レントロール精査で正確な利回りチェックを！【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
レントロール精査で正確な利回りチェックを！
レントロール精査で正確な利回りチェックを！
一棟もの投資物件を買う際に欠かせないのが、「レントロール＝家賃明細表」のチェック。
簡単に言ってしまえば、物件の賃貸条件を一覧できるようにした表のことですが、法令で決められたものではないので定まった書式はありません。
そのためいい加減に作られたものもあり、それを鵜呑みに高利回りを想定すると、購入後に痛い目を見る可能性もあります。
必ず詳細をチェックし、必要な情報が記載されているか、記載されていなければ確認するなどして、しっかり利回りを精査しましょう。
◆必要な情報は記載されているか
一般的なレントロールに記載されている内容としては
①各室の広さ、月額賃料、管理費(共益費)、敷金(保証金)などの部屋に関する情報
②誰が、いつ、何年契約で何号室を借りたかという契約に関する情報
③どのような人が借りているか(法人契約・個人契約など)という賃借人に関する情報
などがあります。
年間賃貸料収入額、満室時の年間賃貸料収入額、稼働率、現況表面利回り、満室時表面利回りなどの数字が記載されていることもあります。
全体像を把握するために知りたい数字が記載されているかをチェックし、不明な点があれば確認しましょう。
◆記載された賃料を疑う
続いて確認したいのは、記載されている数字が妥当であるかどうか。
例えば空室の想定賃料が記載されているとして、それが高めに設定されていないとは限りません。
記載されている数字はすべて疑い、確認する必要があります。
賃料については不動産ポータルサイトを確認すればすぐにわかります。
合わせて敷金や管理費などの金額もチェック。
特に敷金は引継ぎ債務となる場合があるので、異常な高額となっていないかを確認しましょう。
◆賃料差には危険が隠れている
続いて記載されている数字間の差をチェックします。
例えば同じ間取り、広さの部屋に入居しているのに大きな賃料差がある場合、いくつかの可能性が想定できます。
ひとつは賃料の高い人が長く入居している場合です。
これは契約年月日を見ればすぐにわかります。
賃料は長期に渡って下落傾向にある地域が多いのです。
そのため、長く高い家賃で入居している人に退去されてしまうと、次の募集家賃はそれより安くせざるを得ない可能性があります。
2つ目はそれまでより高い賃料で新しく入った人がいる場合です。
これは、満室にして更に利回りも上げて売却するために新たに入れた人である可能性があります。
最悪の場合、入れたということにしているケースもあり得るため、どんな人がどんな条件で入ったのかを確認しましょう。
実際に居住しているかどうかは現地でも確認できますので、そこも忘れずにチェックしておきたいところです。
3つ目は、他の入居者よりかなり安い賃料で入居している人がいる場合。
前のオーナーの親族や関係者の他、何らかの理由があって入っていることが想定されます。
どういう理由で安いのか、近い将来退去の可能性はないか、そのあたりをきちんと聞いてみましょう。
◆オーナーに不利な契約条件にご用心
契約時の初期費用、契約条件もチェックしたいポイントです。
敷金・礼金・仲介手数料ゼロ、AD付き、フリーレント3ヵ月などで無理して入居者を集めている場合は、次の募集でもオーナーの負担が大きくなったり、賃料を下げざるを得ないケースもあり得ます。
特に敷金が取れていない物件には注意が必要です。
現オーナーが入居者の初期費用を抑え、客付けをしやすくするために戦略的にゼロにしているのか、過当競争でやむを得ずゼロにしているのかを見極める必要があります。
賃貸ニーズが安定していない地域で、敷金・礼金がゼロ・ゼロでなければ貸せないような物件であれば、避けた方が無難ではないでしょうか。
◆保証会社も要チェック
最近では保証会社を利用しているケースが増えていますが、どの会社が入っているか、引き継げるのかを確認しましょう。
保証会社によっては引き継げないというケースもあります。
◆契約日、入居日から一斉退去を予測
学生が多い物件などの場合、同じタイミングで大半が入居しているケースがあります。
そうなると当然退去も同じタイミングになる可能性が高いので、そうなった時に次に入居する人がいる地域なのかどうかも調べておきましょう。
◆入居者によって経営の安定度が違う
どのような人が入居しているかによって、経営の安定度は違ってきます。
そこで注意したいのは、法人、個人のバランスです。
法人に一棟丸ごと借りてもらえれば安定はしますが、もし退去された場合にはダメージが大きい。
法人が借りている場合にはその法人の経営安定度も調べておきたいところです。
また、店舗、オフィスは居住用より高い賃料が設定でき、きちんと入居していれば有難い存在ですが、逆に入居が難しい立地だと空室が長引くこともあります。
特に近年は駅から遠かったり住宅地に近い立地は、テナント・オフィスの空室が目立ちます。
これも現地で確認しましょう。
◆見えない数字、見えにくい数字も忘れずにチェック
レントロールに記載される契約期間は、基本現在の契約です。
その部屋が空室期間なく埋まってきたのか、一度空室になると長い間決まらない状態だったのかまではわかりません。
古い物件の場合は特に空室期間が長くなりがちなので、現在の契約以前の状況も可能な限り把握しておきたいところです。
水道、電気、ケーブルテレビなどの料金の請求や支払いも見ておきたい点。
個別メーターで直接入居者に請求がいく形なら問題ないですが、オーナーに請求が来ている場合には、それをきちんと入居者に請求しているのかどうかが大切です。
請求していないとなると、オーナー負担が重くなります。
物件によっては、自動販売機や携帯電話のアンテナ、看板などで家賃以外の収入があるケースがあります。
それらの収支のチェックも欠かせません。
特に自動販売機は数千円程度の収入がないと、電気代の方が高くつくということもあります。
収入があるというだけで喜ばず、きちんと収支も確認しましょう。
