219年10月号エスト賃貸経営新聞の賃貸経営新聞 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング

2019年10月号エスト賃貸経営新聞

消費税率10月1日に10％に引上げ、新たな増税時代の始まり
賃貸経営上、増税分の出費は全体から見れば持ち出し

二度にわたって延期された消費税率が、10月1日に10％に引き上げられます。
ポイント還元などの対策が打ち出されていますが、増税に伴い今後の景気の行方にどのような影響を及ぼすか注目されています。
賃貸経営と消費税の関わりについて、まとめてみました。

消費税率は平成9年4月に3％から5％に引き上げられ、26年4月には17年ぶりに8％に、そして10月には10％に引き上げられます。
すでに3％、5％、8％と段階的に増税されてきたのですが、今回の2％の増税で景気回復が腰折れにでもなれば、賃貸市場にも影響が及ぶことから、増税後の成り行きに気をもみます。

消費税は商品を買ったり、サービスを受けた時にかかってくる間接税です。
賃貸関連では居住用の家賃（共益費含む）、共益費、礼金・敷金のほか、損害保険料、借入金利息は非課税で、住まいと別契約の駐車場賃料、修繕費、不動産管理会社への管理委託料などには課税されます。

同じ家賃でも貸事務所、貸店舗、工場、倉庫などは事業用として課税対象。
例えば、土地を購入して、賃貸住宅を建てる場合、土地価格は非課税ですが、建設費、土地・建物の登記関連費用は課税対象です。

なお、社宅は居住用の扱いの場合、非課税ですが、事務所として使う場合は事業用として課税対象となります。

賃貸経営のメインの収入の家賃には消費税がかかるわけではないので、増税分の出費は経営全体から見れば持ち出しとなります。

電球や蛍光灯などの雑費からリフォーム、大規模修繕に要する数百万～数千万円の工事代まで増税分の負担が新たにかかってきます。

課税売上高一千万円超から納税義務が生じます

また、消費税は他の事業と同じで、年間の課税売上高が一千万円を超える事業に対して納税義務を課していますが、一千万円以下の事業者は、納税の義務が免除されます。
ただ、課税売上が一千万円を超えると、個人事業者でも法人でも課税事業者となり、納税の義務が生じますので、注意が必要です。

ところで、10月の消費税率引き上げに備え、様々な商品と交換できる「次世代住宅ポイント制度」が運用されています。
賃貸住宅では新築は非対象ですが、リフォームが対象になります。
窓・ドアの断熱改修、耐震改修、バリアフリー改修などのリフォームをした場合に、最大30万ポイント（30万円相当）がもらえます。

平成31年4月～令和2年3月31日までに請負契約・着工し、令和元年10月1日以降に引渡しをしたリフォームが対象となっています。
特例として、平成30年12月21日～平成31年3月に請負契約を締結、着工が令和元年10月～令和2年3月も対象です。

※賃貸住宅関連の消費税の課税・非課税の内容は、国税庁の『集合住宅の家賃、共益費、管理費等の課税・非課税の判定』等を参照してください。

賃貸住宅市場を取り巻く「経済指標」
消費税率引上げや海外情勢等に対する懸念
今後の国内景気は不透明感が一層強まる

賃貸住宅市場を取り巻く主だった経済指標を取り上げてみました。

内閣府が発表した8月の景気ウォッチャー調査（街角景気）では、「このところ回復に弱い動きがみられ、先行きについては、消費税率引上げや海外情勢等に対する懸念がみられる」としています。

また、内閣府と財務省共同による「法人企業景気予測調査」の令和元年7～9月期調査結果によると、大企業は10～12月期に「下降」超に転じるものの、令和2年1～3月期には「上昇」超となる見通しで、中堅企業は令和元年10～12月期に「下降」超に転じる見通し、中小企業は「下降」超で推移する見通し、とまとめています。

帝国データバンクが公表した8月調査の「TDB景気動向調査（全国）」結果によると、「8月の景気DIは前月比0.1ポイント増の44.7となり、9ヵ月ぶりに改善した。

今後の国内景気は、消費税率引き上げ後の消費減退やコスト負担増に海外リスクも加わり、不透明感が一層強まっている」と捉えています。

7月の貸家の新設着工は11ヵ月連続の減少

一方、不動産情報サービスのアットホームが発表した1都3県・首都圏における7月期の居住用賃貸物件の市場動向によると、成約数は1万4433件で、前年同月比12.9％減少して8ヵ月連続のマイナス。
全エリアでのマイナスは3ヵ月連続となり、減少幅も前月より拡大しました。

ところで、7月分の貸家の新設着工は、前年同月比約15％減の3万戸で、11ヵ月連続の減少となりました。
民間資金による貸家が減少し、公的資金による貸家も減少したため、貸家全体で減少となったもので、今年1～7月の合計では、前年比12％減の約20万戸です。

ニュースフラッシュ
9年間にマンション・アパート1棟の価格指数が約36％増

国土交通省が公表した平成31年第1四半期分（1～3月期）の「不動産価格指数」によると、全国のマンション・アパート（一棟）は、平成22年の平均を100として、135.6となっています。

