優良物件を探すための『7つの要素』【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
優良物件を探すための『7つの要素』
優良物件を探すための『7つの要素』
不動産投資の物件探しで、何よりも重要なのは「スピード」です。
誰もが欲しがるような優良物件は、市場に出たらすぐに買い手が付いてしまいます。
では素早く優良物件を探し出すにはどうしたらよいのでしょうか。
投資不動産の物件探しで、不動産業者からもらう販売図面(マイソク)。
ここにそのヒントが隠されています。
「7つの要素」を中心に物件情報を読み取ることが、その物件が「優良物件か否か」を見分けるうえでの判断材料となるのです。
①立地
都市部であれば、駅からの距離が徒歩15分以内が物件探しの目安になります。
それ以上遠い物件は入居者が決まりにくく、空室になった際の客付けに時間がかかる場合が多いです。
ただし、地方都市や郊外の物件で駐車場付きであれば、駅からの距離に関わらず検討対象に入れることも可能です。
また、販売図面に記載されている徒歩時間は分速80ｍで計算されています。
個人差もありますが、実際はそこから1割か2割増しの時間がかかると考えていた方がいいでしょう。
さらに、最寄駅の乗降者数が3万人を超えていることも立地における重要なポイントになります。
②価格
販売図面に記載されている価格には、諸経費に関する記載はありません。
実際は物件価格の他に、仲介業者手数料、税金、司法書士手数料などの諸経費がかかります。
目安としては、物件価格の7％ほどです。
購入を検討する際は、最初から諸経費込の価格で計算した実質利回りを念頭において投資プランを練ることが大切です。
③利回り
販売図面上での利回りに関しての情報は、「表面利回り」というおおまかな表示しかされていないことがほとんどです。
表面利回りとは、年間の満室想定の家賃収入を物件価格で割った数字で、グロス利回りとも表記されます。
物件探しにおいては、表面利回りではなく購入時の様々な諸経費や年間の管理費等を考慮した「実質利回り」をしっかり計算しましょう。
④築年数
築年数はローンの借入期間に大きく影響します。
なぜなら、ローンの借入期間は建物構造と築年数により決定されるからです。
例えば築25年の鉄筋コンクリート(RC) 造をローンを組んで購入する場合は、耐用年数47年から築25年を引いた22年以内のローンとなります。
耐用年数が過ぎた物件には投資がおこなわれないことが一般的ですが、場合によってはローンが使えることもあります。
耐震性の問題も見逃せません。
耐震性に関しては、1981年(昭和56年)以降に建てられた建物であれば、最低限の耐震能力があると認められています。
これは、1981年に建築基準法が改正され、建物の強度の基準が大幅に上がったためです。
逆に言うと、1981年以前の物件は耐震能力が劣るものも含まれている可能性があるということです。
⑤土地面積
銀行が融資を行う場合、その物件の積算評価価格を算出し、その価格を元に融資金額を算出することが一般的です。
投資物件の積算評価価格とは、土地の評価価格と建物の評価価格を合計したものを言います。
「土地の評価価格＝路線価×土地の広さ(平米)」で求められるので、土地面積が広い方が一般に融資金額も大きくなります。
土地の評価角を算出しておくと、「どの程度の融資額が見込めるか」「土地評価額から見てその物件価格は妥当であるか」がおおまかに判断できるため、その物件が適正価格であるかどうかを見分けるのにも役立ちます。
また、土地の権利としては「所有権」以外にも「借地権」という土地を借りる権利もありますが、借地であると資産性を長期に渡って評価しにくいため融資が困難となるのが一般的です。
⑥建物面積
こちらも土地面積の場合と同様、建物面積が広いほど融資金額も大きくなります。
銀行が物件を評価する際は、土地と建物の評価額をそれぞれ算出して合計した積算評価額を使用するため、土地と建物の両方の評価額を融資の判断材料としてみる必要があります。
建物を積算評価する場合は、建物の建築構造も勘案する必要がありますので、そこも注意しましょう。
また、建物に関して特に注意しなければならないのは、増改築などにより容積率や建蔽率がオーバーしている物件です。
これらは違法建築とみなされ、一般的に融資は通りません。
⑦建築物の構造
建築物の耐用年数は住居の場合、鉄筋コンクリート(RC)造47年、鉄骨造34年、木造22年と決まっています。
この中で一番物件価格が安いは木造アパートですが、慎重に検討しないと不動産物件購入後の経費が多大となる可能性もあります。
木造建築は10～15年の間に外壁や屋根、水回りなどの修理が必要と考えるべきであり、それらのコストを物件購入前から計算しておく必要があります。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造であっても、エレベーターがある物件ではエレベーターの保守・点検に多額の費用がかかったり、大規模修繕などのコストが膨大になる可能性があります。
物件の使用年数や老朽化度合によっては、購入後に大規模修繕が必要になる場合もありますので、購入前に大規模修繕の履歴を確認することも大切です。
不動産投資物件は数多くあります。
膨大な物件数の中から優良物件を見つけるのは至難の業です。
ですが、普段から物件探しにおいて上記の「7つの要素」を意識して優良物件を見分ける能力を高めておき、数多くの販売図面に素早く目を通すことができれば、優良物件を見つける機会は格段にアップするはずです。
是非、今日から実践してみて下さい。
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
エストハウジングでは投資用不動産の購入から入居募集・管理までトータルでサポートいたします！
投資用不動産の購入・売却はこちらから
管理の詳しい内容はこちらから