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一棟もの投資物件を買う際に欠かせないのが、「レントロール＝家賃明細表」のチェック。
簡単に言ってしまえば、物件の賃貸条件を一覧できるようにした表のことですが、法令で決められたものではないので定まった書式はありません。
そのためいい加減に作られたものもあり、それを鵜呑みに高利回りを想定すると、購入後に痛い目を見る可能性もあります。
必ず詳細をチェックし、必要な情報が記載されているか、記載されていなければ確認するなどして、しっかり利回りを精査しましょう。
◆必要な情報は記載されているか
一般的なレントロールに記載されている内容としては
①各室の広さ、月額賃料、管理費(共益費)、敷金(保証金)などの部屋に関する情報
②誰が、いつ、何年契約で何号室を借りたかという契約に関する情報
③どのような人が借りているか(法人契約・個人契約など)という賃借人に関する情報
などがあります。
年間賃貸料収入額、満室時の年間賃貸料収入額、稼働率、現況表面利回り、満室時表面利回りなどの数字が記載されていることもあります。
全体像を把握するために知りたい数字が記載されているかをチェックし、不明な点があれば確認しましょう。
◆記載された賃料を疑う
続いて確認したいのは、記載されている数字が妥当であるかどうか。
例えば空室の想定賃料が記載されているとして、それが高めに設定されていないとは限りません。
記載されている数字はすべて疑い、確認する必要があります。
賃料については不動産ポータルサイトを確認すればすぐにわかります。
合わせて敷金や管理費などの金額もチェック。
特に敷金は引継ぎ債務となる場合があるので、異常な高額となっていないかを確認しましょう。
◆賃料差には危険が隠れている
続いて記載されている数字間の差をチェックします。
例えば同じ間取り、広さの部屋に入居しているのに大きな賃料差がある場合、いくつかの可能性が想定できます。
ひとつは賃料の高い人が長く入居している場合です。
これは契約年月日を見ればすぐにわかります。
賃料は長期に渡って下落傾向にある地域が多いのです。
そのため、長く高い家賃で入居している人に退去されてしまうと、次の募集家賃はそれより安くせざるを得ない可能性があります。
2つ目はそれまでより高い賃料で新しく入った人がいる場合です。
これは、満室にして更に利回りも上げて売却するために新たに入れた人である可能性があります。
最悪の場合、入れたということにしているケースもあり得るため、どんな人がどんな条件で入ったのかを確認しましょう。
実際に居住しているかどうかは現地でも確認できますので、そこも忘れずにチェックしておきたいところです。
3つ目は、他の入居者よりかなり安い賃料で入居している人がいる場合。
前のオーナーの親族や関係者の他、何らかの理由があって入っていることが想定されます。
どういう理由で安いのか、近い将来退去の可能性はないか、そのあたりをきちんと聞いてみましょう。
◆オーナーに不利な契約条件にご用心
契約時の初期費用、契約条件もチェックしたいポイントです。
敷金・礼金・仲介手数料ゼロ、AD付き、フリーレント3ヵ月などで無理して入居者を集めている場合は、次の募集でもオーナーの負担が大きくなったり、賃料を下げざるを得ないケースもあり得ます。
特に敷金が取れていない物件には注意が必要です。
現オーナーが入居者の初期費用を抑え、客付けをしやすくするために戦略的にゼロにしているのか、過当競争でやむを得ずゼロにしているのかを見極める必要があります。
賃貸ニーズが安定していない地域で、敷金・礼金がゼロ・ゼロでなければ貸せないような物件であれば、避けた方が無難ではないでしょうか。
◆保証会社も要チェック
最近では保証会社を利用しているケースが増えていますが、どの会社が入っているか、引き継げるのかを確認しましょう。
保証会社によっては引き継げないというケースもあります。
◆契約日、入居日から一斉退去を予測
学生が多い物件などの場合、同じタイミングで大半が入居しているケースがあります。
そうなると当然退去も同じタイミングになる可能性が高いので、そうなった時に次に入居する人がいる地域なのかどうかも調べておきましょう。
◆入居者によって経営の安定度が違う
どのような人が入居しているかによって、経営の安定度は違ってきます。
そこで注意したいのは、法人、個人のバランスです。
法人に一棟丸ごと借りてもらえれば安定はしますが、もし退去された場合にはダメージが大きい。
法人が借りている場合にはその法人の経営安定度も調べておきたいところです。
また、店舗、オフィスは居住用より高い賃料が設定でき、きちんと入居していれば有難い存在ですが、逆に入居が難しい立地だと空室が長引くこともあります。
特に近年は駅から遠かったり住宅地に近い立地は、テナント・オフィスの空室が目立ちます。
これも現地で確認しましょう。
◆見えない数字、見えにくい数字も忘れずにチェック
レントロールに記載される契約期間は、基本現在の契約です。
その部屋が空室期間なく埋まってきたのか、一度空室になると長い間決まらない状態だったのかまではわかりません。
古い物件の場合は特に空室期間が長くなりがちなので、現在の契約以前の状況も可能な限り把握しておきたいところです。
水道、電気、ケーブルテレビなどの料金の請求や支払いも見ておきたい点。
個別メーターで直接入居者に請求がいく形なら問題ないですが、オーナーに請求が来ている場合には、それをきちんと入居者に請求しているのかどうかが大切です。
請求していないとなると、オーナー負担が重くなります。
物件によっては、自動販売機や携帯電話のアンテナ、看板などで家賃以外の収入があるケースがあります。
それらの収支のチェックも欠かせません。
特に自動販売機は数千円程度の収入がないと、電気代の方が高くつくということもあります。
収入があるというだけで喜ばず、きちんと収支も確認しましょう。
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