「不動産投資の出口戦略」より高く売却するためのテクニック【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
「不動産投資の出口戦略」より高く売却するためのテクニック
「不動産投資の出口戦略」より高く売却するためのテクニック
収益不動産を少しでも高く売却するためには、さまざまなテクニックがあります。
売却の仲介を依頼する不動産業者選びや依頼の仕方、正しい相場の把握により価格の設定など、不動産はちょっとした取り組みの差が大きな価格差につながることが多々あります。
より高く収益不動産を売却するために気を付けるべきポイントには、どのようなものがあるのでしょうか。
満室に近づける
収益不動産の売却価格は、「投資利回り」に大きく左右されます。
例えば、全く同じ二つの物件が存在したとしても、それぞれの「空室率」によって買い手に融資が付くかどうかが大きく変わってくるため、結果としてそれが売却価格に跳ね返ってきます。
より高く売るためには、より「買いやすい物件」である必要があり、より買いやすい物件とは、すなわち「融資が付きやすい物件」ということになるのです。
より融資が付きやすい物件の条件の一つに「満室」という要素があります。
ひとつの目安として、「空室率20％以上」が融資困難になるボーダーラインだと言われています。
そのため、収益不動産を高く売却するためには、まずは空室をすべてなくして満室状態にすることがとでも重要なのです。
但し、ここにも注意が必要です。
空室を無理に減らそうとして、大幅に家賃を値下げするのはかえって逆効果になるため要注意です。
そもそも満室の方が高く売れるのは、投資利回りが良くなるからです。
万が一家賃を値下げして決めてしまうと、満室時の利回り自体が予想よりも低くなってしまい、査定額自体が下がってしまう恐れがあります。
大切なことは、ただ満室にすることではなく「適正な価格」で満室にすることなのです。
サブリースを利用して空室を埋めるという手もありますが、基本的に金融機関は否定的な姿勢をとっていますので、これにも注意が必要です。
サブリースを利用する場合は、できる限り大手の不動産会社にサブリースしてもらう方が銀行からの信用も得られ、買い手のローンも通りやすくなり、結果的に高値での売却が可能となります。
気を付ける点としては、サブリースの条件が買主にどう引き継がれるかです。
サブリースはいったん契約すると解除する際に違約金がかかるケースが多いため、契約を結ぶ際には、サブリース価格と条件を慎重に吟味する必要があります。
共用部をきれいにする
賃貸物件のリフォームというと室内が注目されがちですが、収益不動産を売却する際においては、外が重要になります。
室内は満室にしておけば直接確認することはできませんし、空室であったとしても通常の原状回復をきちんと実施しておけば、それほど問題になることはないからです。
重要になってくるのが、室外である「共用部」です。
買主が現地を視察に来た際に、外壁や共用廊下などがボロボロだったりひどく汚れていたりすると、買主としてはその場で購入後のリフォーム費用を想定して金額をはじき出し、その金額分を売買価格から値引き交渉するというのが、中古収益不動産の価格交渉において定番化しています。
できる限り高値で売却するためには、買主にこのような交渉材料を与えないことです。
そのためには可能な限り「見た目」をきれいにしておく必要があるのです。
しかしここにも注意が必要です。
共用部をきれいにすることは高く売却するためにとても重要なことですが、そのために多くの費用をかけてしまっては、費用対効果が合わなくなってしまうこともあります。
重要なことは売却によってより多くの利益を出すことにあるので、共用部をきれいにする際には最小限の費用で行い、場合によっては自分自身で掃除用具を持参して清掃するぐらいの姿勢で臨むといいと思います。
「土地」として売る
築古一棟物件の場合においては、建物とセットで売るよりも「土地」として売却した方が有利になる場合があります。
築古の場合はすでに法定耐用年数をオーバーしていることが多く、仮に残存年数があったとしても数年ということがほとんどなので、次の買主がローンを組むことに現実味がありません。
築古の賃貸物件として売りに出すのと同時に、「土地」のカテゴリーにも売りに出すことで、二通りの買い手探しができるのです。
土地としての買い手が見つかった場合、更地にする作業は必ずしも売主がするとは限らず、売買契約の条件によって買主が購入後に更地にすることもあったり、売主と買主が解体費用を折半して契約を成立するというケースもあります。
収益不動産を売却する際にはできる限り高値で売り、キャピタルゲインで利益をあげたいところです。
売却の際には、「1円でも高く売る」という強い信念を持って臨みましょう！
