知っていますか？【空き家に係る譲渡所得3000万円特別控除の特例】【更新】 | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング
不動産投資コラム
知っていますか？【空き家に係る譲渡所得3000万円特別控除の特例】
「空き家に係る譲渡所得3000万円の特別控除の特例」とは、相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡した際に、その空き家を譲渡して得た利益から3000万円を控除できるという特例です。
空き家を放置しておくことは倒壊や不法侵入、衛生面でのリスクなどデメリットとなり得る部分が大きいことから、平成27年に「空き家対策の推進に関する特別措置」が施行されました。
「空き家に係る譲渡所得3000万円特別控除の特例」は平成28年の改正により導入されました。
相続によって取得した空き家が放置されることなく、売却しやすい環境を整えるための特例となっています。
しかしながら認知度が低いことに加え適用条件も厳しいため、あまり利用されていないのが現状です。
節税効果が大きいので、適用条件に当てはまるならば使用した方が良いでしょう。
「空き家に係る譲渡所得3000万円の特別控除の特例」とは、どのような特例なのでしょうか。
特例の中身と適用条件を確認していきましょう。
■■一人暮らしでなければならない■■
この特例は空き家を無くすことを目的としていますので、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしでなければなりません。
被相続人に同居人がいなかった場合に限り、被相続人の住んでいた空き家とその敷地を相続した人が売却して利益を得た場合に、その利益から3000万円の特別控除が認められます。
■■昭和56年5月31日以前に建築された建物に限る■■
対象は、被相続人に居住の用に供していた「昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。
区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。
元々耐震基準を満たしている建物の場合は、そのまま譲渡しても特例が適用できます。
■■相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならない■■
相続した後にその家屋や家屋を取り壊した後の土地を、事業の用や貸付の用、居住の用に供した場合には、この特例は適用できません。
あくまでも相続時から譲渡時まで引き続き空き家でなければならないのです。
「相続開始から譲渡まで空き家であったこと等」については、所在市町村に状況に応じて売買契約書の写しや各公共料金の使用廃止届出書等の必要書類を提出し、「被相続人居住用家屋確認書」の交付を受けて確定申告書に添付する必要があります。
■■譲渡対価が1億円を超えるものは適用されない■■
建物および土地の合計譲渡価額が1億円を超えるものについては、特例が適用されません。
2回以上に分けて売却した場合には、通算して1億円超かどうかが判定されます。
譲渡対価の額が1億円を超えるかどうかは、相続人が共同で被相続人居住用家屋とその敷地を相続し、その後、時期を前後して各相続人がこれらの資産を譲渡した場合などには、相続開始の日から最初に譲渡した日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡を合計して1億円以下かどうかを判定します。
この譲渡には贈与および低額譲渡が含まれますので、相続開始の日から譲渡した日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに贈与等があった場合には、贈与等の価格または低額譲渡時の価格を加算して1億円を超えるかどうかを判定します。
本制度の適用を受けた場合は、対象資産の譲渡と前後する贈与や低額譲渡について、期間内の合計価額が1億円を超えないように留意する必要があります。
■■被相続人との共有物件の場合■■
「空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除の特例」には、相続または遺贈（死因贈与を含む）によって取得した被相続人居住用家屋とその敷地について適用があります。
被相続人居住用家屋とその敷地のうち、相続人が被相続人の相続開始前にすでに共有によって所有している相続人所有部分については、この特例は適用できません。
■■譲渡所得の相続税の取得費加算の特例と選択適用■■
相続した土地等を相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに譲渡した場合には、相続税額の一部を取得費に加算して譲渡所得を計算することができる特例があります。
「空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除の特例」はこの特例と選択適用となります。
この「譲渡所得の相続税の取得費加算の特例」は、取得費に加算できる相続税の額が、相続によって取得した財産価額の合計額に占める譲渡した財産価額の割合を乗じた額となるので、多くの場合が「空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除」の適用を受けた方が有利になると考えられます。
一方で、相続によって財産を取得した人の相続税が3000万円を超える場合であれば、「譲渡所得の相続税の取得費加算の特例」を選択した方が有利になる場合もあります。
■■相続税の「小規模宅地等の課税価格の特例」との適用関係■■
被相続人の居住用家屋の敷地を相続する場合、特定居住用宅地等については、相続税の課税価格から面積330㎡までのその評価額の80％を減額できる特例（「小規模宅地等の課税価格の特例」）があります。
被相続人の居住用家屋が相続後に空き家となった場合であっても、次の2つの要件を満たせば、この特例の適用が受けられます。
①被相続人に配偶者、または相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族でその被相続人の相続人がいないこと
②相続人（取得者）が相続開始前3年以内に日本国内にある自己またはその配偶者、その者の3親等内の親族・同族会社・一般社団法人等が所有する家屋に居住したことがなく、かつ、相続開始時に居住していた家屋を（相続前に）所有していたことがないこと
このような場合、「小規模宅地等の課税価格の特例」の適用を受けたうえで、「空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除の特例」の適用を受けることもできます。
ただし「小規模住宅等の課税価格の特例」においては、その宅地等の相続税の申告期限（相続から10カ月以内）まで所有していることが要件とされていますので、相続してすぐに譲渡しないよう注意が必要です。
■■他の特例との適用関係■■
「居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」の適用を受けた場合、その年とその翌年およびその翌々年に「特定居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」、「住宅ローン控除」の適用を受けることができません。
しかし、「空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除の特例」の適用を受けても、これらの制限はかかりません。
ただし、同一年内に「居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」を併用する場合に限り、2つの特例を合わせて3000万円が控除限度額となります。
■■平成31年4月1日以後の譲渡から老人ホーム等への入居者も適用対象に■■
平成31年度税制改正により、被相続人が老人ホーム等に入所して被相続人の居住の用に供されなくなった居住用家屋等について、一定の要件を満たす場合には相続開始直前に被相続人の居住用に供されていたものとして特例の適用が認められるようになりました。
具体的には以下の要件を満たす必要があります。
①被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと
②被相続人が老人ホーム等に入所をしたときから相続開始の直前まで、その家屋について、そのものによる一定の使用がなされ、かつ、事業の用や貸付の用、またはその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと
なお、老人ホーム等の入居者がホーム等に入居する前に居住していた家屋等を所有し続け、その後も老人ホーム等と自宅の間を行き来して生活する場合にも、特例の適用が認められます。
■■適用時期■■
この特例は、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡に適用することとしており、相続のときから相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までが譲渡期限となっています。
いかがでしたでしょうか。
近年、国内では空き家が増えており、社会問題となっています。
放置された空き家は、倒壊や部材落下の危険性、犯罪への使用、放火の対象となるなど、様々な問題を引き起こしかねません。
「空き家に係る譲渡所得3000万円特別控除の特例」は、相続によって取得した空き家が、放置されることなく売却しやすい環境を整えるための特例です。
空き家を売却するか（特別控除を受けるか）活用するか、どちらが有益かを慎重に判断し、適用要件をよく確認して3000万円控除を上手に活用しましょう。
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