120年ぶりの民法大改正！オーナー側が備えておくべきことは？【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
120年ぶりの民法大改正！オーナー側が備えておくべきことは？
120年ぶりの民法大改正！オーナー側が備えておくべきことは？
明治以来120年ぶりに大改正された民法。
施行期日の2020年4月までいよいよ半年を切りました。
今回の改正は契約に関するルールを定めた債権規定を抜本的に改めるもので、改正項目は約200にも及びます。
この中で、オーナーにとって非常に関係のある変更項目が、「敷金についての定め」「原状回復についての定め」「個人保証の極度額についての定め」の3つです。
どこが変わったの？
今回の民法改正では、その「原状回復義務」と「敷金」について、法律に明記されることになりました。
これまで敷金は、商習慣としてあっただけで、その定義や敷金の返還義務などに関しては法律上で規定されてはいませんでした。
改正後の民法では、敷金の定義が下記のように記されます。
「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基いて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」（改正民法 第622条の2）
敷金とは、借主の賃料の滞納などがあった場合に、その弁済に充てるものであるということです。
そして、弁済に充てた後に残った敷金は、借主に返還しなければならないということになります。
また、「いかなる名目によるかを問わず」とありますので、「敷金」ではなく「保証金」などのような呼び方をしても、上記のような性質の金銭は同等に扱わなければなりません。
また、改正民法では「原状回復義務」の範囲について、下記のように、通常の使用によって生じた賃借物の損耗、経年劣化は借主が回復する義務を負わないことが改めて明示されました。
「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に回復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」（改正民法 第621条）
これまではガイドラインに過ぎなかったものが、今後はルールとして明確に定められたことになります。
改めて知っておきたい「原状回復ガイドライン」
原状回復義務とは、住居の賃貸借契約において、契約終了、または途中解約する際に、借主・入居者が部屋に設置したものを取り除いてから部屋を返すべき義務のことをいいます。
これは、契約前の状態に戻して返すということではありません。
なぜなら、部屋に人が住んで通常に使用していれば、時とともに劣化・消耗するのは当然のことであり、その消耗によって価値が減少した分は部屋を貸した側が負担すべきだと考えられているからです。
一方で、故意にせよ、過失にせよ、借主の責任で部屋に生じた損耗の修復は、借りた側が負担すべきとされています。
【通常損耗・経年変化に当たる例】
・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置後
・テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ（電気やけ）
・地震で破損したガラス
・鍵の取り替え（破損、鍵紛失のない場合）
【通常損耗・経年変化に当たらない例】
・引っ越し作業でできたひっかきキズ
・タバコのヤニ、臭い
・飼育ペットによる柱などの傷、臭い
・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備などの毀損
（国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より）
このガイドラインでは、原状回復の定義が明確にされ、「通常の使用」をより具体的な事例を用いて説明しています。
トラブルを予防する具体策や、解決に向けて参考にできる指針が示された形です。
極度限度額とは？
3つ目の個人保証の限度額についての定めについては、賃貸借契約での連帯保証人についての定めが民法第465条2、456条3、465条4に明記されています。
以前は貸金等債務の連帯保証人の保証内容について細かな明文がありましたが、貸金等債務以外の賃貸借契約の保証人においても、予想外に高額な保証を履行しなければならないケースがありました。
例えば、部屋を借りた人が賃借人の落ち度で焼失し、その損害額が保証人に請求されたケースです。
第465条2では、極度額の定めの義務付けについては、すべての根保証契約に適用との明記があります。
今後はこれにより、保証限度額が明記されることになり、またこの金額を見て保証人が保証を承諾しない場合があると予想されます。
その対処法としては、個人の保証人を立てるのではなく、家賃保証会社などに保証を依頼するという手段があります。
今回の民法改正は、不動産オーナーにも影響があり、対処を求められるものです。
今回の改正でオーナーに影響がある主な3つの変更項目について、オーナーに不利になる場合もあるので、賃貸借契約書に明記することになりますが、入居者からの入居申し込みの際に事前に特約事項を伝え、承諾を得ることが有効です。
そのため、この法律の施行は2020年4月1日からですが、賃貸借契約書は賃借人の同意を得て締結するものですので、この民法が施行される前からの対処をしておくと良いでしょう。
原則として、施行日より前の契約については改正前の民法が適用され、施行日後の契約については改正民法が適用されます。