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収益不動産を少しでも高く売却するためには、さまざまなテクニックがあります。
売却の仲介を依頼する不動産業者選びや依頼の仕方、正しい相場の把握により価格の設定など、不動産はちょっとした取り組みの差が大きな価格差につながることが多々あります。
より高く収益不動産を売却するために気を付けるべきポイントには、どのようなものがあるのでしょうか。
満室に近づける
収益不動産の売却価格は、「投資利回り」に大きく左右されます。
例えば、全く同じ二つの物件が存在したとしても、それぞれの「空室率」によって買い手に融資が付くかどうかが大きく変わってくるため、結果としてそれが売却価格に跳ね返ってきます。
より高く売るためには、より「買いやすい物件」である必要があり、より買いやすい物件とは、すなわち「融資が付きやすい物件」ということになるのです。
より融資が付きやすい物件の条件の一つに「満室」という要素があります。
ひとつの目安として、「空室率20％以上」が融資困難になるボーダーラインだと言われています。
そのため、収益不動産を高く売却するためには、まずは空室をすべてなくして満室状態にすることがとでも重要なのです。
但し、ここにも注意が必要です。
空室を無理に減らそうとして、大幅に家賃を値下げするのはかえって逆効果になるため要注意です。
そもそも満室の方が高く売れるのは、投資利回りが良くなるからです。
万が一家賃を値下げして決めてしまうと、満室時の利回り自体が予想よりも低くなってしまい、査定額自体が下がってしまう恐れがあります。
大切なことは、ただ満室にすることではなく「適正な価格」で満室にすることなのです。
サブリースを利用して空室を埋めるという手もありますが、基本的に金融機関は否定的な姿勢をとっていますので、これにも注意が必要です。
サブリースを利用する場合は、できる限り大手の不動産会社にサブリースしてもらう方が銀行からの信用も得られ、買い手のローンも通りやすくなり、結果的に高値での売却が可能となります。
気を付ける点としては、サブリースの条件が買主にどう引き継がれるかです。
サブリースはいったん契約すると解除する際に違約金がかかるケースが多いため、契約を結ぶ際には、サブリース価格と条件を慎重に吟味する必要があります。
共用部をきれいにする
賃貸物件のリフォームというと室内が注目されがちですが、収益不動産を売却する際においては、外が重要になります。
室内は満室にしておけば直接確認することはできませんし、空室であったとしても通常の原状回復をきちんと実施しておけば、それほど問題になることはないからです。
重要になってくるのが、室外である「共用部」です。
買主が現地を視察に来た際に、外壁や共用廊下などがボロボロだったりひどく汚れていたりすると、買主としてはその場で購入後のリフォーム費用を想定して金額をはじき出し、その金額分を売買価格から値引き交渉するというのが、中古収益不動産の価格交渉において定番化しています。
できる限り高値で売却するためには、買主にこのような交渉材料を与えないことです。
そのためには可能な限り「見た目」をきれいにしておく必要があるのです。
しかしここにも注意が必要です。
共用部をきれいにすることは高く売却するためにとても重要なことですが、そのために多くの費用をかけてしまっては、費用対効果が合わなくなってしまうこともあります。
重要なことは売却によってより多くの利益を出すことにあるので、共用部をきれいにする際には最小限の費用で行い、場合によっては自分自身で掃除用具を持参して清掃するぐらいの姿勢で臨むといいと思います。
「土地」として売る
築古一棟物件の場合においては、建物とセットで売るよりも「土地」として売却した方が有利になる場合があります。
築古の場合はすでに法定耐用年数をオーバーしていることが多く、仮に残存年数があったとしても数年ということがほとんどなので、次の買主がローンを組むことに現実味がありません。
築古の賃貸物件として売りに出すのと同時に、「土地」のカテゴリーにも売りに出すことで、二通りの買い手探しができるのです。
土地としての買い手が見つかった場合、更地にする作業は必ずしも売主がするとは限らず、売買契約の条件によって買主が購入後に更地にすることもあったり、売主と買主が解体費用を折半して契約を成立するというケースもあります。
収益不動産を売却する際にはできる限り高値で売り、キャピタルゲインで利益をあげたいところです。
売却の際には、「1円でも高く売る」という強い信念を持って臨みましょう！
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