2020年11月号エスト賃貸経営新聞の賃貸経営新聞 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
2020年11月号エスト賃貸経営新聞
今年も残り2ヵ月 コロナ禍が大きく影響した景気の先行きに注目
厳しさは残る中、持ち直しが続くと期待を寄せる
今年も残り2ヵ月となりました。
コロナ化が大きく影響した景気の先行きが注目されていますが、10月以降に公表された内閣府、日銀、帝国データバンクの調査データを基に景気動向を探ってみました。
不安と期待感が交差して、V字回復とはいかないようです。
景気の指標となっている内閣府が公表する9月の景気ウォッチャー調査（街角景気）によりますと、9月の景気の現状に対する判断DIは、前月を5.4ポイント上回る49.3で、家計動向関連、企業動向関連、雇用関連の全てのDIが上昇したことから、5ヵ月連続の上昇となりました。
景気ウォッチャーは、「新型コロナウィルス感染症の影響による厳しさは残るものの、持ち直している。先行きについては感染症の動向を懸念しつつも持ち直しが続く」と見ています。
また、2～3ヵ月先の景気の先行きに対する判断は、家計動向関連、企業動向関連、雇用関連の全てのDIが上昇したことから、前月を5.9ポイント上回っています。
全国12地域で上昇し、最も上昇幅が大きかったのは沖縄で、最も上昇幅が小さかったのは近畿となっています。
全国的な地域動向については、日本銀行が10月開催の支店長会議に向けて収集した情報を基に公表した、「地域経済報告・さくらレポート」によりますと、各地域の景気の総括判断では、7月の前回と比較して、全9地域中、8地域が引上げ、四国のみ据え置いています。
7月が「新型コロナウイルス感染症の影響などから、悪化している」地域が大半を占めていたのが、この10月判断では、「新型コロナウイルス感染症の影響から引き続き厳しい状態にあるが、経済活動が徐々に再開するもとで、持ち直しつつある」としています。
「弱めの動き」と「緩やかに減少」が大半の傾向となっている
中でも住宅投資については、北海道、北陸、東海、四国、九州・沖縄の各地域が「弱めの動きとなっている」とし、関東甲信越、近畿、中国で「緩やかに減少している」としています。
また、東北地域は「貸家着工が減少しているほか、持家着工に新型コロナウイルス感染症の影響がみられており、減少している」と判断しています。
一方、（株）帝国データバンクが発表した「TDB景気動向調査」結果では、9月の景気DIは前月比1.9ポイントプラスの31.6で、4ヵ月連続プラスとなりました。
国内景気は、業種によって回復に差が見られたものの、持ち直しの動きが表れ、今後の景気は、良化・悪化要因を抱えながら、横ばい傾向が続くと見込まれる、と捉えています。
なお、本紙では景気の動向を取り上げる際、政府発表として内閣府、日本銀行と調査会社の帝国データバンクのデータを参照しています。
景気の現況を捉えるのに客観的なデータとして最もふさわしいと考えられます。
法人統合及びオフィス移転・代表者変更のお知らせ
エスト建物管理とエストハウジングが統合
それに伴いエストハウジングの代表者変更
平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
さて、弊社は長きに亘り、投資売買部門と建物管理部門を分離して業務を行って参りましたが、この度エスト建物管理はグループ会社であるエストハウジングと統合し、建物管理だけにとどまらず、収益不動産売買・相続相談を含め、不動産全般についてトータルでサポートすべく更なる強化を図って参ります。
また、エストハウジングの代表取締役社長であった矢口浩之が退任し、松澤祐一が後任として代表取締役に就任したことをご報告いたします。
微力ではございますが、一意専心社業の発展に全力を尽くす所存でございますので、何卒よろしくお願い申し上げます。
法人統合に合わせて、大宮で営業しておりました建物管理部門は従来エストハウジングが事務所を構えていた東川口へ移転いたします。
大宮に店舗を構えて約15年経ちましたが、従業員数の増加と事業拡大の為、移転する運びとなりました。
12月8日から12月10日まで移転作業を行い、11日より営業開始となります。
東川口の事務所は改装を行い生まれ変わりますので、お近くにお越しの際はお気軽にお立ち寄りいただければ幸いです。
今までよりパワーアップしてお客様のご要望にお応えしていく所存でございます。
今後とも変わらぬご指導ご支援を賜りますようお願い申し上げます。
景気動向を敏感に反応した土地価格に修正局面
