キャッシュフロー｜不動産投資コラム | 埼玉の不動産投資・収益物件・建物管理｜株式会社エストハウジング

都市部の地価や賃料の高騰により「ずらし駅」が注目されています。特に東京や埼玉の主要駅周辺の不動産価格が上昇する中、賃貸を探す人々は、よりコストパフォーマンスの良いエリアを求めています。また、働き方の多様化やテレワークの普及により、少し通勤時間が延びても、生活の質を重視する層が増えています。これに伴い、ずらし駅周辺の賃貸物件への需要が高まっているのです。今回はそんな「ずらし駅」についてご紹介します。

2024年、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、7月には追加の利上げを発表しました。この結果、長期金利が大幅に上昇し、10年物国債の利回りは1.1%台と、2011年以来の高水準となりました。この動きは、不動産市場においても大きな影響を及ぼしています。金利が上昇することで住宅ローンや不動産投資ローンのコストが増加し、多くの投資家や購入者にとって資金調達が厳しい状況になると予測されます。

不動産の購入には、大金が必要になります。
そのためほとんどの投資家はローンを利用することになりますが、その一部を自分のお金でまかなうのが自己資金です。
自己資金はいわばローンの頭金です。
不動産には担保価値があるので、ローンを利用する際には購入物件が担保となります。

大手不動産投資サイトのアンケートによると、不動産投資をしている人の6割以上は金融機関から融資を受けて不動産を購入しており、その約半数は不動産投資ローンの借り換えを視野に入れているといいます。
たとえ不動産物件が優良物件で入居者に恵まれているとしても、不動産投資事業として収益アップを図るための知恵を絞る必要があります。
その方法のひとつが「不動産投資ローンの借り換え」なのです。

不動産を購入するには、物件価格以外の費用、「諸費用」と呼ばれる費用がかかります。
金額は、だいたいその物件価格の10％前後。
どのような項目にどのような費用がかかるのでしょうか。

物件購入を決意すると買付を入れることになりますが、通常、サラリーマン大家さんが入れる買付けは「融資特約付き」の買付けとなります。
「金融機関の融資が付けば買いますよ」という買付です。
ただ、「融資特約付き」の買付けで一番手となっても、「融資特約なし」の買付け=キャッシュ買いが入れば、そちらが優先されることも多いのです。

『フルローンは危険!? 第二』

『大幅にキャッシュフローが改善されます。』