「重要事項説明書」確認しておきたいポイント【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
「重要事項説明書」確認しておきたいポイント
「重要事項説明書」確認しておきたいポイント
不動産業者は購入を予定している買主に対し、物件に関する重要事項の説明を行います。
宅地建物取引業法に基づき、不動産業者は必ず重要事項の説明をしなければなりません。
宅地建物取引士が重要事項説明書を口頭で説明した後、記名・捺印をします。
重要事項説明書には説明する内容として、「物件に関する事項」と「取引の条件に関する事項」などが含まれています。
項目がかなり細かく分かれていますので、しっかりと理解することが大切です。
重要事項説明を受ける際の注意点
重要事項説明書の中で、知らない言葉が多くでてきたり、分からないことがあったりしてもそのままにせず、必ず不明な点は質問して理解しましょう。
仮に重要事項説明書に記載された内容を理解しないまま契約してしまい、後で知らなかったから契約を解除したいということは難しいです。
重要事項説明書に少しでも疑問を感じたら、不動産会社に説明を求めましょう。
納得のいく回答が得られない場合には購入を見送るというケースも、少なからずあります。
収益物件の売買では、自身が住む住宅の契約に比べ契約までのスピードが速く、時間的に余裕がない場合が多くあります。
欲しいという気持ちが先行してしまうと、重要事項説明書や売買契約書をしっかり読まないまま契約を結んでしまい、後からトラブルに発展するというケースもあります。
落ち着いて重要事項説明書に目を通し、内容をしっかり確認したうえで最終判断をすることが重要です。
重要事項説明を受ける際に確認しておきたいポイント
重要事項説明書の内容は、大きく二つに分けられます。
①対象物件に直接関係する事項
②取引条件に関する事項
①には登記簿の記録、都市計画法や建築基準法の法令、インフラに関する整備情報が、②には代金の授受方法・契約解除、瑕疵担保責任等について記載されています。
◆「登記記録」では抵当権の有無や名義人を確認
登記記録では、名義人と売主の氏名が同じ内容であるかを確認しましょう。
名義人と売主名が異なる場合、相続登記が未了か所有者移転登記が未了であることが考えられます。
本登記をするのに必要な条件が完備されていない「仮登記」や、売主が購入不動産を買戻せる「買戻し特約登記」、購入物件が差押えられている「処分の制限の登記」の記載がある場合、危険な取引となる可能性が高いので注意が必要です。
売主に残債があれば銀行による「抵当権」が記載されており、所有権を売主から買主に移転させるためには、借入金の完済により抵当権を抹消する必要があります。
◆「都市計画法、建築基準法等の法令」でのチェックポイント
延べ床面積が、建ぺい率・容積率の範囲内になっているか確認しましょう。
建ぺい率などが超過している場合は、建築基準法違反となり融資が受けられなくなります。
築年数が古い物件では、当時は適法だったが法改正により違法建築状態になっている現況不適格といわれる物件もあります。
建替え時には適法の延べ床面積で建築をする必要があり、建替えに制限がでるかもしれません。
他にも、購入物件が現行の法令に適合していない場合や法令に違反して建築されている場合には、備考欄にその旨が記載されますが、金融機関による融資審査に影響を及ぼすことがあるので注意しましょう。
◆「契約に関する事項」は解除や特約について確認
ここでは、「契約違反による解除」と「融資利用の特約による解除」について確認しておきましょう。
契約違反による解除とは、期日を過ぎても買主が代金を支払わない場合、引渡日を過ぎても売主が物件を引き渡さない場合、また売主または買主が売買契約に基づき義務を履行しない場合に、相手方は催告のうえ売買契約を解除することができ、違約金を請求できるというものです。
融資利用の特約による解除とは、不動産融資を借りられなくなったときに、手付金の放棄や違約金の請求が生じることなく解除することができるというもの。
これらは重要事項説明書に記載されていないと適用されないので、注意が必要です。
◆「その他重要な事項」では周辺環境などの影響事項を確認
ここでは、購入物件に及ぼす影響事項が有るか否かを確認しておきましょう。
例えば、周辺環境に悪臭・騒音・振動を発生させる施設の有無、近隣の予定建築物の有無などです。
「特約条項」「承諾事項」「告知事項」などと称して、ここに記載されている場合があります。
重要事項説明と売買契約は、不動産取引で最大の山場といえます。
このときに説明された内容を確認して、最終的に買うか買わないかを決断することになります。
説明書には不動産関係の専門用語や法律用語が記載されており、一度で理解するのは難しいと思います。
できることなら事前に取り寄せて、しっかり確認できる時間をとった方が得策です。
説明を受けたからといって、必ず売買契約を締結しなければならないということはありません。
内容に納得できなければ、購入を見送る最後のチャンスにもなります。
事前に内容を確認しておき、当日は分からない点などを納得いくまで聞いて理解したうえで、最終判断をしましょう。