コロナ禍の影響により先行き不透明感
ここへ来て土地価格の修正局面が見られます。
コロナ禍の影響による先行き不透明感から土地需要が弱まり、総じて上昇幅の縮小、上昇から横ばいまたは下落への転嫁が生じています。
これまで緩やかな上昇が続いていた、不動産事業のもとになる土地価格に、変化が出始めました。
低金利環境、住宅需要、オフィス市場の活況、外国人観光客増加による店舗・ホテル需要の高まり等の市場環境を受けて、不動産需要の拡大を見せてきましたが、ここへきて土地価格に変化が出始めたものです。
その背景にある主な要因には、やはり新型コロナウイルス感染症の影響が小さくありません。
感染拡大に伴い、多くの地域で需要者の様子見など取引の停滞が見られ、地価の上昇傾向が鈍化したこと、地価動向の変化が多き築では、ホテル、店舗需要の比重が高く、コロナ感染症の影響が挙げられます。
インバウンド需要が激減したことも見逃せません。
国税庁から5月に発表された令和2年分の路線価ではまだコロナ禍の影響が出ていなかったのですが、全国の主要都市100地区の高度利用地等における地価動向を調査した、「令和2年第1四半期の地価LOOKレポート」や「令和2年都道府県地価調査」結果から影響が出てきました。
この1年間のうち前半は地価の回復傾向が継続
とくに、国土交通省から公表された「令和2年都道府県地価調査」では、全国全用途が平成29年以来3年ぶりに下落に転じ、全国住宅地の下落幅が拡大し、全国商業地も平成27年以来5年ぶりに下落に転じています。
また、三大都市圏の住宅地は東京圏、大阪圏が平成25年以来7年ぶりに下落し、名古屋圏は平成24年以来8年ぶりに下落に転じ、商業地では東京圏、大阪圏で上昇幅が縮小して、名古屋圏は平成24年以来8年ぶりに下落に転じました。
この1年間のうち前半は、交通の利便性や住環境の優れた住宅地、オフィス需要の強い商業地、訪問客の増加に伴う店舗やホテルの進出が見込まれる地域を中心に、地価の回復傾向が継続しました。
ところが、後半は新型コロナウイルス感染症の影響による先行き不透明感から需要が弱まり、総じて上昇幅の縮小、上昇から横ばいまたは下落への転化となったものです。
賃貸経営ワンポイントアドバイス
＜短期連載＞できる限りの工夫で日々の業務に向き合っていく所存です
賃貸ニーズにも変化の兆し
コロナ禍における賃貸経営の課題を「短期連載」で取り上げてきましたが、最終回として、これまで見てきたポイントを整理してみます。
新型コロナウイルス感染症の広がりとともに賃貸市場への影響として、本格的な「入居者ニーズの変化」が発生しているとは、まだ言い切れませんが、コロナ禍の影響を受けて少しずつですが、賃貸ニーズにも変化の兆しが見えています。
その第一は、やはり今後テレワーク勤務に備えての住居選びです。
インターネットなどの通信環境が整っていれば場所をとくに選ばないので、通勤・通学のための最寄り交通機関の利便性が後退して、在宅時間が長くなる為に住居の広さが優先される要望が強くなってきました。
テレワーク勤務に備える一方、住宅を探されるお客様の非対面型オンライン提案の要望も今後さらに強くなると思われます。
また、オーナー様に対しても、現在のスマホなどを使った物件確認・内見予約・カギの受け渡し・申し込み・重要事項説明・契約といった一連の業務が、テレワークで完結する方向に拍車がかかると見られます。
一方で、従来通りの対面型応対のスタイルで契約手続きを要望されるお客様も数多くいらっしゃいます。
こうした要望に対応することもこれからの課題といえます。
今後も新型コロナウイルス感染症との長い付き合いにおいては、「新型コロナウイルス感染症対策の基本的対処方針」を日々の生活で実践して、隙をつくらないことです。
感染症対策として強調されている「三つの密を徹底的に避ける」「人と人との距離の確保」「マスクの着用」「手洗いなどの手指衛生」などの一層の実践があります。
私共も新型コロナウイルスの感染拡大が一気に終息するとは思われない現状下、出来る限りの工夫で日々の業務に向き合っていく所存です。
ちょっと一服
賃貸住宅の新築着工の減少傾向続く
金融機関の審査の厳格化など影響
賃貸住宅の新築着工の減少が続いています。
今年1月から8月までの8ヵ月の着工実績は約20万5千戸で、前年比10％ほどの落ち込みです。
直近の8月を単月で見ても前月比5.4%減の約2万8千戸で、24ヵ月連続の減少となっています。
民間資金による減少幅が大きく、39ヵ月連続の減少を見せています。
こうした動向は日本銀行の各地の支店が、企業向けのヒアリングを通じて得た情報をまとめた「地域経済報告・さくらレポート」の10月分に次のように報告されています。
