資産価値向上とメンテナンス【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
資産価値向上とメンテナンス
資産価値向上とメンテナンス
皆様は「良好な管理体制」と聞いて、何を思い浮かべますか？
アパートやマンションなどの共同住宅であれば、共用部の清掃や設備の定期検査、エントランスや郵便受けの管理がしっかりされているかどうか…でしょうか。
これら目に見える部分は、建築物の評価にもかかわる為、日頃からきちんと対処されているオーナー様も多いと思います。
では、見えない部分の管理についてはいかかでしょうか。
小規模な集合住宅は要注意
排水管設備は専用部と共有部がつながっているため、なかなか管理しづらい部分ですが、給水管と排水管は人間でいえば「動脈と静脈」と同じで、どちらも正常に機能していないとトラブルにつながってしまいます。
とくに排水管は詰まってしまうと居住階だけでなく、その上下階にまで影響が及ぶため、きちんとした管理が必要になってきます。
マンションやアパートなどの共同住宅は、建築基準法で「特殊建築物」と位置付けられており、「法定建築設備点検」が義務付けられています。
しかしこれらの法律は規模の比較的大きな建築物が対象となっていて、給排水設備については、水質管理や貯水槽・排水槽などの維持管理に重点が置かれており、排水管の清掃は義務付けられていますが、現実的に大半で行われていません。
また中小規模の共同住宅については適用外となっているため、管理会社の判断に委ねられているのが現状です。
貯水槽の清掃については水道法に基づき年1回実施することが多いのですが、排水管の清掃については不定期に3～5年に1回、またはトラブルが発生してから動く、ということも多いのです。
築古物件はしっかり、築浅物件でも要注意
特に築30年以上経過している集合住宅については注意が必要です。
排水管の材質が鋳鉄製であれば確実に老朽化が進んでいるので漏水トラブルが発生しやすく、階下天井に配管されている「天井配管」もあるため、居室に加え階下にも漏水被害が及んでしまいます。
早いうちに居室床下に排水管を配管する「床下配管」に変更することが望ましいのですが、金額、入居者との折合など、賃貸物件では対応が難しいのが現状です。
そのため、新たに建物外部に排水立て管を設置することが可能であれば、その後のメンテナンスもしやすくなるといいます。
外壁などの大規模修繕工事に合わせて付帯工事として検討すれば、足場を流用できるため工事費も軽減することができます。
また居室内の排水横引管の敷節替え工事は、入居者が退去したタイミングで行うことで、順次切り替えも進めることができます。
築20年未満の築浅物件や3階建て程度の賃貸アパートなどについては、排水管の材質は塩ビ製が多く、大半が床下配管になっているので、漏水などの危険性は低くなっています。
しかし、最近目立つのが「勾配不良」(排水がスムーズに流れるために必要な管の傾斜がないこと)によるトラブルです。
塩ビ製でああっても油汚れなどが堆積してしまい、詰まりの原因になっていることも多いといいます。
このようなことから、やはり年1回程度の定期清掃は、トラブルを未然に防ぐという意味でも必要なのではないでしょうか。
地道な管理が資産価値向上につながります。
入居者へのアピールというよりも、資産価値向上の観点から、改めて排水管清掃の意義を見直してみてはいかがでしょうか。
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エストハウジングでは投資用不動産の購入から入居募集・管理までトータルでサポートいたします！
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皆様は「良好な管理体制」と聞いて、何を思い浮かべますか？
アパートやマンションなどの共同住宅であれば、共用部の清掃や設備の定期検査、エントランスや郵便受けの管理がしっかりされているかどうか…でしょうか。
これら目に見える部分は、建築物の評価にもかかわる為、日頃からきちんと対処されているオーナー様も多いと思います。
では、見えない部分の管理についてはいかかでしょうか。
小規模な集合住宅は要注意
排水管設備は専用部と共有部がつながっているため、なかなか管理しづらい部分ですが、給水管と排水管は人間でいえば「動脈と静脈」と同じで、どちらも正常に機能していないとトラブルにつながってしまいます。
とくに排水管は詰まってしまうと居住階だけでなく、その上下階にまで影響が及ぶため、きちんとした管理が必要になってきます。
マンションやアパートなどの共同住宅は、建築基準法で「特殊建築物」と位置付けられており、「法定建築設備点検」が義務付けられています。
しかしこれらの法律は規模の比較的大きな建築物が対象となっていて、給排水設備については、水質管理や貯水槽・排水槽などの維持管理に重点が置かれており、排水管の清掃は義務付けられていますが、現実的に大半で行われていません。
また中小規模の共同住宅については適用外となっているため、管理会社の判断に委ねられているのが現状です。
貯水槽の清掃については水道法に基づき年1回実施することが多いのですが、排水管の清掃については不定期に3～5年に1回、またはトラブルが発生してから動く、ということも多いのです。
築古物件はしっかり、築浅物件でも要注意
特に築30年以上経過している集合住宅については注意が必要です。
排水管の材質が鋳鉄製であれば確実に老朽化が進んでいるので漏水トラブルが発生しやすく、階下天井に配管されている「天井配管」もあるため、居室に加え階下にも漏水被害が及んでしまいます。
早いうちに居室床下に排水管を配管する「床下配管」に変更することが望ましいのですが、金額、入居者との折合など、賃貸物件では対応が難しいのが現状です。
そのため、新たに建物外部に排水立て管を設置することが可能であれば、その後のメンテナンスもしやすくなるといいます。
外壁などの大規模修繕工事に合わせて付帯工事として検討すれば、足場を流用できるため工事費も軽減することができます。
また居室内の排水横引管の敷節替え工事は、入居者が退去したタイミングで行うことで、順次切り替えも進めることができます。
築20年未満の築浅物件や3階建て程度の賃貸アパートなどについては、排水管の材質は塩ビ製が多く、大半が床下配管になっているので、漏水などの危険性は低くなっています。
しかし、最近目立つのが「勾配不良」(排水がスムーズに流れるために必要な管の傾斜がないこと)によるトラブルです。
塩ビ製でああっても油汚れなどが堆積してしまい、詰まりの原因になっていることも多いといいます。
このようなことから、やはり年1回程度の定期清掃は、トラブルを未然に防ぐという意味でも必要なのではないでしょうか。
地道な管理が資産価値向上につながります。
入居者へのアピールというよりも、資産価値向上の観点から、改めて排水管清掃の意義を見直してみてはいかがでしょうか。
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