不動産売買への影響は？増加する所有者不明土地【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
不動産売買への影響は？増加する所有者不明土地
不動産売買への影響は？増加する所有者不明土地
所有者不明土地とは、不動産登記簿等により「所有者が直ちに判明しない」または「判明しても所有者に連絡がつかない」土地のことをいいます。
このような『所有者が誰なのかわからない』土地が、全国で増えていることが問題になっています。
持ち主が不明のままでは、売買や賃貸、開発等の行為ができません。
そうした土地の面積は「九州より広い410万ヘクタール」との推計も出ているほどです。
なぜ所有者不明の土地が増加してしまうのでしょうか。
不動産売買への影響はあるのでしょうか。
所有者不明土地、増加の仕組み
所有者不明土地の具体例としては、以下です。
①所有者の探索を行う者の利用できる台帳が更新されていない、台帳間の情報が異なるなどの理由により、所有者の特定を直ちに行うことが難しい土地
②所有者を特定できたとしても、転出先・転居先が追えないなどの理由により、その所在が不明である土地
③登記名義人が死亡しており、その相続人を特定できたとしても、相続人んが多数となっている土地
④四所有者の探索行うことができる台帳に、すべての共有者が記載されていない共有地
最近では、所有者がなくなった後に相続投棄されないままの物件、住所変更をしないままの物件が全国で急増しており、社会問題となっています。
理由の一つとして、相続登記に法的な義務がないことが挙げられます。
申請期限もなく、すぐに名義を変えないからといっても直ちに遺族に不都合があるわけではありません。
手続きが煩雑なことも要因で、自力でするのは難しく、司法書士に頼めば報酬を支払う必要があります。
登録免許税もかかり、面倒だからと放置しがちになります。
年月が経過するとさらに厄介なことになります。
相続登記の申請には、通常、故人の土地を誰が引き継ぐかを確定するための「遺産分割協議書」の添付が必要になります。
協議書を作る際は「すべての法定相続人」が話し合って署名し、実印を押さなければなりません。
年月が経てば親族の範囲は広がり、法定相続人の数はどんどん増えていってしまいます。
長く放置されてきた土地がいかに多いかがわかります。
最後の登記から50年以上も経つ土地は、大都市で6.6%、中小都市などで26.6%にのぼります。
多くは登記簿上の名義人がすでに死亡し、そのままになっている可能性があります。
他にも、固定資産税などを払いたくないために、意識的に相続登記をしないケースもあります。
固定資産税や建物管理費などの支払いは、通常、登記簿上の名義人が求められるのです。
不動産売買への影響
所有者不明の土地は、山林や農地というイメージもありますが、都心部でも所有者不明土地は多く存在します。
所有者不明土地は、不動産売買にも影響します。
例えば、所有している戸建住宅の売却の際、買主から実測売買・確定測量図交付の条件を依頼された場合、隣地が所有者不明土地であれば、境界確定ができなかったり、手続きに多大な期間を要することにもなりかねません。
所有者不明土地が増えることは、問題でしかありません。
どうしたら減っていくか、どのように活用していけばいいのかを、真剣に検討する必要があります。
政府が「所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針（案）」を公表
これらの問題に対して、政府も積極的に動き出しています。
「土地所有に関する基本制度の見直し」「登記制度・土地所有権の在り方等に関する検討」「土地所有者情報を円滑に把握する仕組み等」をまとめた、『所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針（案）』を6月に公表しました。
自治体の協力による登記手続きの促進、住民基本台帳等を活用した、関係機関から自治体への照会による所有者情報の把握の取り組みなどを進めたり、住民票の除票の保存期間の延長についても検討しています。
今後、相続登記の義務化や所有権放棄の仕組み、戸籍と登記の連携などが実現していけば、これまで不動産マーケットに出てこなかった物件が日の目をみることになります。
具体的な制度設計は政省令まで確認しないと何とも言えませんが、不動産投資家にとって新たなチャンス到来となる可能性は大いにあるのではないでしょうか。