「貸家は、記入機関の融資目線が引き続き厳格であるほか、新型コロナウイルス感染症の影響で営業活動を縮小しているため、契約が低調となっている」（名古屋）、「貸家の着工は、節税対策や資産運用手段としての需要の一巡や、金融機関による審査の厳格化などから、弱めの動きが続いている（神戸）。
賃貸住宅の新築が減少している要因は、このような声に代表されているようです。
ただ、マイナス現象が長期に続いている一方、8月の実績で北海道、東京、神奈川、京都、鳥取、島根など1道1都1府14県は前年比で増加しています。
オンライン説明会（サブリース関係）を開催
「賃貸住宅管理業法」の12月15日の施行を前に
規制の内容を関係者に分かりやすく示すため
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（サブリース新法）のうち、12月15日の施行のサブリース業者とオーナー様との間の賃貸借契約の適正化に関する措置について、具体的な規制の対象を事例等で明示した「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」が策定されました。
主な内容は、不当勧誘等の禁止の対象となる「勧誘者」となり得る者を明確化し、「家賃保証」等の誤認を生じやすい文言を広告に使用する場合の表示方法、また、契約の締結前にオーナー様に対し、契約条件に関わらず説明しなければならない事項などです。
こうした動きに合わせて、賃貸住宅管理業法の12月15日の施行に向けたWEBオンライン説明会（サブリース関係）が11月19日、26日、12月3日、10日の4回開催されます。
法で求められる事項や違反となる具体的事例を示しながらWEBで説明
国土交通省は、サブリース業者とオーナー様とのトラブルを防止するためには、法で求められる事項や法違反となり得る具体的事例といった、業務を適正に行うために求められる水準を示しながら、これらの規制の内容を関係者に分かりやすく示すことが重要であることから、説明会を実施する、としています。
説明会は、オンラインのテレビ会議システム（zoom）を使用して開催され、ブラウザから視聴が可能ですので、パソコンからの参加を推奨しています。
定員は各回約700人で、定員になり次第、予約が締め切られます。
申込方法は登録フォームから。
参加費は無料です。
厳しさは残る中、持ち直しが続くと期待を寄せる
今年も残り2ヵ月となりました。
コロナ化が大きく影響した景気の先行きが注目されていますが、10月以降に公表された内閣府、日銀、帝国データバンクの調査データを基に景気動向を探ってみました。
不安と期待感が交差して、V字回復とはいかないようです。
景気の指標となっている内閣府が公表する9月の景気ウォッチャー調査（街角景気）によりますと、9月の景気の現状に対する判断DIは、前月を5.4ポイント上回る49.3で、家計動向関連、企業動向関連、雇用関連の全てのDIが上昇したことから、5ヵ月連続の上昇となりました。
景気ウォッチャーは、「新型コロナウィルス感染症の影響による厳しさは残るものの、持ち直している。先行きについては感染症の動向を懸念しつつも持ち直しが続く」と見ています。
また、2～3ヵ月先の景気の先行きに対する判断は、家計動向関連、企業動向関連、雇用関連の全てのDIが上昇したことから、前月を5.9ポイント上回っています。
全国12地域で上昇し、最も上昇幅が大きかったのは沖縄で、最も上昇幅が小さかったのは近畿となっています。
全国的な地域動向については、日本銀行が10月開催の支店長会議に向けて収集した情報を基に公表した、「地域経済報告・さくらレポート」によりますと、各地域の景気の総括判断では、7月の前回と比較して、全9地域中、8地域が引上げ、四国のみ据え置いています。
7月が「新型コロナウイルス感染症の影響などから、悪化している」地域が大半を占めていたのが、この10月判断では、「新型コロナウイルス感染症の影響から引き続き厳しい状態にあるが、経済活動が徐々に再開するもとで、持ち直しつつある」としています。
「弱めの動き」と「緩やかに減少」が大半の傾向となっている
中でも住宅投資については、北海道、北陸、東海、四国、九州・沖縄の各地域が「弱めの動きとなっている」とし、関東甲信越、近畿、中国で「緩やかに減少している」としています。
また、東北地域は「貸家着工が減少しているほか、持家着工に新型コロナウイルス感染症の影響がみられており、減少している」と判断しています。
一方、（株）帝国データバンクが発表した「TDB景気動向調査」結果では、9月の景気DIは前月比1.9ポイントプラスの31.6で、4ヵ月連続プラスとなりました。
