【還付の可能性あり？！】固定資産税見直しのチェックポイント【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
【還付の可能性あり？！】固定資産税見直しのチェックポイント
固定資産税は、賦課期日（毎年1月1日）における固定資産（土地、家屋及び償却資産）の所有者に対して、固定資産の所在地の市町村（東京23区内は都）が課税する税金です。
その年の4月1日からの年税額を全て課税します。
そのため、例えば1月2日以後に土地を取得した場合はその年度の固定資産税を納める必要はありませんが、土地や家屋を取得するときには1月1日時点の所有者と協議し、所有期間分を負担するのが通例となっています。
今回は、自分で過払いや還付可能性を発見できるポイントをご紹介します。
課税誤りの多いケースとチェックポイント
課税誤りが多いケースとしては、①住宅用地の認定漏れ、②非課税適用の確認漏れ、③建物の滅失漏れ、④建物構造・用途の判定間違い、⑤建物と償却資産の取り違いなどが挙げられます。
①住宅用地の認定漏れ
賃貸用住宅の敷地に対して住宅用地特例が適用されておらず、駐車場がアパートとは別々に課税されていることが多くあります。
駐車場単体では雑種地扱いであり、住宅用地にはなりませんが、アパート敷地内で駐車場部分がアパート居住者のために利用されている場合、その部分も含めて全体が住宅用地扱いとなります。
また、農家住宅で見られるのは、土地の中に宅地と畑が混在している場合に、農地課税となる部分も含め、全ての土地について宅地課税がされているケースです。
いずれも、課税明細書の現況地目・現況地積や実際の利用範囲を確認するとともに、各筆あたりの単価（評価額÷面積）を計算し、特例の適用や現況地目に沿った課税標準額になっているか確認することが重要です。
②非課税適用の確認漏れ
社会福祉法人、医療法人、学校法人、宗教法人等が、目的に沿った用途に供されている固定資産税は非課税になります。
なお、固定資産税が非課税になるのは、社会福祉法人等の利用の用に供するために固定資産を無償で貸している場合も該当し、社会福祉法人等が固定資産を所有している場合だけに限りません。
この規定は多岐にわたり、適用要件も複雑ですので、疑義が生じた場合は、役所窓口で確認するとよいでしょう。
③建物の滅失漏れ
現実に建物の取り壊しは完了しているものの、滅失登記の申請を行っていないままでは、法務局から役所に情報が伝わらず、未だに現存していない建物に対して課税され続けていることがあります。
特に、敷地内に複数建物があり、新築、増改築、取り壊しが多くある工場などの事業用建物がケースとして多くなっています。
現存建物数と課税建物数の照合が必要です。
なお、近年、空き家対策が社会問題となっており、住宅用地の減額特例が空き家の一因となっています。
空き家であっても家屋がある限り、減額特例が適用されるため、廃墟となっても放置され、環境劣化、犯罪の可能性など近隣住民に対する迷惑のみならず、将来的な住宅市場の需給バランスの悪化が懸念されています。
そこで地方税法349条の3の2が改正（平成27年度税制改正）され、「空家等対策の推進に関する特別措置法」による「特定空家」として勧告を受けると、固定資産税額の減額特例の適用除外となりました。
これに該当すると、小規模住宅用地ではなくなり、非住宅用地となり、現行の3～4倍の評価額となりますので、注意が必要です。
④建物構造・用途の判定間違い
建物の構造について、鉄骨造を鉄筋コンクリート造としていたり、鉄骨の太さなどの材質を間違えて判定していることもあります。
材質違いについては、役所から「評点数計算書」を入手してチェックしないとわかりません。
また、建物の（一部の）用途を、事務所や店舗などの事業用から居住用に変更した場合、住宅用地の減免を受けるには自己申請する必要があります。
2階以上の事務所部分などは建物外観に変化がなければ、役所の調査員も気付くことができません。
建物内の居住用途割合により住宅用地としての取り扱いが変わるので注意が必要です。
⑤建物と償却資産の取り違い
固定資産税の対象となる償却期間は、毎年1月1日現在所有する土地および家屋以外の事業の用に供することができる資産で、その減価償却費が法人税または所得税法の規定による所得の計算上、損金または必要な経費に算入されるもの（法人税または所得税を課されないものが所有するものを含む）です。
償却資産には複数の種類があり、その中に構築物や建物付属設備があります。
建物の所有者が施行した建物付属設備は、家屋として評価するものと、償却資産として評価するものとに区分されます。
また、本来家屋の一部として評価すべき建物付属設備や内部造作等であっても建物の所有者以外のものが施行した場合は償却資産として取り扱います。
役所内は、担当課が土地・家屋と償却資産に分かれていることが多く、情報交換が不十分な場合もあり、償却資産と判断すべき資産を家屋として評価したり、二重課税してしまうケースも見られます。
これらの誤りも、役所から「評点数計算書」を入手してチェックする必要があります。
いかがでしたでしょうか。
これらのチェックをするために必要となる資料は、市町村発行の課税明細書、法務局備え付けの公図、固定資産税路線価図等です。
路線価図は各市町村の窓口で備え付けれられています。
また、東京都23区はインターネットで公開されています。
なお、全国地価マップ（一般財団法人 資産評価システム研究センター）というサイトでは、固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示・地価調査価格が同時に確認できます。
固定資産税の計算は複雑なため、自分で正確に算出するのは難しく、過去、市町村において過徴収が発生したケースもありました。
自分でもできる部分はチェックをし、固定資産税の金額に疑問が生じた場合は、最寄りの自治体の担当課に照会してみるとよいでしょう。
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