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所有者不明土地とは、不動産登記簿等により「所有者が直ちに判明しない」または「判明しても所有者に連絡がつかない」土地のことをいいます。
このような『所有者が誰なのかわからない』土地が、全国で増えていることが問題になっています。
持ち主が不明のままでは、売買や賃貸、開発等の行為ができません。
そうした土地の面積は「九州より広い410万ヘクタール」との推計も出ているほどです。
なぜ所有者不明の土地が増加してしまうのでしょうか。
不動産売買への影響はあるのでしょうか。
所有者不明土地、増加の仕組み
所有者不明土地の具体例としては、以下です。
①所有者の探索を行う者の利用できる台帳が更新されていない、台帳間の情報が異なるなどの理由により、所有者の特定を直ちに行うことが難しい土地
②所有者を特定できたとしても、転出先・転居先が追えないなどの理由により、その所在が不明である土地
③登記名義人が死亡しており、その相続人を特定できたとしても、相続人んが多数となっている土地
④四所有者の探索行うことができる台帳に、すべての共有者が記載されていない共有地
最近では、所有者がなくなった後に相続投棄されないままの物件、住所変更をしないままの物件が全国で急増しており、社会問題となっています。
理由の一つとして、相続登記に法的な義務がないことが挙げられます。
申請期限もなく、すぐに名義を変えないからといっても直ちに遺族に不都合があるわけではありません。
手続きが煩雑なことも要因で、自力でするのは難しく、司法書士に頼めば報酬を支払う必要があります。
登録免許税もかかり、面倒だからと放置しがちになります。
年月が経過するとさらに厄介なことになります。
相続登記の申請には、通常、故人の土地を誰が引き継ぐかを確定するための「遺産分割協議書」の添付が必要になります。
協議書を作る際は「すべての法定相続人」が話し合って署名し、実印を押さなければなりません。
年月が経てば親族の範囲は広がり、法定相続人の数はどんどん増えていってしまいます。
長く放置されてきた土地がいかに多いかがわかります。
最後の登記から50年以上も経つ土地は、大都市で6.6%、中小都市などで26.6%にのぼります。
多くは登記簿上の名義人がすでに死亡し、そのままになっている可能性があります。
他にも、固定資産税などを払いたくないために、意識的に相続登記をしないケースもあります。
固定資産税や建物管理費などの支払いは、通常、登記簿上の名義人が求められるのです。
不動産売買への影響
所有者不明の土地は、山林や農地というイメージもありますが、都心部でも所有者不明土地は多く存在します。
所有者不明土地は、不動産売買にも影響します。
例えば、所有している戸建住宅の売却の際、買主から実測売買・確定測量図交付の条件を依頼された場合、隣地が所有者不明土地であれば、境界確定ができなかったり、手続きに多大な期間を要することにもなりかねません。
所有者不明土地が増えることは、問題でしかありません。
どうしたら減っていくか、どのように活用していけばいいのかを、真剣に検討する必要があります。
政府が「所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針（案）」を公表
これらの問題に対して、政府も積極的に動き出しています。
「土地所有に関する基本制度の見直し」「登記制度・土地所有権の在り方等に関する検討」「土地所有者情報を円滑に把握する仕組み等」をまとめた、『所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針（案）』を6月に公表しました。
自治体の協力による登記手続きの促進、住民基本台帳等を活用した、関係機関から自治体への照会による所有者情報の把握の取り組みなどを進めたり、住民票の除票の保存期間の延長についても検討しています。
今後、相続登記の義務化や所有権放棄の仕組み、戸籍と登記の連携などが実現していけば、これまで不動産マーケットに出てこなかった物件が日の目をみることになります。
具体的な制度設計は政省令まで確認しないと何とも言えませんが、不動産投資家にとって新たなチャンス到来となる可能性は大いにあるのではないでしょうか。
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