時間の経過とともに不動産の市場価格がどのように変化したのかを見るのがこの価格指数ですから、平成22年をベースにマンション・アパート1棟の価格指数が10年足らずで、約4割近い上昇となったことを示しています。

9年間の歩みを見ると、平成22年～25年はほぼ横ばいですが、26年に入って上向き、27年～30年には130台を常時維持し、平成24年～30年の6年間は1期を除き全期間、対前年比増となっています。
ちなみに、過去10年間で最も高いのは29年の第3四半期（10～12期）の136.3で、賃貸住宅の新築戸数が伸びていた頃と軌を同じにしているのが分かります。
ただ、今年1～3月期はこの時期の最高と比べ0.5%しか下がっていません。
賃貸住宅の資産としての強みを証明してるようです。

「オーナーチェンジ物件」で『攻めの賃貸経営』
時間に余裕を持って希望物件を探す

賃貸経営の一つの手法に、「オーナーチェンジ物件」を入手して運用する方法が考えられます。
ある意味、『攻めの賃貸経営』といえそうです。
では、ポイントはどこにあるのでしょうか。

オーナーチェンジ物件とは、ご承知のように、入居者が入っている状態で物件の所有者（オーナー）が移転（チェンジ）する物件を指します。
一棟、新物件を購入した新オーナーは、前の所有者が結んだ賃貸借契約とともに、賃料を支払っている入居者を引き継ぐ形で賃貸経営を行います。
当初から家賃収入が見込める入居者を引き継いでの賃貸経営ですから、手堅い経営となります。

ここで考えるのが、入居者募集で苦労する昨今、入居者付きの好物件が果たして市場に出回っているのだろうかという点。
飲食店の場合、空調設備や備品が残ったままの居抜き（いぬき）物件を目にすることはありますが、賃貸住宅の入居者は入ったままの物件、しかも立地、交通機関、建物強度等が、一定水準を維持している物件が出回っているのかと思われがちです。
しかし市場ではオーナーチェンジ物件が数は少ないものの取引きされています。

不動産に出物なし、という格言があるのですが、実際には好条件の人気の物件は市場でも数多く取引されています。
ただし、人気が高いだけに足が速いのは否めないところです。

普段取引きのある不動産会社に探してもらうのが手堅い

入居者が入った好物件がなぜ売り市場に出回るか、ですが、理由は事情があって換金を急いだり、オーナー様の健康状態や家庭の事情。
ほかにもやはり様々な経緯があって、いい時に売却してまとまった金額を確保しておきたい、といった話もよく聞きます。

それでは、入居者の入った好物件を購入するにはどうすればいいかですが、一番手堅いのが普段取引きのある不動産会社に希望を伝えておき、探してもらうことです。
急に出てくることもありますが、半年ほどかけるくらい余裕を見た方がいいと思われます。
市場に出回ると一般的な取引になるものが、個別に依頼しておけば無理なく紹介してもらえるのではないでしょうか。

あと、オーナーチェンジ物件は旧契約の内容を確認することも必要です。
冒頭申し上げた通り、新築とはまた違った攻めの経営スタイルとして、検討する価値があると考えられます。

賃貸経営ワンポイントアドバイス
連帯保証人に代わる「家賃債務保証」制度
時代の変化とともに変質を遂げて広がる

全国的に利用が増加

賃貸借契約を結ぶ際、連帯保証人を付けていただくことは必須の条件となっています。
連帯保証人は借主の金銭的債務を保証するものとして、責任は重く、債務金額の保証義務を負います。

ところが近年、入居者の夜逃げ、あるいは自己破産等が発生して家賃滞納、不払いが生じても、連帯保証人が保証を履行しないことが増えています。
社会情勢、物事の判断基準が大きく変わってしまったのです。

そうした時勢を反映して、家賃保証会社の利用が広がっています。
今日、入居者募集要項においても保証会社の利用・加入を条件としている物件が増え、全国的に見ても利用割合はここ数年、増える傾向にあります。
保証の範囲は家賃、共益費、駐車場使用料、原状回復費用、賃貸借契約違約金等です。

3年前のデータですが、国土交通省は家賃保証について、次のように説明しています。
「家賃債務保証業は、賃借人の委託を受けて、当該賃借人の家賃の支払いに係る債務を保証するもので、賃貸借契約の約97％において、何らかの保証を求めており、約6割が家賃債務保証会社を利用。近年、高齢単身世帯の増加や人間関係の希薄化等を背景として、家賃債務保証会社の利用が増加」（「家賃債務保証の利用状況」）。

このように元来、債務者たる借主と連帯して債務を負担する連帯保証人制度が、時代の変化と共に変質を遂げたことから、家賃を一時的に立て替える家賃保証制度が伸びてきたものです。

保証人の依頼は親しい間柄でも機微に触れるものですから、保証料が必要となっても家賃債務保証制度を活用することは、借主、貸主ともにメリットがはっきりしていると思われます。

ただ、保証会社の利用には保証料として、当初の入居時と月次に借主に負担いただく形になりますから、十分に説明を理解していただくことが必要になります。