【不動産投資】よくある質問に答えます！③【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
【不動産投資】よくある質問に答えます！③
【不動産投資】よくある質問に答えます！③
「不動産投資を始めてみたいけれど、わからないことだらけで不安」
「不動産投資についていろいろな噂を聞くけど、いったいどれが本当なの？」
「不動産投資のことを聞きたいけれど、どこに聞けばいいのかわからない」
初めての不動産投資に不安はつきものです。
ましてや昨今の不動産投資業界の不祥事ニュースで、なおさら大きな不安を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな不安を打ち消すためにも、正しい知識はとても重要です。
第1回の【物件の選び方に関する質問】、第2回の【心配事に関する質問】に続き、第3回目の今回は【資金・税金に関する質問】にお答えしていきます。
★★資金・税金に関する質問★★
「購入するときに必要な諸費用は？」「所得税の節税になるって本当？」というような、税金や資金に関するよくある質問をまとめてみました。
『購入する時に必要な諸費用は？』
物件の種別や融資の有無によって異なりますが、物件価格の2～4％は必要です。
主な費用として、印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、火災保険料などがあります。
融資を利用する場合には、保証料や事務手数料も必要になります。
また、土地を購入して建築する場合には、工事期間中の金利も負担になります。
なお、新築のケースでは、数々の軽減措置があるので、税金面は優遇されています。
また、諸費用は経費計上が可能で、初年度に一括計上できるものと、毎年分割するものとで、区別して申告する必要があります。
いずれにせよ、総予算で資金計画を組んでおくことが大切でしょう。
『保有している時に必要な費用は？』
収入の15～20％が目安です。
土地・建物の固定資産税・都市計画税、修繕積立金、建物の管理費用、賃貸管理費用などが主な項目です。
建物の種別やオーナー様の意思により変動しますが、長期にわたって優良経営を望むのであれば、必要なコストを予算化することが望ましいでしょう。
『所得税の節税になるって本当？』
長期で見た場合、節税にはなりません。
もともと所得税は収益（所得）に対してかかる税金です。
収益が出ていなければ、確かに節税にはなりますが、それは本末転倒です。
したがって、節税になるような物件であれば赤字ということですから、投資用不動産としては不適です。
ただし、減価償却費が経費として計上できるので、実際の減価償却以上に建物が長持ちするのであれば、その分は節税になったと考えても良いかもしれません。
企業と同じように、収益を上げて、必要な税金も納める姿勢が必要です。
『自分の土地を売って、購入したい』
「資産の組み換え」ということだと思います。
資産を守るために、あえて組み換える攻めの活用方法と言えるでしょう。
入居が不安定な地域に土地を所有している場合、それを売却した上で、目標利益が獲得可能な不動産を購入する訳です。
ちなみに、「長期所有資産の買換えの特例（措置法37条17号）」が、売却に使える場合があります。
これにより、80％の課税が繰り延べられます。
例えば、貸し駐車場（相続した土地で取得費は不明）を1億円で売却して、賃貸マンションを同額で購入した場合、通常では約1,820万円の税金がかかります。
しかし、一定の要件を満たして本特例が適用になると、譲渡金額の80％（8,000万円分）が課税の繰り延べを受けられますので、約364万円の納税額で済むことになります。
つまり、手許に残る資金がおよそ1,456万円増加することになります。
ただし、その分の減価償却費が認められない点や、売却時に取得費として計上できないため、将来的に所得税、譲渡税、相続税が高くなることもあるので注意して下さい。
『相続対策になると聞いたのですが？』
投資用不動産の購入は、相続対策の決め手と言えるでしょう。
相続対策とは、評価を下げながら収益を上げ、納税資金を準備することです。
所有する土地に賃貸住宅を建てることも同様の効果があります。
しかし、土地を活用することによって、相続発生時のための物納用地がなくなり、相続破産の心配が出てくることもあります。
しかも、そもそもアパートに向いていない土地かもしれません。
また、投資用不動産により、建物や土地の評価を下げられます。
200㎡までなら小規模宅地の評価減によって、土地の評価が、さらに1/2となります。
小規模宅地は一箇所しか使えないので、地価の高いところで利用すると効果的です。
いかがでしたでしょうか。
全3回に渡り、不動産投資によくある質問を取り上げてみました。
対象不動産により、不安や疑問も様々かと思います。
「こんな時はどうしたら…」「プロの意見も聞いてみたい！」
そんな時は、ぜひ、私達にご相談ください
