2019年5月号エスト賃貸経営新聞の賃貸経営新聞 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング

2019年5月号エスト賃貸経営新聞

各地でバラツキが見られる資産運用手段としての貸家需要
令和元年のスタートを切る5月、今後の経済見通しに課題

令和元年のスタートを切る新緑の月ですが、足下の経済指標ではやや雲がさす状況となっています。
景気に大きく左右されない賃貸経営ですが、景気はいいに越したことはなく、賃貸市場を取り巻く動向には気を揉むところです。

経済のグローバル化はとどまるところを知らず、ますます拡大し、国内の景気要因も海外リスクに直面して、マイナス材料となっています。

今年は特に改元、消費税増税、国政選挙などが重なることもあって不透明感を強めています。
そこで、内閣府他の経済指標を紹介して、賃貸市場を取り巻く環境を押さえておきたいと思います。

内閣府が発表した3月の景気ウォッチャー調査（街角景気）によると、「3月の現状判断DIは前月差2.7ポイント低下の44.8で、先行き判断DIは、前月差0.3ポイント低下の48.6。このところ回復に弱さが見られる。先行きについては、海外情勢等に対する懸念もある一方、改元や大型連休等への期待が見られる」としています。

日本銀行が4月8日に公表した「地域経済報告（さくらレポート）」によると、各地域の景気総括判断は、引き続き全ての地域で「拡大」または「回復」としています。
今年1月時点の前回と比較すると、東北、北陸、九州・沖縄の3地域が判断を引き下げる一方、関東甲信越、東海、近畿、中国、四国の5地域は判断を据え置いています。

住宅投資については、「緩やかに増加している」（北陸地方）、「横ばい圏内で推移している」（関東甲信越地域）、「持ち直し傾向にある」（東海地域）、「持ち直している」（近畿・中国地域）としています。

金融機関の慎重な貸出態度や節税ニーズの一服感広がる

また、各地域の賃貸住宅の投資傾向を次のように報告しています。
「貸家需要は引き続き強いが、地価や建設コストの上昇により、建設適地の取得が難しいケースが出てきている」（名古屋）。
「相続税の節税対応や資産運用手段としての需要が一巡したことから、貸家の着工は弱めの動きを続けている。」（北九州）

一方、帝国データバンクが実施した「2019年度の業績見通しに関する企業の意識調査」結果によると、2019年度の業績見通しを「増収増益」とする企業は24.8%となり、2018年見通しから4.5ポイント減少。
一方、「減少減益」は同5.1ポイント増加しており、2019年度の業績はやや厳しい見方となっています。

このほかにも多くの研究所やシンクタンクが経済レポートを公表していますが、多くは今年後半の景況感に注意が必要と捉えています。
賃貸経営の場合、10月の消費税増税にどう対応するのかが当面の課題ではないでしょうか。

「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果
平成29年度のアパートローン融資、新規貸出額3兆8282億円

賃貸住宅の建設に欠かせないアパートローンの融資面で、金融機関の慎重姿勢がここへきて目立っています。
金融機関のみならず金融庁のアパートローンに対する監視が強化され、融資全体のパイプが細っているのが現状です。

そうした折り、国土交通省がこのほど発表した「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果によりますと、平成29年度の賃貸住宅の建設・購入に係る融資（アパートローン）の新規貸出額は、3兆8282億円で、28年度より1448億円増加しているのが分かりました。
過去4年間で一番の実績となっています。

経年集計では、対前年度比10％減の2兆9230億円となりました。
調査対象は国内銀行、信用金庫、信用組合、農協などの1351機関です。

新規貸出額を金融機関別に見ると、地銀が最も多く1兆5911億円、次いで信用金庫が1兆58億円、都銀・信託銀行他が4452億円、農協が2390億円となっています。

貸出残高で最も多いのが地銀の11兆4314億円

また、29年度末の賃貸住宅の賃貸住宅向け貸出残高は31兆1492億円で、28年度末より3兆6326億円増加し、経年集計では、29年度末の賃貸住宅向け貸出残高は対前年度比1.7%増となっています。

貸出残高を金融機関別に見ると、やはり地銀が最も多く11兆4314億円、ついで都銀・信託銀行他が6兆9448億円、信用金庫が5兆8169億円、農協が3兆3981億円。

このように賃貸住宅の新設と密接な関係にあるアパートローンですが、29年度の貸家の新設は41万戸で、前年比4％減、過去10年では3番目の規模となっています。

ニュースフラッシュ
地価公示、全国で全用途平均が4年連続上昇
住宅、オフィス市場の活況で需要が拡大

地価の上昇が全国的に続いています。
すでに賃貸経営を始めている場合、土地の価格は直接関係ないのですが、それでも気になるところです。

昭和45年の調査開始以来、節目の50回目を迎えた平成31年の地価公示は、全国で全用途平均が4年連続で上昇し、上昇基調を強め、用途別では、住宅地は2年連続、商業地は4年連続で上昇しました。