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不動産業者は購入を予定している買主に対し、物件に関する重要事項の説明を行います。
宅地建物取引業法に基づき、不動産業者は必ず重要事項の説明をしなければなりません。
宅地建物取引士が重要事項説明書を口頭で説明した後、記名・捺印をします。
重要事項説明書には説明する内容として、「物件に関する事項」と「取引の条件に関する事項」などが含まれています。
項目がかなり細かく分かれていますので、しっかりと理解することが大切です。
重要事項説明を受ける際の注意点
重要事項説明書の中で、知らない言葉が多くでてきたり、分からないことがあったりしてもそのままにせず、必ず不明な点は質問して理解しましょう。
仮に重要事項説明書に記載された内容を理解しないまま契約してしまい、後で知らなかったから契約を解除したいということは難しいです。
重要事項説明書に少しでも疑問を感じたら、不動産会社に説明を求めましょう。
納得のいく回答が得られない場合には購入を見送るというケースも、少なからずあります。
収益物件の売買では、自身が住む住宅の契約に比べ契約までのスピードが速く、時間的に余裕がない場合が多くあります。
欲しいという気持ちが先行してしまうと、重要事項説明書や売買契約書をしっかり読まないまま契約を結んでしまい、後からトラブルに発展するというケースもあります。
落ち着いて重要事項説明書に目を通し、内容をしっかり確認したうえで最終判断をすることが重要です。
重要事項説明を受ける際に確認しておきたいポイント
重要事項説明書の内容は、大きく二つに分けられます。
①対象物件に直接関係する事項
②取引条件に関する事項
①には登記簿の記録、都市計画法や建築基準法の法令、インフラに関する整備情報が、②には代金の授受方法・契約解除、瑕疵担保責任等について記載されています。
◆「登記記録」では抵当権の有無や名義人を確認
登記記録では、名義人と売主の氏名が同じ内容であるかを確認しましょう。
名義人と売主名が異なる場合、相続登記が未了か所有者移転登記が未了であることが考えられます。
本登記をするのに必要な条件が完備されていない「仮登記」や、売主が購入不動産を買戻せる「買戻し特約登記」、購入物件が差押えられている「処分の制限の登記」の記載がある場合、危険な取引となる可能性が高いので注意が必要です。
売主に残債があれば銀行による「抵当権」が記載されており、所有権を売主から買主に移転させるためには、借入金の完済により抵当権を抹消する必要があります。
◆「都市計画法、建築基準法等の法令」でのチェックポイント
延べ床面積が、建ぺい率・容積率の範囲内になっているか確認しましょう。
建ぺい率などが超過している場合は、建築基準法違反となり融資が受けられなくなります。
築年数が古い物件では、当時は適法だったが法改正により違法建築状態になっている現況不適格といわれる物件もあります。
建替え時には適法の延べ床面積で建築をする必要があり、建替えに制限がでるかもしれません。
他にも、購入物件が現行の法令に適合していない場合や法令に違反して建築されている場合には、備考欄にその旨が記載されますが、金融機関による融資審査に影響を及ぼすことがあるので注意しましょう。
◆「契約に関する事項」は解除や特約について確認
ここでは、「契約違反による解除」と「融資利用の特約による解除」について確認しておきましょう。
契約違反による解除とは、期日を過ぎても買主が代金を支払わない場合、引渡日を過ぎても売主が物件を引き渡さない場合、また売主または買主が売買契約に基づき義務を履行しない場合に、相手方は催告のうえ売買契約を解除することができ、違約金を請求できるというものです。
融資利用の特約による解除とは、不動産融資を借りられなくなったときに、手付金の放棄や違約金の請求が生じることなく解除することができるというもの。
これらは重要事項説明書に記載されていないと適用されないので、注意が必要です。
◆「その他重要な事項」では周辺環境などの影響事項を確認
ここでは、購入物件に及ぼす影響事項が有るか否かを確認しておきましょう。
例えば、周辺環境に悪臭・騒音・振動を発生させる施設の有無、近隣の予定建築物の有無などです。
「特約条項」「承諾事項」「告知事項」などと称して、ここに記載されている場合があります。
重要事項説明と売買契約は、不動産取引で最大の山場といえます。
このときに説明された内容を確認して、最終的に買うか買わないかを決断することになります。
説明書には不動産関係の専門用語や法律用語が記載されており、一度で理解するのは難しいと思います。
できることなら事前に取り寄せて、しっかり確認できる時間をとった方が得策です。
説明を受けたからといって、必ず売買契約を締結しなければならないということはありません。
内容に納得できなければ、購入を見送る最後のチャンスにもなります。
事前に内容を確認しておき、当日は分からない点などを納得いくまで聞いて理解したうえで、最終判断をしましょう。
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