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エストハウジングでは投資用不動産の購入から入居募集・管理までトータルでサポートいたします！
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「不動産投資を始めてみたいけれど、わからないことだらけで不安」
「不動産投資についていろいろな噂を聞くけど、いったいどれが本当なの？」
「不動産投資のことを聞きたいけれど、どこに聞けばいいのかわからない」
初めての不動産投資に不安はつきものです。
ましてや昨今の不動産投資業界の不祥事ニュースで、なおさら大きな不安を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな不安を打ち消すためにも、正しい知識はとても重要です。
第1回の【物件の選び方に関する質問】、第2回の【心配事に関する質問】に続き、第3回目の今回は【資金・税金に関する質問】にお答えしていきます。
★★資金・税金に関する質問★★
「購入するときに必要な諸費用は？」「所得税の節税になるって本当？」というような、税金や資金に関するよくある質問をまとめてみました。
『購入する時に必要な諸費用は？』
物件の種別や融資の有無によって異なりますが、物件価格の2～4％は必要です。
主な費用として、印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、火災保険料などがあります。
融資を利用する場合には、保証料や事務手数料も必要になります。
また、土地を購入して建築する場合には、工事期間中の金利も負担になります。
なお、新築のケースでは、数々の軽減措置があるので、税金面は優遇されています。
また、諸費用は経費計上が可能で、初年度に一括計上できるものと、毎年分割するものとで、区別して申告する必要があります。
いずれにせよ、総予算で資金計画を組んでおくことが大切でしょう。
『保有している時に必要な費用は？』
収入の15～20％が目安です。
土地・建物の固定資産税・都市計画税、修繕積立金、建物の管理費用、賃貸管理費用などが主な項目です。
建物の種別やオーナー様の意思により変動しますが、長期にわたって優良経営を望むのであれば、必要なコストを予算化することが望ましいでしょう。
『所得税の節税になるって本当？』
長期で見た場合、節税にはなりません。
もともと所得税は収益（所得）に対してかかる税金です。
収益が出ていなければ、確かに節税にはなりますが、それは本末転倒です。
したがって、節税になるような物件であれば赤字ということですから、投資用不動産としては不適です。
ただし、減価償却費が経費として計上できるので、実際の減価償却以上に建物が長持ちするのであれば、その分は節税になったと考えても良いかもしれません。
企業と同じように、収益を上げて、必要な税金も納める姿勢が必要です。
『自分の土地を売って、購入したい』
「資産の組み換え」ということだと思います。
資産を守るために、あえて組み換える攻めの活用方法と言えるでしょう。
入居が不安定な地域に土地を所有している場合、それを売却した上で、目標利益が獲得可能な不動産を購入する訳です。
ちなみに、「長期所有資産の買換えの特例（措置法37条17号）」が、売却に使える場合があります。
これにより、80％の課税が繰り延べられます。
例えば、貸し駐車場（相続した土地で取得費は不明）を1億円で売却して、賃貸マンションを同額で購入した場合、通常では約1,820万円の税金がかかります。
しかし、一定の要件を満たして本特例が適用になると、譲渡金額の80％（8,000万円分）が課税の繰り延べを受けられますので、約364万円の納税額で済むことになります。
つまり、手許に残る資金がおよそ1,456万円増加することになります。
ただし、その分の減価償却費が認められない点や、売却時に取得費として計上できないため、将来的に所得税、譲渡税、相続税が高くなることもあるので注意して下さい。
『相続対策になると聞いたのですが？』
投資用不動産の購入は、相続対策の決め手と言えるでしょう。
相続対策とは、評価を下げながら収益を上げ、納税資金を準備することです。
所有する土地に賃貸住宅を建てることも同様の効果があります。
しかし、土地を活用することによって、相続発生時のための物納用地がなくなり、相続破産の心配が出てくることもあります。
しかも、そもそもアパートに向いていない土地かもしれません。
また、投資用不動産により、建物や土地の評価を下げられます。
200㎡までなら小規模宅地の評価減によって、土地の評価が、さらに1/2となります。
小規模宅地は一箇所しか使えないので、地価の高いところで利用すると効果的です。
いかがでしたでしょうか。
全3回に渡り、不動産投資によくある質問を取り上げてみました。
対象不動産により、不安や疑問も様々かと思います。
「こんな時はどうしたら…」「プロの意見も聞いてみたい！」
そんな時は、ぜひ、私達にご相談ください
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