三大都市圏では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれもが各圏域で上昇が継続。
地方圏については、住宅地が平成4年以来27年ぶりに上昇に転じ、商業地は札幌・仙台・広島・福岡の地方四市を除いた地域でも平成5年から続いた下落から横ばいとなりました。

こうした上昇基調の背景として、景気回復、雇用・所得環境の改善、低金利環境の下での交通利便性等に優れた地域を中心に住宅需要、オフィス市場の活況、外国人観光客増加による店舗・ホテル需要の高まり等から需要が拡大していること、が挙げられます。

『大家さんのための単身入居者の受入れガイド』公表
高齢入居者受入れ態勢整備の一環

賃貸住宅の単身者の入居促進に取り組んでいる国土交通省はこのほど、単身入居者受入れの基本的な対応を紹介した『大家さんのための単身入居者の受入れガイド』を公表しました。

国は早くから高齢者、低所得者、子育て世代、障害者、被災者などの住宅の確保にとくに配慮を要する人達（住宅確保要配慮者）の入居を拒まない賃貸住宅の広がりに積極的で、新制度を創設する一方、住宅セーフティネット機能の強化を図り、賃貸住宅の供給の促進に関する法律を制定してきました。

中でも入居拒否感が強くなりがちな単身の高齢者、生活保護受給者、高齢者のみの世帯、一人親世帯への対応を喫緊の課題として取り組んでいます。
国土交通省によると、単身高齢者については、今後10年間で100万世帯の増加が見込まれ、このうち賃貸住宅入居者は22万人と見られています。
それだけに高齢者を受け入れる態勢整備にとくに力を入れているものです。

今回公表された『大家さんのための単身入居者の受入れガイド』も、そうした方針のもとに作成されたもので、賃貸借契約の終了や残置物の処理に関連する現行法令や制度等にどのようなものがあるかを整理するとともに、様々な工夫や取り組みを紹介しています。

単身入居者の受入れを対応方法の例を交え紹介

ガイドはまず、「単身入居者受入れの基本的な対応の流れ」として、契約前、入居中、そのあとの全体の流れを説明。
次に、「入居中の単身入居者との関わり、工夫」として、入居中の安否に関わる異変があった場合の対応方法の例を挙げています。

また、「活用可能な制度」として、「終身建物賃貸借契約の締結」「定期建物賃貸者」「相続財産管理人」「居住支援協議会や居住支援法人等のサービスの活用」などがＱ＆Ａで解説されています。
このほかにも費用面で活用できる仕組みとして、「家賃債務保証業者の活用」「少額短期保険の活用」の内容が説明されています。

広く顧客を確保し、所有する物件を有効に活用するためにも単身入居者を受け入れることは社会のニーズを汲み取ることでもあります。
案ずることなく取り組まれてはいかがでしょうか。

なお、このガイドは国土交通省のホームページからダウンロードできますので、一度目を通しておきますと、単身入居者に対する理解も深まると思われます。

賃貸経営ワンポイントアドバイス
売却にも高度で専門のノウハウが必要
長い賃貸経営において「出口戦略」も考慮

さらなる採算性向上のために

賃貸住宅経営の「出口戦略」について考えてみます。
出口戦略と言えば後ろ向きのイメージが強いのですが、“損切り”を明確にして、次のステップを狙うオペレーションともいえます。
また、収益改善の方法として、資産の組み換えでリスク分散を図る一方、財務強化を実現する手法と位置付けられます。

現行の賃貸経営がどうしても軌道に乗らない場合などに、思い切った方策も必要であることから、市場の実態、足下の実情などの全体の流れを見据えて「出口戦略」という選択肢も考慮していいのではないでしょうか。

出口戦略といえば、まず最初に挙げられるのが、物件を「売却」して現金を得る、あるいは今の建物を壊して、更地にして駐車場にしたり、土地を貸す、という方法があります。
さらにリノベーションやコンバージョンでスタイルを変えて取り組むなどのプランが考えられます。

また、リフォームにお金をかけるのなら思い切って新築に建て替えるとか、同じ建て替えるのならもう少し敷地の広い立地のいいところを選んで、最新の入居者ニーズに即した賃貸住宅を建てる、敷地を広くするために隣地を買い取る、敷地をそっくり交換する方法などで、さらなる採算の向上を図ります。

今ひとつ収益が上がらない不採算物件を処分して、とりあえず現金を確保した後、高収益物件を購入して資産の分散を図ります。
とくに収益の状況が厳しく、年間のトータルで損失が発生している場合などは、思い切った損切りで資産の健全化を図ることが重要とされています。

なお、売却といっても色々なパターンが考えられますが、実務において税務、有益な情報、ネットワークなど、高度で専門のノウハウが必要とされているだけに、物件の転売、新規購入をご検討されている場合は、最新のノウハウが不可欠ですので、コーディネーターや事業パートナーは慎重にお選び下さい。