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
不動産投資の物件探しで、何よりも重要なのは「スピード」です。
誰もが欲しがるような優良物件は、市場に出たらすぐに買い手が付いてしまいます。
では素早く優良物件を探し出すにはどうしたらよいのでしょうか。
投資不動産の物件探しで、不動産業者からもらう販売図面(マイソク)。
ここにそのヒントが隠されています。
「7つの要素」を中心に物件情報を読み取ることが、その物件が「優良物件か否か」を見分けるうえでの判断材料となるのです。
①立地
都市部であれば、駅からの距離が徒歩15分以内が物件探しの目安になります。
それ以上遠い物件は入居者が決まりにくく、空室になった際の客付けに時間がかかる場合が多いです。
ただし、地方都市や郊外の物件で駐車場付きであれば、駅からの距離に関わらず検討対象に入れることも可能です。
また、販売図面に記載されている徒歩時間は分速80ｍで計算されています。
個人差もありますが、実際はそこから1割か2割増しの時間がかかると考えていた方がいいでしょう。
さらに、最寄駅の乗降者数が3万人を超えていることも立地における重要なポイントになります。
②価格
販売図面に記載されている価格には、諸経費に関する記載はありません。
実際は物件価格の他に、仲介業者手数料、税金、司法書士手数料などの諸経費がかかります。
目安としては、物件価格の7％ほどです。
購入を検討する際は、最初から諸経費込の価格で計算した実質利回りを念頭において投資プランを練ることが大切です。
③利回り
販売図面上での利回りに関しての情報は、「表面利回り」というおおまかな表示しかされていないことがほとんどです。
表面利回りとは、年間の満室想定の家賃収入を物件価格で割った数字で、グロス利回りとも表記されます。
物件探しにおいては、表面利回りではなく購入時の様々な諸経費や年間の管理費等を考慮した「実質利回り」をしっかり計算しましょう。
④築年数
築年数はローンの借入期間に大きく影響します。
なぜなら、ローンの借入期間は建物構造と築年数により決定されるからです。
例えば築25年の鉄筋コンクリート(RC) 造をローンを組んで購入する場合は、耐用年数47年から築25年を引いた22年以内のローンとなります。
耐用年数が過ぎた物件には投資がおこなわれないことが一般的ですが、場合によってはローンが使えることもあります。
耐震性の問題も見逃せません。
耐震性に関しては、1981年(昭和56年)以降に建てられた建物であれば、最低限の耐震能力があると認められています。
これは、1981年に建築基準法が改正され、建物の強度の基準が大幅に上がったためです。
逆に言うと、1981年以前の物件は耐震能力が劣るものも含まれている可能性があるということです。
⑤土地面積
銀行が融資を行う場合、その物件の積算評価価格を算出し、その価格を元に融資金額を算出することが一般的です。
投資物件の積算評価価格とは、土地の評価価格と建物の評価価格を合計したものを言います。
「土地の評価価格＝路線価×土地の広さ(平米)」で求められるので、土地面積が広い方が一般に融資金額も大きくなります。
土地の評価角を算出しておくと、「どの程度の融資額が見込めるか」「土地評価額から見てその物件価格は妥当であるか」がおおまかに判断できるため、その物件が適正価格であるかどうかを見分けるのにも役立ちます。
また、土地の権利としては「所有権」以外にも「借地権」という土地を借りる権利もありますが、借地であると資産性を長期に渡って評価しにくいため融資が困難となるのが一般的です。
⑥建物面積
こちらも土地面積の場合と同様、建物面積が広いほど融資金額も大きくなります。
銀行が物件を評価する際は、土地と建物の評価額をそれぞれ算出して合計した積算評価額を使用するため、土地と建物の両方の評価額を融資の判断材料としてみる必要があります。
建物を積算評価する場合は、建物の建築構造も勘案する必要がありますので、そこも注意しましょう。
また、建物に関して特に注意しなければならないのは、増改築などにより容積率や建蔽率がオーバーしている物件です。
これらは違法建築とみなされ、一般的に融資は通りません。
⑦建築物の構造
建築物の耐用年数は住居の場合、鉄筋コンクリート(RC)造47年、鉄骨造34年、木造22年と決まっています。
この中で一番物件価格が安いは木造アパートですが、慎重に検討しないと不動産物件購入後の経費が多大となる可能性もあります。
木造建築は10～15年の間に外壁や屋根、水回りなどの修理が必要と考えるべきであり、それらのコストを物件購入前から計算しておく必要があります。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造であっても、エレベーターがある物件ではエレベーターの保守・点検に多額の費用がかかったり、大規模修繕などのコストが膨大になる可能性があります。
物件の使用年数や老朽化度合によっては、購入後に大規模修繕が必要になる場合もありますので、購入前に大規模修繕の履歴を確認することも大切です。
不動産投資物件は数多くあります。
膨大な物件数の中から優良物件を見つけるのは至難の業です。
ですが、普段から物件探しにおいて上記の「7つの要素」を意識して優良物件を見分ける能力を高めておき、数多くの販売図面に素早く目を通すことができれば、優良物件を見つける機会は格段にアップするはずです。
是非、今日から実践してみて下さい。
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
エストハウジングでは投資用不動産の購入から入居募集・管理までトータルでサポートいたします！
投資用不動産の購入・売却はこちらから
管理の詳しい内容はこちらから
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
Copyright (C) esthousing All Rights Reserved.