国内景気は、業種によって回復に差が見られたものの、持ち直しの動きが表れ、今後の景気は、良化・悪化要因を抱えながら、横ばい傾向が続くと見込まれる、と捉えています。
なお、本紙では景気の動向を取り上げる際、政府発表として内閣府、日本銀行と調査会社の帝国データバンクのデータを参照しています。
景気の現況を捉えるのに客観的なデータとして最もふさわしいと考えられます。
法人統合及びオフィス移転・代表者変更のお知らせ
エスト建物管理とエストハウジングが統合
それに伴いエストハウジングの代表者変更
平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
さて、弊社は長きに亘り、投資売買部門と建物管理部門を分離して業務を行って参りましたが、この度エスト建物管理はグループ会社であるエストハウジングと統合し、建物管理だけにとどまらず、収益不動産売買・相続相談を含め、不動産全般についてトータルでサポートすべく更なる強化を図って参ります。
また、エストハウジングの代表取締役社長であった矢口浩之が退任し、松澤祐一が後任として代表取締役に就任したことをご報告いたします。
微力ではございますが、一意専心社業の発展に全力を尽くす所存でございますので、何卒よろしくお願い申し上げます。
法人統合に合わせて、大宮で営業しておりました建物管理部門は従来エストハウジングが事務所を構えていた東川口へ移転いたします。
大宮に店舗を構えて約15年経ちましたが、従業員数の増加と事業拡大の為、移転する運びとなりました。
12月8日から12月10日まで移転作業を行い、11日より営業開始となります。
東川口の事務所は改装を行い生まれ変わりますので、お近くにお越しの際はお気軽にお立ち寄りいただければ幸いです。
今までよりパワーアップしてお客様のご要望にお応えしていく所存でございます。
今後とも変わらぬご指導ご支援を賜りますようお願い申し上げます。
景気動向を敏感に反応した土地価格に修正局面
コロナ禍の影響により先行き不透明感
ここへ来て土地価格の修正局面が見られます。
コロナ禍の影響による先行き不透明感から土地需要が弱まり、総じて上昇幅の縮小、上昇から横ばいまたは下落への転嫁が生じています。
これまで緩やかな上昇が続いていた、不動産事業のもとになる土地価格に、変化が出始めました。
低金利環境、住宅需要、オフィス市場の活況、外国人観光客増加による店舗・ホテル需要の高まり等の市場環境を受けて、不動産需要の拡大を見せてきましたが、ここへきて土地価格に変化が出始めたものです。
その背景にある主な要因には、やはり新型コロナウイルス感染症の影響が小さくありません。
感染拡大に伴い、多くの地域で需要者の様子見など取引の停滞が見られ、地価の上昇傾向が鈍化したこと、地価動向の変化が多き築では、ホテル、店舗需要の比重が高く、コロナ感染症の影響が挙げられます。
インバウンド需要が激減したことも見逃せません。
国税庁から5月に発表された令和2年分の路線価ではまだコロナ禍の影響が出ていなかったのですが、全国の主要都市100地区の高度利用地等における地価動向を調査した、「令和2年第1四半期の地価LOOKレポート」や「令和2年都道府県地価調査」結果から影響が出てきました。
この1年間のうち前半は地価の回復傾向が継続
とくに、国土交通省から公表された「令和2年都道府県地価調査」では、全国全用途が平成29年以来3年ぶりに下落に転じ、全国住宅地の下落幅が拡大し、全国商業地も平成27年以来5年ぶりに下落に転じています。
また、三大都市圏の住宅地は東京圏、大阪圏が平成25年以来7年ぶりに下落し、名古屋圏は平成24年以来8年ぶりに下落に転じ、商業地では東京圏、大阪圏で上昇幅が縮小して、名古屋圏は平成24年以来8年ぶりに下落に転じました。
この1年間のうち前半は、交通の利便性や住環境の優れた住宅地、オフィス需要の強い商業地、訪問客の増加に伴う店舗やホテルの進出が見込まれる地域を中心に、地価の回復傾向が継続しました。
ところが、後半は新型コロナウイルス感染症の影響による先行き不透明感から需要が弱まり、総じて上昇幅の縮小、上昇から横ばいまたは下落への転化となったものです。
賃貸経営ワンポイントアドバイス
＜短期連載＞できる限りの工夫で日々の業務に向き合っていく所存です
賃貸ニーズにも変化の兆し
コロナ禍における賃貸経営の課題を「短期連載」で取り上げてきましたが、最終回として、これまで見てきたポイントを整理してみます。