施行前より敷金や原状回復の基本原則を十分に理解しておくことが大切です。
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明治以来120年ぶりに大改正された民法。
施行期日の2020年4月までいよいよ半年を切りました。
今回の改正は契約に関するルールを定めた債権規定を抜本的に改めるもので、改正項目は約200にも及びます。
この中で、オーナーにとって非常に関係のある変更項目が、「敷金についての定め」「原状回復についての定め」「個人保証の極度額についての定め」の3つです。
どこが変わったの？
今回の民法改正では、その「原状回復義務」と「敷金」について、法律に明記されることになりました。
これまで敷金は、商習慣としてあっただけで、その定義や敷金の返還義務などに関しては法律上で規定されてはいませんでした。
改正後の民法では、敷金の定義が下記のように記されます。
「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基いて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」（改正民法 第622条の2）
敷金とは、借主の賃料の滞納などがあった場合に、その弁済に充てるものであるということです。
そして、弁済に充てた後に残った敷金は、借主に返還しなければならないということになります。
また、「いかなる名目によるかを問わず」とありますので、「敷金」ではなく「保証金」などのような呼び方をしても、上記のような性質の金銭は同等に扱わなければなりません。
また、改正民法では「原状回復義務」の範囲について、下記のように、通常の使用によって生じた賃借物の損耗、経年劣化は借主が回復する義務を負わないことが改めて明示されました。
「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に回復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」（改正民法 第621条）
これまではガイドラインに過ぎなかったものが、今後はルールとして明確に定められたことになります。
改めて知っておきたい「原状回復ガイドライン」
原状回復義務とは、住居の賃貸借契約において、契約終了、または途中解約する際に、借主・入居者が部屋に設置したものを取り除いてから部屋を返すべき義務のことをいいます。
これは、契約前の状態に戻して返すということではありません。
なぜなら、部屋に人が住んで通常に使用していれば、時とともに劣化・消耗するのは当然のことであり、その消耗によって価値が減少した分は部屋を貸した側が負担すべきだと考えられているからです。
一方で、故意にせよ、過失にせよ、借主の責任で部屋に生じた損耗の修復は、借りた側が負担すべきとされています。
【通常損耗・経年変化に当たる例】
・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置後
・テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ（電気やけ）
・地震で破損したガラス
・鍵の取り替え（破損、鍵紛失のない場合）
【通常損耗・経年変化に当たらない例】
・引っ越し作業でできたひっかきキズ
・タバコのヤニ、臭い
・飼育ペットによる柱などの傷、臭い
・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備などの毀損
（国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より）
このガイドラインでは、原状回復の定義が明確にされ、「通常の使用」をより具体的な事例を用いて説明しています。
トラブルを予防する具体策や、解決に向けて参考にできる指針が示された形です。
極度限度額とは？
3つ目の個人保証の限度額についての定めについては、賃貸借契約での連帯保証人についての定めが民法第465条2、456条3、465条4に明記されています。
以前は貸金等債務の連帯保証人の保証内容について細かな明文がありましたが、貸金等債務以外の賃貸借契約の保証人においても、予想外に高額な保証を履行しなければならないケースがありました。
例えば、部屋を借りた人が賃借人の落ち度で焼失し、その損害額が保証人に請求されたケースです。
第465条2では、極度額の定めの義務付けについては、すべての根保証契約に適用との明記があります。
今後はこれにより、保証限度額が明記されることになり、またこの金額を見て保証人が保証を承諾しない場合があると予想されます。
その対処法としては、個人の保証人を立てるのではなく、家賃保証会社などに保証を依頼するという手段があります。
今回の民法改正は、不動産オーナーにも影響があり、対処を求められるものです。
今回の改正でオーナーに影響がある主な3つの変更項目について、オーナーに不利になる場合もあるので、賃貸借契約書に明記することになりますが、入居者からの入居申し込みの際に事前に特約事項を伝え、承諾を得ることが有効です。
そのため、この法律の施行は2020年4月1日からですが、賃貸借契約書は賃借人の同意を得て締結するものですので、この民法が施行される前からの対処をしておくと良いでしょう。
原則として、施行日より前の契約については改正前の民法が適用され、施行日後の契約については改正民法が適用されます。
施行前より敷金や原状回復の基本原則を十分に理解しておくことが大切です。
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