたデザインなど、前もって差別化を図っておくことが重要です。
希少性のある物件を所有すれば、対応は可能です。
※資料数字はあくまでも参考値であり、内容を保証するものではありません。
いかがでしたでしょうか。
今回は『心配事に関する質問』を取り上げてみました。
参考になる部分があれば幸いです。
次回は【資金・税金に関する質問】を取り上げていきます
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「不動産投資を始めてみたいけれど、わからないことだらけで不安」
「不動産投資についていろいろな噂を聞くけど、いったいどれが本当なの？」
「不動産投資のことを聞きたいけれど、どこに聞けばいいのかわからない」
初めての不動産投資に不安はつきものです。
ましてや昨今の不動産投資業界の不祥事ニュースで、なおさら大きな不安を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな不安を打ち消すためにも、正しい知識はとても重要です。
前回の【物件の選び方に関する質問】に続き、今回は【心配事に関する質問】について答えていきます！
★★心配事に関する質問★★
『融資の金利が上がっても大丈夫？』
金利が上がれば、その分収益が下がることになります。
そういう点でも、金利上昇はマイナスの要因といえます。
金融機関は金利が上がることを見越して、厳しめに融資の審査を行っているのが一般的なようです。
もともと物件の収益力がある程度見込めなければ、金融機関が融資するとは考えにくいのではないでしょうか。
融資の査定が厳しい昨今において、その許可が下りたのであれば、一考の余地があると思います。
融資を受ける際に固定金利の期間を長くするとか、返済中には繰上げ返済をしてローン残高を減らしておくとか、金利上昇に備える予防対策が重要です。
『地震が起きたらどうしよう？』
ご心配の方は、新耐震設計で建築された建物を購入しましょう。
1981年に新耐震設計法が施行されていますから、それ以降の建築物なら基準上の問題はないはずです。
ただし、設計図のとおりに施工されているかは、一般の人にはわからないので注意が必要です。
もしも、新耐震設計基準前に建てられている場合は、耐震検査が必要です。
耐力壁が不足しているのであれば、耐震補強もしなくてはなりません。
ですから、不安が大きい方には新築物件をお勧めします。
『地価はどうなるのですか？』
全国的には地価の値下がりは続いていますが、東京などの都心部や地方の中核都市などでは、下げ止まり、または値上がりに転じる地域も出てきています。
ちなみに現在では、土地の価格より、不動産そのものの収益性により評価を行う「収益還元法」が重視される傾向もあるようです。
そのため、収益をベースに値付けされている不動産であれば、地価の動きを気にするより、むしろ家賃に着目した方が良いでしょう。
『建物は古くなるため、資産にならない？』
建物は管理しだいで長持ちさせることができます。
そもそも資産と言えるのは、収益を生む建物です。
土地や環境などの条件にもよりますが、税金ばかりかかって収益を生まない土地は、時に重荷にさえなってしまう場合があります。
一定の修繕費を毎月積み立て、早め早めの対策を施して長持ちさせましょう。
減価償却費が経費になるのは、建物の老朽化を勘案してのものです。
欧米ではプロパティ・マネジメントが機能しているため、建物が長持ちします。
使い捨ての時代は終わったと言ってよいでしょう。
『人口減少が心配です。』
「勝ち組」になることを考えましょう。
人口の減少が、多くの産業に影響を与えるのは必至です。
とはいえ、皆がダメージを受けるのではなく、「勝ち組」は、ますます勝ち、「負け組」が淘汰されていくという考え方です。
つまり、人気物件には入居者が集まり、不人気物件へ集中的に空室が出るようになる訳です。
投資用不動産は、そもそも立地を考慮に建設され、差別化されています。
郊外の遊休地に、需要も考えず、地主さんが建てているケースとは違うはずです。
ちなみに、全国の総世帯数は2015年まで増加する（国立社会保障・人口問題研究所2010年3月推計）という見方があります。
中でも、アパートマンションの中心的な入居者層である単独世帯の割合は、2005年の29.5％（14,457千世帯）から2030年には37.4％（18,237千世帯）にまで伸びる（同）と予測されるなど、単独世帯数は今後も増え続けると考えられています。
『将来、売れますか？』
資産価値や経済価値のある物件は、需要が多いようです。
希少性があり資産価値を備えていれば、多少利回りが低くても売れるでしょう。
現に東京都心部の一部エリアなどでは、かなり低い利回りでも取引されています。
また、利便性は悪くとも利回りが高く、経済価値がある物件も需要があります。
さらに、家賃収入が維持できていれば、買い手に納得してもらえるでしょう。
投資用不動産の命は文字どおり収益です。
これを上げ続けられる限り、需要がなくなることはないと思われます。
『将来、競争が激化する？』
値崩れが起きるのは、貸し手が急激に増えた時です。
例えば区画整理地で、地主さんが我も我もと一斉に建築をするケースなどです。
ですから市街地であれば、いきなり激化するとは考えにくいと言えます。
ただし、購入する際には、そういった競争が激しくなった場合のことも想定し、広めの間取りだとか、優れたデザインなど、前もって差別化を図っておくことが重要です。
希少性のある物件を所有すれば、対応は可能です。
※資料数字はあくまでも参考値であり、内容を保証するものではありません。
いかがでしたでしょうか。
今回は『心配事に関する質問』を取り上げてみました。
参考になる部分があれば幸いです。
次回は【資金・税金に関する質問】を取り上げていきます
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