管理会社選びの判断材料に！【賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律】【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
管理会社選びの判断材料に！【賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律】
2020年6月12日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立し、サブリースに関する規制が昨年12月に施行されました。
管理業務に関する規制も、いよいよ今年の6月15日に施行されます。
この法律が成立した背景には、社会における賃貸管理の重要性が高まっている反面、悪質な業者によるトラブルが増加していることが挙げられます。
これまで賃貸住宅の管理業については許認可制度がありませんでした。
法律化により、質の高い管理業者を増やすとともに、悪徳業者の線引きをオーナーと入居者がしやすい環境を整備するという狙いもあるのです。
以前はオーナーが自ら建物を管理することが多かったのですが、オーナーの高齢化や相続等による兼業化、クレームやトラブル対応の煩雑化等により、管理業者に管理を任せることが増えています。
管理会社とオーナーとの間でのトラブルも多発しており、実際に管理業者とのトラブルを経験したオーナーは全体の過半数近くにも上ります。
今回は「管理業務に関する規制」の主な内容を見ていきましょう。
■■義務化される業務■■
登録制度の創設では、主に以下の4つの業務が義務化されます。
①業務管理者の配置
事務所ごとに賃貸住宅管理の知識・経験などを持つ『業務管理者』を配置しなければなりません。
『業務管理者』には、「宅地建物取引士」「賃貸不動産経営管理士」が想定されています。
資格保有者は、国の定める講習を経て『業務管理者』に認定されます。
②管理受託契約締結前の重要事項の説明
オーナーに支払う賃料や、家賃の保証期間、サブリース契約解除の条件といった具体的な管理業務の内容・実施方法などにおける重要事項について、書面を交付して説明しなければなりません。
③財産の分別管理
管理する家賃などについては専用の保管口座を設けるといった対策を行い、自己の固有財産などと分けて管理しなければなりません。
④定期報告
業務の実施状況などについて、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告しなければなりません。
■■200戸以上を管理する事業者は登録対象に■■
新法では、これまで任意登録だった『賃貸住宅管理業者登録制度』がついに義務化されることになりました。
管理戸数200戸以上が対象ですが、200戸未満でも登録は可能です。
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の施行後、管理業務を行うためには国土交通大臣の登録が必要となります。
また、すでに任意登録されている場合であっても、新法施行に合わせて新たに登録する必要があります。
■■受託内容が書面に明記される■■
これまではオーナーが管理業者に対して口頭で管理業務を依頼するケースもあったかもしれません。
新法施行後は管理受託契約は書面で行われ、事前に交付される重要事項説明書にオーナーが委託する管理業務内容などが明記されるようになります。
管理業者がどこまで対応してくれるのかを把握しておくことが大切です。
不明点などがある場合には、遠慮なく確認しましょう。
■■管理に高い専門性が求められる時代に■■
賃貸住宅の管理業務の範囲は多岐にわたり、複雑化しています。
それに伴い、賃貸管理業務に高い専門性が求められる時代になっています。
長引くコロナ禍により、入居者の家賃滞納などのトラブルが今後も増えることも予想されます。
入居者に対応する管理会社の能力・手腕も必要となるでしょう。
ただ単に「管理手数料」が安いからといった目線ではなく、しっかりした修繕計画に基づいた修繕金を積み立てているか、家賃保証会社が倒産しても家賃が担保できる倒産隔離措置を講じているか、入居者や稼働状況などを把握して定期的に報告書を提出しているかなど、管理手数料に見合った「仕事」をしているかどうかが重要になってきます。
いかがでしたでしょうか。
新法が施行されて安心できるということではなく、その業者が本当に信用に値するのか、その契約を締結すべきなのかどうかは、これまで通りオーナー自身が見極めなければなりません。
自分で情報を収集し、本当に納得できる場合にのみ契約をすることが重要です。
特に解約条件、違約金、その他の条項については、しっかり確認することが大切です。
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