「『市街化調整区域』は不動産投資に向かない」は本当？？【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
「『市街化調整区域』は不動産投資に向かない」は本当？？
「『市街化調整区域』は不動産投資に向かない」は本当？？
『市街化区域』と『市街化調整区域』。
物件情報などを調べる際に多く目にすることと思います。
とかく、市街化調整区域は不動産投資に向かないというイメージを持たれている方も多いのではないでしょうか。
市街化調整区域には様々な規制がありますが、市街化区域には無いメリットもあります。
今回は、市街化調整区域について考えてみたいと思います。
『市街化区域』と『市街化調整区域』の違い
市街化区域とは、既に市街化されている区域、あるいは今後10年以内に市街化される区域で、整備や開発が優先されます。
市街化調整区域は、これとは反対に市街化を行わない区域で、原則としては住宅を建築することができません。
しかしながら、現状では多くの市街化調整区域でも住宅や賃貸物件が建設され、販売されています。
その理由としては、都市計画法が制定される以前から住宅や賃貸物件があったエリアでは、一定の要件を満たす建物であれば、通常の手続きを行うことで建物の新築や増改築が認められているからです。
2001年の都市計画法の改正によって原則として建て替えはできなくなりましたが、地方自治体によって独自の基準を設けて対応しているところが多いです。
市街化調整区域で建築できるケース
市街化調整区域内で建物を建築するためには、以下の3つの条件が必要となります。
①都道府県知事の許可がある場合
②農林漁業要建築物を建てる場合（サイロや温室などの他、農林漁業者の住宅を含む）
③その地域に住む人にとって必要なものである場合
・図書館、公民館、鉄道施設、変電所、仮設建築物など
・非常災害の応急処置
・都市計画事業を行う場合
つまり、農林漁業者以外の個人が市街化調整区域内で新築住宅の建築や、中古住宅の増築・改築をする場合は都道府県の許可が必要となります。
既存宅地確認制度
市街化調整区域内では、原則、住宅は建てられないとお伝えしましたが、例外的に一定の条件を満たしていれば許可なしで開発行為や建築行為が許される制度がありました。（＝既存宅地確認制度）
この制度が適用される条件として、市街化調整区域に指定される以前から宅地となっており、50戸以上の建物が連坦し、都道府県知事の確認を受けているなどが挙げられます。
しかし、この制度は5年間の経過措置を経た後、2001年5月19日に廃止されました。
この制度の廃止を受けて、住宅の改築や増築ができなくなってしまう世帯が出てくることから、現在は各都道府県で救済措置となる独自の制度が設けられています。
市街化調整区域でも建て替えできる？
現在は既存宅地確認制度の撤廃により、市街化調整区域に指定されるよりも前に建築された宅地でも、許可なしでは増築や改築をすることはできません。
しかし各都道府県独自の基準が設けられており、建築許可が下りれば建て替えることは可能です。
ただし、必ずしも許可が得られるとは限りませんので、事前に不動産会社に建て替えが可能かどうかの確認をしてもらうようにしましょう。
市街化調整区域のメリット・デメリット
市街化調整区域内で不動産を購入するうえでの、メリット・デメリットをまとめてみました。
【メリット】
①土地代が安く抑えられるため、建物に投資することができる
・市街化区域の土地と比べると10分の1の値段になることもあり、その分広い土地に建物を建てることができます。
②固定資産税が安く、都市計画税もかからない
・市街区域よりも課税評価額が低い傾向にあるため、固定資産税が安くなることが多いです。
また、市街化区域では支払わなければならない都市計画税がかからないため、維持費を抑えることができます。
③自然豊かな環境で暮らすことができる
・駅からは離れてしまうことが多いですが、その分自然豊かで静かな環境でのんびりと過ごすことができます。
【デメリット】
①原則的には市街化調整区域内では建築が許可されていないため、資産としての価値は低い傾向にある
・メリットのひとつでもありますが、市街化調整区域の地価は低く設定されることが多く、場所によっては資産としての価値は低い場合もあります。
②自由に建物を建てられない
・個人での建設の場合は都道府県の許可が必要となるため、希望通りの建物が建てられない可能性があります。
③住宅ローンが下りない、もしくは減額される場合がある
・市街化調整区域の住宅は評価額が低いことから、ローンの審査に通りにくい傾向にあります。
金融機関側は毎月の返済が滞った際には、担保にした不動産を売却して返済に充てることを考えます。
評価額の低い不動産ですと担保力がないとみなされ、融資が受けられないことが少なくありません。
④水回りなどのインフラが整っておらず、多額の設備費用がかかってしまうことがある
・市街地化されていない地域のため、水道や電気などの設備が整っておらず、すべて揃える必要がある場合があります。
その場合は初期費用が上がってしまうこともあるので、注意しましょう。
いかがでしたでしょうか。
市街化調整区域は不動産投資には向かないというイメージが世間に浸透していますが、市街化調整区域内でも掘り出し物件はまだまだあります。
良い物件に出会えれば、価格の安さや固定資産税の安さ、都市計画税がかからないことなど、その魅力は非常に大きいと言えます。
広々とした土地でのんびり暮らしたい！という方にとっても魅力的なエリアです。
しかしながらデメリットがあるのも事実。