新型コロナウイルス感染症の広がりとともに賃貸市場への影響として、本格的な「入居者ニーズの変化」が発生しているとは、まだ言い切れませんが、コロナ禍の影響を受けて少しずつですが、賃貸ニーズにも変化の兆しが見えています。
その第一は、やはり今後テレワーク勤務に備えての住居選びです。
インターネットなどの通信環境が整っていれば場所をとくに選ばないので、通勤・通学のための最寄り交通機関の利便性が後退して、在宅時間が長くなる為に住居の広さが優先される要望が強くなってきました。
テレワーク勤務に備える一方、住宅を探されるお客様の非対面型オンライン提案の要望も今後さらに強くなると思われます。
また、オーナー様に対しても、現在のスマホなどを使った物件確認・内見予約・カギの受け渡し・申し込み・重要事項説明・契約といった一連の業務が、テレワークで完結する方向に拍車がかかると見られます。
一方で、従来通りの対面型応対のスタイルで契約手続きを要望されるお客様も数多くいらっしゃいます。
こうした要望に対応することもこれからの課題といえます。
今後も新型コロナウイルス感染症との長い付き合いにおいては、「新型コロナウイルス感染症対策の基本的対処方針」を日々の生活で実践して、隙をつくらないことです。
感染症対策として強調されている「三つの密を徹底的に避ける」「人と人との距離の確保」「マスクの着用」「手洗いなどの手指衛生」などの一層の実践があります。
私共も新型コロナウイルスの感染拡大が一気に終息するとは思われない現状下、出来る限りの工夫で日々の業務に向き合っていく所存です。
ちょっと一服
賃貸住宅の新築着工の減少傾向続く
金融機関の審査の厳格化など影響
賃貸住宅の新築着工の減少が続いています。
今年1月から8月までの8ヵ月の着工実績は約20万5千戸で、前年比10％ほどの落ち込みです。
直近の8月を単月で見ても前月比5.4%減の約2万8千戸で、24ヵ月連続の減少となっています。
民間資金による減少幅が大きく、39ヵ月連続の減少を見せています。
こうした動向は日本銀行の各地の支店が、企業向けのヒアリングを通じて得た情報をまとめた「地域経済報告・さくらレポート」の10月分に次のように報告されています。
「貸家は、記入機関の融資目線が引き続き厳格であるほか、新型コロナウイルス感染症の影響で営業活動を縮小しているため、契約が低調となっている」（名古屋）、「貸家の着工は、節税対策や資産運用手段としての需要の一巡や、金融機関による審査の厳格化などから、弱めの動きが続いている（神戸）。
賃貸住宅の新築が減少している要因は、このような声に代表されているようです。
ただ、マイナス現象が長期に続いている一方、8月の実績で北海道、東京、神奈川、京都、鳥取、島根など1道1都1府14県は前年比で増加しています。
オンライン説明会（サブリース関係）を開催
「賃貸住宅管理業法」の12月15日の施行を前に
規制の内容を関係者に分かりやすく示すため
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（サブリース新法）のうち、12月15日の施行のサブリース業者とオーナー様との間の賃貸借契約の適正化に関する措置について、具体的な規制の対象を事例等で明示した「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」が策定されました。
主な内容は、不当勧誘等の禁止の対象となる「勧誘者」となり得る者を明確化し、「家賃保証」等の誤認を生じやすい文言を広告に使用する場合の表示方法、また、契約の締結前にオーナー様に対し、契約条件に関わらず説明しなければならない事項などです。
こうした動きに合わせて、賃貸住宅管理業法の12月15日の施行に向けたWEBオンライン説明会（サブリース関係）が11月19日、26日、12月3日、10日の4回開催されます。
法で求められる事項や違反となる具体的事例を示しながらWEBで説明
国土交通省は、サブリース業者とオーナー様とのトラブルを防止するためには、法で求められる事項や法違反となり得る具体的事例といった、業務を適正に行うために求められる水準を示しながら、これらの規制の内容を関係者に分かりやすく示すことが重要であることから、説明会を実施する、としています。
説明会は、オンラインのテレビ会議システム（zoom）を使用して開催され、ブラウザから視聴が可能ですので、パソコンからの参加を推奨しています。
定員は各回約700人で、定員になり次第、予約が締め切られます。
申込方法は登録フォームから。
参加費は無料です。
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