しっかり把握し、吟味したうえでの購入をおすすめします。
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『市街化区域』と『市街化調整区域』。
物件情報などを調べる際に多く目にすることと思います。
とかく、市街化調整区域は不動産投資に向かないというイメージを持たれている方も多いのではないでしょうか。
市街化調整区域には様々な規制がありますが、市街化区域には無いメリットもあります。
今回は、市街化調整区域について考えてみたいと思います。
『市街化区域』と『市街化調整区域』の違い
市街化区域とは、既に市街化されている区域、あるいは今後10年以内に市街化される区域で、整備や開発が優先されます。
市街化調整区域は、これとは反対に市街化を行わない区域で、原則としては住宅を建築することができません。
しかしながら、現状では多くの市街化調整区域でも住宅や賃貸物件が建設され、販売されています。
その理由としては、都市計画法が制定される以前から住宅や賃貸物件があったエリアでは、一定の要件を満たす建物であれば、通常の手続きを行うことで建物の新築や増改築が認められているからです。
2001年の都市計画法の改正によって原則として建て替えはできなくなりましたが、地方自治体によって独自の基準を設けて対応しているところが多いです。
市街化調整区域で建築できるケース
市街化調整区域内で建物を建築するためには、以下の3つの条件が必要となります。
①都道府県知事の許可がある場合
②農林漁業要建築物を建てる場合（サイロや温室などの他、農林漁業者の住宅を含む）
③その地域に住む人にとって必要なものである場合
・図書館、公民館、鉄道施設、変電所、仮設建築物など
・非常災害の応急処置
・都市計画事業を行う場合
つまり、農林漁業者以外の個人が市街化調整区域内で新築住宅の建築や、中古住宅の増築・改築をする場合は都道府県の許可が必要となります。
既存宅地確認制度
市街化調整区域内では、原則、住宅は建てられないとお伝えしましたが、例外的に一定の条件を満たしていれば許可なしで開発行為や建築行為が許される制度がありました。（＝既存宅地確認制度）
この制度が適用される条件として、市街化調整区域に指定される以前から宅地となっており、50戸以上の建物が連坦し、都道府県知事の確認を受けているなどが挙げられます。
しかし、この制度は5年間の経過措置を経た後、2001年5月19日に廃止されました。
この制度の廃止を受けて、住宅の改築や増築ができなくなってしまう世帯が出てくることから、現在は各都道府県で救済措置となる独自の制度が設けられています。
市街化調整区域でも建て替えできる？
現在は既存宅地確認制度の撤廃により、市街化調整区域に指定されるよりも前に建築された宅地でも、許可なしでは増築や改築をすることはできません。
しかし各都道府県独自の基準が設けられており、建築許可が下りれば建て替えることは可能です。
ただし、必ずしも許可が得られるとは限りませんので、事前に不動産会社に建て替えが可能かどうかの確認をしてもらうようにしましょう。
市街化調整区域のメリット・デメリット
市街化調整区域内で不動産を購入するうえでの、メリット・デメリットをまとめてみました。
【メリット】
①土地代が安く抑えられるため、建物に投資することができる
・市街化区域の土地と比べると10分の1の値段になることもあり、その分広い土地に建物を建てることができます。
②固定資産税が安く、都市計画税もかからない
・市街区域よりも課税評価額が低い傾向にあるため、固定資産税が安くなることが多いです。
また、市街化区域では支払わなければならない都市計画税がかからないため、維持費を抑えることができます。
③自然豊かな環境で暮らすことができる
・駅からは離れてしまうことが多いですが、その分自然豊かで静かな環境でのんびりと過ごすことができます。
【デメリット】
①原則的には市街化調整区域内では建築が許可されていないため、資産としての価値は低い傾向にある
・メリットのひとつでもありますが、市街化調整区域の地価は低く設定されることが多く、場所によっては資産としての価値は低い場合もあります。
②自由に建物を建てられない
・個人での建設の場合は都道府県の許可が必要となるため、希望通りの建物が建てられない可能性があります。
③住宅ローンが下りない、もしくは減額される場合がある
・市街化調整区域の住宅は評価額が低いことから、ローンの審査に通りにくい傾向にあります。
金融機関側は毎月の返済が滞った際には、担保にした不動産を売却して返済に充てることを考えます。
評価額の低い不動産ですと担保力がないとみなされ、融資が受けられないことが少なくありません。
④水回りなどのインフラが整っておらず、多額の設備費用がかかってしまうことがある
・市街地化されていない地域のため、水道や電気などの設備が整っておらず、すべて揃える必要がある場合があります。
その場合は初期費用が上がってしまうこともあるので、注意しましょう。
いかがでしたでしょうか。
市街化調整区域は不動産投資には向かないというイメージが世間に浸透していますが、市街化調整区域内でも掘り出し物件はまだまだあります。
良い物件に出会えれば、価格の安さや固定資産税の安さ、都市計画税がかからないことなど、その魅力は非常に大きいと言えます。
広々とした土地でのんびり暮らしたい！という方にとっても魅力的なエリアです。
しかしながらデメリットがあるのも事実。
しっかり把握し、吟味したうえでの購入をおすすめします。
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